姚春龙律师
律师观点分析
原告：王X，男，1980年4月出生，汉族，住址：江苏省盱眙县。
委托诉讼代理人：姚春龙，浙江银湖律师事务所律师。
被告：袁X，男，1991年12月出生，汉族，住址：安徽省宿州市墉桥区。
委托诉讼代理人：孙XX，浙江XX（湖州）律师事务所律师。
原告王X与被告袁X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月2日立案后，依法由审判员张X按简易程序公开开庭进行了审理。原告王X的委托诉讼代理人姚春龙，被告袁X的委托诉讼代理人孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原被告双方于2021年10月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于织里镇X号店面一间出租给被告使用，租赁期限为2021年10月1日至2022年1月20日，租金为45000元，租金在签订协议时付款20000元，余款自协议签订日起十天内付款50％以上，十五天全部付清，如不付清，视为违约，甲方（原告）有权收回店面，已付租金视为违约金，不退还。《房屋租赁合同》签订之日被告已支付租金20000元，原告将案涉房屋交付给被告使用。但被告未按照约定支付后续租金，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付剩余的25000元租金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告向本院提出如下诉讼请求：一、被告支付房租25000元，并支付利息（以25000元为基数，自2021年10月16日至实际支付之日止，按照LPA的4倍计算利息）；二、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：双方的租赁合同已解除；原告具有防止损失扩大的义务，其对房屋租赁损失负有责任；原告的实际损失较小。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间签订租赁合同，约定租期和租金的事实。
证据2、微信转账凭证二份，证明被告通过微信支付租金20000元的事实。
证据3、微信聊天记录一份，证明2020年11月6日，被告告知原告2个月内不能使用房屋的事实。
证据4、房屋证明和转租协议各一份，证明案涉房屋的所有权人同意原告转租的事实。
被告对原告提交的证据质证认为：对证据1的证据三性无异议，对证明内容不认可，签订该协议时被告以为是草签，第二天还会与房屋所有权人签订正式合同，被告违约后的违约金应当以约定为准；对证据2的租金的证据三性无异议；对证据3的证据三性无异议，对证明内容有异议，被告的意思是要求原告退租金；对证据4的房屋证明的真实性无异议，对其关联性有异议，该房屋能否办理营业执照无法确定，对转租协议的真实性有异议，该证据属于证人证言。
被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、微信聊天记录一份，证明双方约定的租赁范围包括仓库、车位二个、五楼、装修、设备等，共计租金45000元。
证据2、微信聊天记录一份，证明2021年10月12日被告要求原告提供房产证及租房协议未果，被告于2021年10月15日向原告提出退租的事实。
证据3、微信聊天记录一份，证明2021年10月21日，原告要求被告支付车位费，进而证明被告未使用车位的事实。
证据4、微信聊天记录一份，证明2021年11月6日，被告已清空案涉房屋中的物品并将钥匙交付给原告的事实。
证据5、微信聊天记录一份，证明2021年11月13日，被告再次向原告交付租赁物并拍视频确认的事实。
原告对被告的证据质证认为：对证据的真实性均无异议；对证据1的证明目的不予认可，租赁范围应当以合同约定为准；对证据2的证明目的不予认可，被告未提到要求原告提供房产证；对证据3的证明目的不予认可，合同未约定车位的使用，原告仅仅是询问被告是否需要使用车位；对证据4、证据5的证明目的不予认可，被告应当明确何时交付钥匙，原告从未同意退租且被告至今未交付钥匙。
本院对证据认定如下：原告的证据1、证据2、证据3经被告质证对其真实性无异议，能够证明原、被告之间的房屋租赁关系，被告已支付租金20000元以及双方就是否解除合同发生争执的事实，对该证明效力予以确认；证据4中的房屋证明能够证明案涉房屋缺乏不动产权证的事实，转租协议因相对方闵水林并未出庭质证，对其证明效力不予确认。
被告的证据经原告质证对其真实性无异议，能够证明被告曾向原告索要不动产权证，以及双方就租赁合同的权利义务进行协商，被告曾向原告提出解除合同，并向原告告知其已腾空房屋的事实，对该证明效力予以确认。
