租赁合同纠纷2

律师观点分析

1、简述案件详细情况

2017年11月27日，金陵公司与李某某签订《酒店经营承包协议》，约定金陵公司将位于成都市武侯区金陵路x号院落所辖青年旅社整体服务经营权交李某某承包经营，李某某自主经营，自负盈亏，承包期限自2017年12月1日至2024年5月31日；承包费按季度支付，每季度1号前支付当季度承包费，逾期按0.5%/天收取滞纳金；李某某须支付押金5万元，履行期满后双方交接完毕5日内，无息退还；房租标准：其中2018年6月1日至2019年5月31日为860850元，2019年6月1日至2020年5月31日为886675元，按季度支付，每季度1号前支付当季度房租，逾期按0.5%/天收取滞纳金；上述费用拖欠超过30天，金陵公司有权终止合同，所交押金作为违约金；若李某某无故提前解除合同，视为李某某违约，所交5万元押金作为违约金，超出押金之外的损失，金陵公司有权向李某某追偿。

同日，李某某支付定金5万元，金陵公司出具收条予以确认。双方在2018年1月1日的微信沟通中确认，其中2万元为押金，3万元为房租。李某某实际承包经营案涉旅社后，已经支付了截止2019年8月的承包费及房租，但2019年9月1日至2019年11月30日季度的承包费和房租，仅支付了104170.84元。

2019年10月9日，李某某向金陵公司发出《关于终止承包的函》，称自承包经营案涉旅社以来，一直处于亏损状态，于2019年7月24日提出不再承包经营，请求结算，公司管理人回复需要过渡期，同年9月27日提出将于2019年9月30日停止经营，但公司一直未派员办理交接，故通知金陵公司将于2019年10月10日停止营业。

金陵公司同日回函称，李某某应支付9月-11月的承包费和房租欠款199998.1元、逾期滞纳金，交接时间为2019年11月30日24时，所交5万元押金不予退还，若在10月10日单方面毁约关闭，则将予以追偿。

10月13日，李某某再次发出《关于关闭营业的通知》，告知旅舍将于10月13日24时停止营业，要求金陵公司派员结算，并退还预交的押金和垫付的水电费。

2019年10月16日，双方完成金陵公司证件及印章移交，移交单中备注“特种行业许可证未收到”。同年11月30日，李某某交还特种行业许可证，金陵公司法定代表人出具收条确认收到。

金陵公司收回案涉旅舍后，在2019年12月至2020年4月期间对旅舍内部部分墙面及水泵等进行了修复，共计支付维修费31234元。

因有客户通过携程网络预定了案涉旅社2019年10月16日至10月20日的房间，但因未能提供房间，导致网站直接对金陵公司扣除了赔偿款1043元。

另，李某某与赵某某系夫妻关系。庭审中，李某某确认案涉旅社是由其在负责经营，赵某某负责转款等工作，旅社经营收入是用于家庭生活所用。

2、点评

争议焦点为：1.《酒店经营承包协议》的解除时间及相应的承包费及房租如何确定；2.违约金如何确定；3.李某某应否赔偿金陵公司的经营损失以及具体的数额；4.金陵公司主张的恢复原状的费用31234元及赔偿罚款1043元应否由李某某承担；5.赵某某应否就李某某的案涉债务承担共同还款责任。本院综合分析评判如下：

一、关于第一个争议焦点。李某某、赵某某主张其于2019年10月16日办理了证照的移交，故应当以该日期作为协议解除时间。对此，本院认为，李某某虽然于2019年10月9日、10月13日分别向金陵公司发出《关于终止承包的函》《关于关闭营业的通知》，但金陵公司并无违约行为，且金陵公司对李某某关于解除合同的时间并未同意，故李某某上述行为并不产生解除合同的法律后果。金陵公司向李某某回函称交接时间定于2019年11月30日，表明金陵公司同意2019年11月30日解除合同，且实际上双方亦是于2019年11月30日才将包括特许行业许可证在内的证照移交完毕。故虽然双方于2019年10月16日即开始办理部分证照交接，但金陵公司系于2019年11月30日才完全取回案涉酒店及相关证照，一审认定案涉《酒店经营承包协议》于2019年11月30日解除正确，本院予以确认。相应的，尚欠的承包费及租金应计算至2019年11月30日止，即199998.1元。上述费用与李某某垫付的水电费26622.4元抵扣后，尚欠承包费及租金173375.7元(199998.1元-26622.4元)。

