律师观点分析
原告（反诉被告）XX公司（以下简称：XX公司）与被告（反诉原告）杨XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX公司的法定代表人李XX及其委托诉讼代理人祝XX、李X，被告（反诉原告）杨XX及其委托诉讼代理人戚XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
XX公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令杨XX给付XX公司地上物赔偿款111657元、一次性停产停业综合补助费XXX元、搬迁补助费131382元、提前搬家奖525526元，共计XXX元；2.要求杨XX承担本案诉讼费用。事实与理由：XX公司于2004年开始租赁杨XX位于北京市大兴区西红门镇金星庄东的房屋，合同约定的总建筑面积为1985平方米，占地面积2900平方米，XX公司于2004年1月16日在该租赁场地工商注册，并且实际从事生产经营，双方于2013年4月26日签订了房屋租赁合同，合同的租期为6年，租赁期限自2012年10月起至2018年9月30日止，该场地于2016年7月因北京市大兴区西红门镇拆迁，杨XX提出租赁合同终止，要求XX公司从租赁场地腾退，并且称腾退后会依据国家规定给XX公司补偿，XX公司为了不影响国家和政府的拆迁，从租赁场地腾退。XX公司腾退后多次要求杨XX支付补偿未果，故诉至法院。
杨XX答辩称，不同意XX公司的诉讼请求，地上物是杨XX建设的，所以不同意支付。合同已经在2016年12月底解除了，不同意支付停产停业补助和搬迁补助费，提前搬家奖是给房东的，不是给租客的，不同意支付。
杨XX同时向本院提出反诉请求：1.XX公司支付杨XX2013年至2016年期间土地占有使用费350000元；2.反诉费由XX公司承担。事实与理由：2013年4月26日，杨XX与XX公司签订租赁合同，合同约定总建筑约1985平方米，占地面积2900平方米，租期6年，每年厂房场地租金330000元，分三次付清，每年递增5000元。合同签订后，杨XX将房屋及场地交付给XX公司使用，但XX公司未按期足额支付租金，至今尚欠杨XX租金350000元，故杨XX诉至法院。
XX公司针对反诉答辩称，不同意反诉请求。XX公司并未拖欠房屋租金，且杨XX要求的租金是从2013年开始的，而2013年已经过了诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：2004年9月7日，杨XX与XX公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物总建筑面积约1985平方米，占地面积2900平方米，坐落于金星庄东；租期5年，自2004年10月1日起至2009年9月30日止；厂房场地租金总金额16.5万元，以后每三年递增10%，每半年付租金一次；租赁期间如遇国家占用土地等特殊情况本合同应自行终止，双方各自承担自己的损失，甲方不承担乙方其它损失等。
2009年12月31日，杨XX与XX公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物总建筑面积约1985平方米，占地面积2900平方米；租期6年，自2009年10月1日起至2015年9月30日止；2009年10月1日-2010年9月30日厂房场地租金230000元，2010年10月1日-2011年9月30日厂房场地租金220000元，以后每年厂房场地租金220000元，每半年付租金一次；租赁期间如遇国家占用土地等特殊情况本合同应自行终止，双方各自承担自己的损失，甲方不承担乙方其它损失。
2013年4月26日，杨XX与XX公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物总建筑面积约1985平方米，占地面积2900平方米，座落于金星庄东；租期6年，自2012年10月1日起至2018年9月30日止；每年厂房场地租金330000元，分三次付清，每年递增5000元；租赁期间如遇国家占用土地等特殊情况本合同应自行终止，双方各自承担自己的损失，甲方不承担乙方其它损失。