经审理，本院认定如下事实：2021年10月1日，原告王X与被告袁X签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租坐落于湖州市吴兴区织里镇X号店面一间，租赁期间为2021年10月1日至2022年1月20日，租金为45000元；租金在签订协议时付款20000元，余款自协议签订日起十天内付款50％，十五天全部付清；如不付清，视为违约，原告有权收回店面，已付租金视为违约金，不退还。合同签订后，被告支付了租金20000元。现原告以被告未按约支付剩余租金为由，诉至本院。
本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同有无解除；二、租赁的范围。
关于第一个争议焦点，被告认为其已于2021年10月15日通过微信告知原告不再租赁案涉房屋，合同已经解除。但根据双方的微信聊天记录，原告已按约交付案涉房屋，被告已接收并使用案涉房屋，原告并未同意被告解除合同的要求，被告至今未能支付全部的租金。根据合同约定，案涉房屋的租期不足四个月，在合同已签订半个月，原告已交付了房屋的情况下，被告提出解除合同，直到2021年11月13日通过微信视频的方式告知原告其已将房屋钥匙留在房屋内，该证据也不足以证明其已将案涉房屋妥善返还给原告。此时若解除合同，则原告将不得不重新寻找承租人，而剩余的租期已仅剩二个月零七天，大大增加了原告另行出租房屋的难度。综上，本院认为，被告无权提出解除合同，亦未能将案涉房屋返还原告，双方的合同并未解除，被告应当承担继续履行合同的义务。被告关于原告不提供不动产权证及租赁协议，不配合被告办理营业执照的抗辩意见，因被告仅在微信聊天记录中提到索要不动产权证及租赁协议，但随后其要求解除合同的理由又并非原告未提供不动产权证及租赁协议，而是要求案涉房屋的所有权人到场签订合同，因此，被告的主张自相矛盾，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于第二个争议焦点。被告主张原告案涉房屋租赁合同约定的租赁范围包括仓库、车位二个、五楼、装修、设备等，这在双方的微信聊天记录中得到了体现，但最终并未在合同中作出约定，从双方约定租金的微信聊天记录可以确定，上述范围是与45000元的租金挂钩的。而从双方的交涉中又可以确定，原告已完成了房屋的交付，至于是否按照仓库、车位二个、五楼、装修、设备的范围交付无法确定，但被告在与原告的交涉过程中从未就原告未按约交付房屋一事提出异议，因此原告是否按照双方约定的范围交付的房屋在当时并未成为争议内容。另外，根据2021年10月21日原告要求被告支付车位使用费的聊天记录以及45000元租金包含停车位使用费的约定，被告并未因合同的履行而行使了使用停车位的权利，该部分费用400元应当予以扣除。被告关于原告在合同签订后继续占用仓库，被告未实际使用租赁物的抗辩意见，与微信聊天记录中被告称已腾空房屋、交付钥匙的事实相互矛盾，本院不予采信。
本院认为，原、被告的房屋租赁合同系当事人双方真实意思的表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。被告未按约支付租金是引起本案纠纷的根本原因，依法应当承担清偿债务的民事责任。原告要求被告支付租金及逾期付款利息的诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。双方约定于合同签订之日十五日内付清租金，故原告要求租金的逾期付款利息自2021年10月16日起计算的诉请，于法有据。关于逾期付款利息的标准，双方并未约定，原告主张的利率标准过高，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第七百二十二条之规定，判决如下：
一、被告袁X用对象原告王X支付租金24600元及逾期付款利息（以24600元为基数，自2021年10月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际付清之日止），限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告王X的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费425元，减半收取213元，财产保全费270元，合计诉讼费483元，由原告王X负担25元，被告袁X负担458元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。