开发商以租代售，租赁协议被判无效，退还全款

律师观点分析

开发商为了规避北京市政府关于商业楼的限购政策，采取以租代售形式进行销售，即与业主签订为期20年的租赁合同，以收取押金和租金的形式收取房款，待业主具备购房资格后，在与业主签订商品房买卖合同，该行为被北京市住建委发现并予以了处罚，业主起诉要求确定租赁合同无效，退还支付的全部押金和租金，一审、二审法院予以支持。

  本案法院依据政府部门的处罚，和开发商收取高额押金，且约定了取得购房资格后租金转为购房款等因素，认定开发商以租代售规避政府限购政策，违反了社会公共利益，所以该行为无效，合同无效后应退还全部租金和押金等款项。

  律师建议:开发商不要以长期租赁的形式规避政府的限购政策，因为这种方式，法院一般都会进行实质审查，如果认定为规避行为，会认定该行为违反了社会公共利益，认定无效，须退还全部款项，这样对开发商存在非常严重的法律隐患。

   另外作为购房人在购买房屋时，一定要仔细看合同，不要一味地听销售的解释，如果是租赁合同或无法办理产权，即时支付了高额房款，但房屋并没有网签和过户，还是属于开发商的财产，如果开发商破产或有外部债务无法偿还，法院执行时，是可以执行该房产的。