二、关于第二个争议焦点。其一，关于提前解除合同的违约金。《酒店经营承包协议》约定，承包期限自2017年12月1日起至2024年5月31日止。同时约定，若李某某无故提前解除合同，视为李某某违约，李某某所交5万元押金作为违约金支付给金陵公司。李某某在承包期限届满前，便提出终止承包、解除合同，应当按照《酒店经营承包协议》约定，承担5万元的违约金。双方对李某某已缴纳的2万元押金无争议。对剩余3万元，李某某主张其在合同履行过程中，已经补交，但其并未提交其补交的证据，故李某某的上述主张缺乏事实依据，不能成立，其应当向金陵公司支付剩余3万元违约金。其二，关于迟延支付承包费及房租的违约金。《酒店经营承包协议》约定，若迟延支付承包费及房租，按照0.5%/天支付滞纳金。该滞纳金实际系违约金性质，李某某迟延支付2019年9月-2019年11月期间的承包费及房租，应当按照协议约定承担迟延支付的违约金。一审法院根据合同的履行情况及李某某的违约程度等因素，将迟延支付的违约金调整为8000元并无不妥，本院予以确认。

　　三、关于第三个争议焦点。金陵公司主张李某某提前解除合同，给其造成了经营损失，应当按照三个月的承包费及房租进行赔偿。对此，本院认为，首先，根据查明的事实，李某某2019年10月9日向金陵公司提出2019年10月10日停止营业的要求，金陵公司于同日向李某某回函称应支付9月-11月的承包费和房租欠款199998.1元、逾期滞纳金，交接时间定于2019年11月30日，所交5万元押金不予退还，若在10月10日单方面毁约关闭，则将予以追偿。由此可以看出，金陵公司向李某某表明了两种供选择的意见：一是同意合同于2019年11月30日解除，但李某某应支付9月-11月的承包费和房租欠款199998.1元、逾期滞纳金，且李某某所交5万元押金不予退还；二是若李某某在2019年10月10日单方面解除合同，则按合同的约定及法律的规定追究李某某的违约责任。本案中，金陵公司既然已按照第一种意见主张了承包费、房租、违约金，其再行主张经营损失，明显与其作出的上述回函内容不符，缺乏事实和法律依据，且有违诚实信用基本原则，本院不予支持。其次，案涉《酒店经营承包协议》于2019年11月30日解除，金陵公司于2019年12月1日即开始实际经营案涉酒店。故在李某某退出后，案涉酒店并无空置期，金陵公司并未产生酒店空置的损失。至于金陵公司在接手案涉酒店后产生的房租等费用，系其自行经营酒店的成本，而非李某某提前解除合同给其造成的损失；金陵公司接手酒店后若经营状况不良，其应当独立承担经营风险，而不是将其接手后的经营风险转嫁给李某某。除此外，金陵公司未提交其他经营损失的证据，其要求李某某按照三个月的承包费及房租向其支付经营损失的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院对金陵公司主张的经营损失费在180000元范围内予以支持，确有不当，应予纠正。

　　四、关于第四个争议焦点。关于恢复原状的费用31234元。金陵公司主张其接手案涉酒店后，发现部分墙面及水泵存在损毁，故进行修复并产生了修复费用31234元。但从金陵公司提交的证据来看，双方在交接时，金陵公司并未对案涉酒店设施设备损毁情况提出过异议，亦未要求过李某某进行维修，故其不足以证明李某某造成了案涉酒店设施设备损毁。此外，其维修产生费用并无相应标准，亦不能证明系用于案涉酒店的维修。故对金陵酒店要求李某某承担恢复原状的费用31234元，本院不予支持。一审法院认定恢复原状的费用31234元由李某某承担，依据不足，应予纠正。关于赔偿罚款1043元。李某某提前终止承包，并停止酒店的经营，未向已预订酒店的客户提供服务，导致金陵公司被罚款1043元，该笔罚款应当由李某某承担。

五、关于第五个争议焦点。案涉酒店承包经营发生在李某某、赵某某夫妻关系存续期间，承包费及房租由赵某某向金陵公司支付，李某某在审理过程中亦陈述经营收入用于家庭生活，故上述债务应系李某某、赵某某共同生产经营、共同生活产生的债务，属于夫妻共同债务，应当共同承担。

3、建议

未出现合同约定解除事由或法定解除事由，而提前终止解除租赁合同的，应当与对方协商一致后达成解除协议，否则将面临违约风险。