合同履行期间，XX公司在涉案场地办公经营。XX公司工商登记的住所地为北京市大兴区西红门镇金星庄东XX。庭审中，原、被告确认XX公司2015年10月1日之前的房租均已交纳，2015年10月1日之后的房租只缴纳了100000元，之后的租金再未交纳，涉案房屋没有准建手续；XX公司称其于2016年7月停止生产，11月27日搬走，水电到11月份停了；杨XX称XX公司于2016年12月底搬走。
2016年7月10日，XX公司收到涉案土地的拆迁腾退告知书；2016年10月8日，XX公司收到涉案土地的拆除腾退公告。
本院调取了诉争租赁院落的拆迁档案。北京XX公司（甲方、腾退人）与杨XX（被腾退人、乙方）签订了《拆除腾退补偿协议》，约定：一、被拆除房屋：乙方在腾退范围内有2627.63平方米房屋，被拆除房屋位于大兴区西XX；二、腾退补偿款：1.房屋腾退补偿款，经北京XX公司评估，腾退补偿款为XXX元；2.拆除腾退补助费，甲方支付乙方腾退补助费为XXX元，其中包括：（1）搬迁补助费131382元；（2）一次性停产停业综合补助费XXX元；（3）提前搬家奖525526元，以上共计拆除腾退补偿总款为XXX元。北京XX公司作出的《估价结果通知单》记载：产权人杨XX，房屋坐落于北京市大兴区西XX，价值时点2016年10月8日，06年以前建筑面积1987.99平方米，09年以后639.64平方米，小计2627.63平方米，房屋重置成新价06年以前XXX元，09年以后179960元，小计XXX元，附属物重置新价314370元，房屋及附属物重置成新价合计XXX元；1（06）号房屋建筑面积404.70，金额463155元，2（06）号房屋建筑面积342.22，金额391650元；3（06）号房屋建筑面积338.25，金额258240元；4（06）号房屋建筑面积902.82，金额724635元；6（09）号房屋建筑面积112.84，金额34515元，7（09）号建筑面积114，金额32477元，9（09）号建筑面积412.80，金额112968元；附属物（含装修）重置成新价314370元，其中水泥地372.49㎡，29799元，杏树1棵910元，椿树5棵540元；葡萄8棵560元，空调5台2000元，摄像头2个400元，摄像头10个2000元，防盗门1两个1600元，铁护网9.61㎡481元，配电柜1个5000元，配电箱1一个300元，太阳能1个1500元，8号构筑物218.24㎡43648元，5号构筑物138.72㎡27744元，10号构筑物74.82㎡14964元，电缆铜16六十米5460元，电缆铜16五十米4550元。房屋条件调查表记载9号房二层，地面为水泥地1/2、木板1/2。《腾退终审单》记载房屋重置成新价XXX元、装修及附属物补偿价314370元。2017年1月10日，杨XX出具的《申请》记载被腾退人杨XX，被腾退房屋及场地位于北京市大兴区西XX，因规模小，尚未办理营业执照，但一直使用此场所从事生产经营活动，经营项目为仓储。2017年10月10日，北京市大兴区西红门镇村村民委员会出具的《证明》记载：西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目：兹证明上述被腾退人杨XX，使用此场所从事生产经营活动满一年，经营项目为仓储。《交房通知单》记载交房时间2017年1月10日。2018年9月7日，北京XX公司出具《复函》，记载杨XX的拆迁补偿款总金额为XXX元，现杨XX的拆迁补偿款已经全部支付完毕，并附财务凭证。
XX公司称2004年杨XX给他们的房子就是一个L型小楼，XX公司在2007年加盖了两个小棚，2009年、2010年加盖了大棚，还做了10号地面的硬化，公司租赁的房屋只有1、2、3、4号房屋，面积1985平方米，XX公司加盖了编号为5、10号的大棚，2010年左右，加盖了8号的大棚，并做了标号9号的地面硬化，2016年7月，杨XX进入涉案场地加盖了6、7、9号，建成了简易房，另外有杏树1颗、椿树5棵、葡萄8棵、空调5台、摄像头12个、防盗门1两个、铁护网9.61平方米、配电柜1个、配电箱1个、太阳能热水器1个，电缆铜16110米，属于XX公司的财产，并提交明细说明主张地上物补偿款111657元的具体内容；杨XX称其于2016年七八月份将大棚加固建成了房子，所以大棚没有写入总建筑面积里，杏树1颗、椿树5棵、葡萄8棵、空调5台、摄像头12个、防盗门2扇、太阳能热水器1个，属于XX公司，其他财产和房屋都是杨XX所有，最大的大棚确实是XX公司出资建造的，但是XX公司每年都拖欠租金，所以双方口头协商在XX公司走的时候把8号大棚抵给杨XX，铁护网是杨XX自己装的，但同意把这部分补偿款给XX公司，另外6、7、9号房屋都是杨XX2016年抢盖的。
