律师观点分析
案件经过
2019年5月，某某1、某某2、某某3与房主某某4签订《售楼协议》，以277万元购买位于台安县某170㎡临街门市。该房已于2017年出租给蛋糕店老板某某5，租期10年、年租金10万元。
因房屋此前设有银行抵押，双方约定：
? 买方一次性付清249万元（已扣减已收租金28.32万元）；
? 卖方负责涤除抵押并配合过户。
买方当日支付定金并陆续付清全款，还额外为卖方垫资偿还银行贷款125万元，但卖方迟迟未结清尾欠利息43万元，导致抵押未解除、过户未完成。
2021年3月，卖方某某4因欠付某某6借款21万元及利息被强制执行。台安县法院查封该房并冻结承租人某某5应支付的后期租金50万元。
2023年4月，买方某某1等提起案外人执行异议之诉，一审以“买方明知抵押仍购买，属自身过错”为由驳回。买方遂委托刘XX律师团队上诉至鞍山中院。
判决结果
2023年12月，鞍山市中级人民法院作出终审判决：
撤销一审驳回裁定；
不得执行案涉170㎡门市房及50万元租金；
一、二审案件受理费57,920元由卖方某某4承担。
刘XX律师办案心得
“轮候查封≠无害查封”。只要案外人实体权利成立，轮候亦可直接判决排除执行，为当事人节省漫长等待时间。
“付款+占有+非因自身原因”三要件缺一不可。我们把付款流水、垫资凭证、租赁合同权利转让通知、微信催办记录做成时间轴，直观证明买方无过错。
抵押权并不当然阻却买卖。关键看买方是否“合理信赖”抵押可涤除，且已付出额外努力。我们引用《民法典》第406条、九民纪要第127条，成功扭转一审对“买方过错”的认定。
租金债权随房屋一并转让。通过卖方书面通知承租人、承租人当庭确认，锁定“租金已非卖方责任财产”，为排除50万元冻结奠定基础。
执行异议之诉的“证据可视化”极其重要。二审中，我们将关键证据做成一页“证据云图”，法官当庭拍照留存，极大提升说服力。
