律师观点分析

可以胜诉的

【案例回放】

2016年9月30日，原告与被告在XX市XX大道西 XX 号XXX小区 签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），双方在“合同”中约定，原告购买被告开发的位于XX市XX大道西 XX号XX小区 6 号楼 2203房。原被告双方在“合同”中 第十七条第一款第 3 项:“双方同意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理：出卖人应当在商品房交付使用后 600日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。（2）...”,在“合同”中第十七条第一款第 4 项：“因出卖人过错，导致本条约定上述手续迟延办理的， 双方同意按下列第 1 项处理：（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房之日起 60日内将买受人已付款及按银行同期活期利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的 0.5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日X元计算，向买受人支付违约金。原告恰恰是不退房的情况，没有约定违约金。

被告辩称，一、被答辩人案件已超过诉讼时效，诉请不应支持。.........。虽然办证依旧是答辩人的义务，但是被答辩人主张违约金已经超过诉讼时效，不再受法律保护，其主张追究的违约责任不应支持。二、双方已经在合同中以不勾选的方式否定了买受人不退房情况下的违约金，...。.....因此并非 “没有约定”或“约定不明”，而应认定为约定了买受人退房的情况下无违约金。而不论是法律规定还是合同条款，都明确了出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原 因”、“因出卖人过错”，因此，本案亦不能将所有责任归咎于答辩人。综上，请求贵院采纳答辩人意见，驳回被答辩人的诉讼请求。

【法院认为】

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 原、被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同），系双方 方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在 2016 年 12 月 17 日办理了交房手续，按照合同的约定，被告应当在交房后600日内，即 2018 年 8 月 9 日前向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，被告至今仍未向办证机关提交办理不动产权证书的相关材料，其行为已构成违约，依法应当承担相应的民事违约责任。

【法院判决】

判决被告向原告支付逾期办证违约金

【律师观点点评】

在商品房买卖合同中，房地产公司出具的《商品房销售合同》属于格式合同，买受人不肯修改合同条款的，所以在合同中没有对逾期办证行为，约定违约责任，违约计算标准，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款: “合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。