上海XX公司与卢XX居间合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

上海XX公司与卢XX居间合同纠纷一审民事判决书
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初17580号
原告：上海XX公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人朱X。
委托诉讼代理人：张XX，女。
委托诉讼代理人：薛XX，男。
被告：卢XX，女，1982年11月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：代君，上海市XX律师XXX律师。
原告上海XX公司(以下简称云房XX)与被告卢XX居间合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告云房XX的委托诉讼代理人薛XX、被告卢XX的委托诉讼代理人代君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云房XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金36,000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月9日，原、被告就上海市浦东新区环林东XXXXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜协商一致，双方签署了《房地产出售居间协议(独家委托)》，约定由被告委托原告独家代理出售该房产，委托房价款为360万元，委托期限从合同签约当日至该房屋售出止。现经过核实，被告已经于2016年11月28日私下与其他客户签订了房地产买卖合同，出售了房屋，故原告认为被告私自避开原告方与客户擅自通过第三方成交该笔房产，严重违反了协议约定，现原告为维护自身合法权益诉至法院，按照协议约定的房价1%的金额主张违约金。
被告卢XX辩称，2016年10月9日，被告确实和原告签订了《房地产出售居间协议(独家委托)》。2016年11月28日，被告也确实将涉诉房屋出售给他人。但被告认为协议是格式条款，加重了被告的义务和责任。原告主张的违约金没有法律和合同依据，故不同意原告诉请。
本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，被告作为委托方(甲方)与作为居间方(乙方)的原告就上海市浦东新区环林东XXXXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜签署了《房地产出售居间协议(独家委托)》，委托房价款为360万元。《居间协议》的3.2款约定：在本协议签订之日起一年内，甲方(包括其代理人、代表人、配偶、亲属、朋友、所在单位、持股单位、关联单位等与甲方有关联的人，下同)与乙方介绍的买受方(包括其代理人、代表人、配偶、亲属、朋友、所在单位、持股单位、关联单位等与该买卖方有关联的人，下同)完成交易或者通过第三方完成交易的，均视为利用了乙方提供的信息、机会等条件，甲方都应按其委托出售价的1%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利。《居间协议》的4.6款约定：甲方确认，将独家委托乙方完成本协议所约定的委托事项。委托期限自双方签署本协议之日起至乙方完成委托事项之日止。甲方承诺，在上述委托期限内将不再自行或另行委托除乙方以外的任何第三方完成本协议约定的委托事项。否则，甲方应按其委托房价款的1%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利。后，原告方工作人员通过电话与被告确认了房屋总价款360万元及代理时间为至卖出为止。原告事后发现被告已经于2016年11月28日与他人签订了房地产买卖合同，出售了上述房屋，原告认为被告严重违反了协议约定，故涉诉，诉请如前。
审理中，原告认为协议并不是格式条款，违约金也没有超出市场的范围，而且协议是独家委托，指明被告是不能通过其他中介进行出售房屋，但并没有对其他的责任进行约束，故该协议是在合理范围内进行了约束。被告认为与被告签订合同的案外人并不是原告介绍的买售人或关联人，并不适用协议的3.2条。根据合同法40条的规定，格式条款免除一方责任，加重对方责任的该条款无效，3.2条和4.6条都是格式条款，该二条格式条款是无效的。合同签订后，原告没有提供一次居间服务，也没有将被告的房屋信息发布，当时房屋出售火爆的情况下，被告自行都可以把房屋出售，原告没有履行合同属严重违约，也不存在任何损失，现在原告还向被告主张违约金，是没有法律和事实依据的。
上述事实，由原告提供的房地产出售居间协议(独家委托)、上海市房地产权证及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证，本院依法予以确认。
本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，被告与原告就房屋买卖事宜签署了独家委托的房地产出售居间协议，协议系由原告方所提供的格式文本，原告依据协议3.2款及4.6款之约定向被告主张违约责任。庭审中，被告就此条款的效力进行了抗辩，认为该条款均为格式条款中免除一方责任，加重对方责任的无效条款。本院认为该些条款系原告公司单方制作的格式条款，其中4.6款规定被告必须独家委托原告公司出售房屋至售出时止，不得自行或另行委托任何第三方出售，否则，甲方应按其委托房价款的1%向乙方支付违约金，此条款违背了缔约自由原则，被告由此将放弃选择其他居间人的权利，而原告未在协议中就自身所负义务进行约束，仅对被告单方进行了约束，符合提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利之情形，属于无效条款。就协议中3.2款所约定之情形，原告未提供相应证据佐证被告利用了乙方提供的信息机会，故原告要求被告承担违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
驳回原告上海XX公司的诉讼请求。
案件受理费700元，减半收取计350元，由原告上海XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员　　唐XX
二〇一七年五月二十九日
书记员　　薛XX
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