本院认为，至本案审理时，双方当事人均未举证证明针对诉争院落取得建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设，又考虑到针对诉争院落所在地区已开展房屋拆除腾退工作，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案租赁双方所订立房屋租赁合同应属无效。对于当事人权利义务应按照房屋租赁合同中约定处理的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在承租人居住使用租赁院落期间，其应给付占有使用费。关于搬离时间，XX公司未举证证明其于11月搬离，也未提交停水停电的证据，故本院采信杨XX的陈述，XX公司于2016年12月底搬离，对于占有使用费的具体标准，本院参考合同约定的租金标准，考虑房屋实际使用情况、拆除因素、同地段房屋租金等情况，确定年占有使用费为345000元，应从2015年10月1日计算至2016年12月31日。双方均认可2015年10月1日后的租金仅交纳100000元，综上，扣减已付租金，XX公司应支付杨XX占用房屋及院落期间占有使用费本院酌定为332904元。
对于XX公司主张的地上物赔偿，考虑到XX公司自2004年起就长期租赁涉案房屋，也提交了相关建筑票据，而双方租赁合同上并未体现有除了租赁房屋外的其他内容，杨XX也未就其不认可的地上物提交证据，结合杨XX的部分自认，故本院确认以下物品地上物补偿归由承租人XX公司所有，杏树1颗910元、椿树5棵540元、葡萄8棵560元、空调5台2000元、摄像头12个2400元、防盗门1两个1600元、铁护网9.61平方米481元、配电柜1个5000元、配电箱1个300元、太阳能热水器1个1500元，电缆铜16共110米（4550元+5460元），8号构筑物43648元、5号构筑物27744元、10号构筑物14964元，以上共计111657元。
关于XX公司主张的搬迁补助费，系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分担，考虑到实际占用情况，XX公司占用了整体院落，应履行较多搬迁义务，故本院酌定作为承租人应取得较多款项（占60%），出租人应给付承租人搬迁补助费78829.2元。
对于XX公司主张的一次性停产停业综合补助费，考虑到杨XX是将整个院落租赁给XX公司，XX公司以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，结合剩余租赁期限、双方经营情况、承租人实际遭受停产停业损失的程度、租赁双方是否妥善采取措施减少因拆除腾退所造成停产停业损失、租赁双方对租赁合同无效所承担过错等各种因素，对上述停产停业损失补偿在出租人与承租人之间合理分配，本院酌定承租人应取得停产停业损失款项为606706.2元。
对于拆除腾退补助费中的提前搬家奖，因提前搬家承租人均做出了贡献，XX公司占用了整体院落，应履行较大搬迁义务，故本院酌定为315315.6元。
综上所述，上述拆除腾退补偿款共计XXX元，杨XX应支付给XX公司。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告杨XX于本判决生效后十日内支付原告XX公司腾退补偿款XXX元（包括地上物赔偿款111657元、拆迁补助费78829.2元、一次性停产停业综合补助费606706.2元、提前搬家奖315315.6元）；
二、原告XX公司于本判决生效后十日内支付被告杨XX房屋及院落占有使用费332904元；
三、驳回原告XX公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告杨XX的其他反诉请求。
本诉案件受理费20818元，由原告XX公司负担7805元（已交纳），由被告杨XX负担13013元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3275元，由原告XX公司负担3115元（于本判决生效后七日内交纳），由被告杨XX负担160元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
