租赁合同因征收终止承租人无权分割补偿款

裁判要旨

租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。

基本案情

原告:重庆市江津区展硕慰商贸有限公司(以下简称商贸公司)。

被告:廖祖兴。

2005年12月16日，被告廖袓兴(甲方)与巨星配送中心(乙方)签订门面租赁协议，约定由甲方将其所有的位于滨江路7栋地下仓库出租给乙方使用，租赁期限从2006年2月20日起至2016年2月19日。前5年房租为每年5万元，后5年房租双方协定，乙方可就经营需要进行室内装饰。如甲方提前收回门面，由甲方按原价付给乙方室内装饰的全部费用及因此造成的一切经济损失。2010年10月28日，原、被告签订租房补充协议：约定被告位于滨江路7栋的地下仓库，原租赁给巨星配送中心，现由原告使用，原租赁协议继续有效。

2012年9月，该片区房屋被国家征收，被告廖袓兴与房屋征收中心签订房屋征收货币补偿协议书。2012年10月8日，被告向原告发出通知，告知因政府征收其承租的房屋，请原告于2012年11月8日前将该房屋腾空后交还被告，同时解除双方签订的租赁合同。同日，原告收到该通知后未提异议。2013年7月11日，原告对该房屋装修装饰损失申请鉴定。经鉴定，房屋装修工程造价为80359.21元。2013年8月7日，原告将该房屋交付给征收中心。

另查明：征收中心对该房屋中的冻库设备评估价值为20万元，对该房屋中冻库构筑物土建部分的评估价值为27万元。征收中心支付了被告积极搬迁奖励费1.5元、装修装饰补偿费818955元和6个月的停产停业损失费172963.30元。庭审过程中，被告同意按照征收中心的评估标准支付原告冻库设备补偿费20万元及冻库构筑物土建补偿费27万元。原、被告一致同意由被告支付原告搬迁费27298元。原、被告对该房屋装修造价鉴定结论无异议。原告诉至法院，请求依法判决被告支付原告搬迁费、积极搬迁奖励费、设备设施补偿费、停产停业损失补偿费、装饰装修补偿费共计81万元。

法院判决

重庆市江津区人民法院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，本应按约履行，但由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，原、被告之间的房屋租赁合同已于被告解除通知指定的2012年11月8日解除。该合同的解除系政府征收原因所致，原告对该合同的解除并无任何过错。按照公平和诚信原则，被告应对原告遭受的损失酌情予以赔偿。

关于搬迁费和搬迁奖励费问题。原、被告一致同意由被告支付原告搬迁费27298元，本院予以认可。搬迁奖励费1.5万元，由于被告获得搬迁奖励费系因原告积极履行搬迁义务所致，酌情主张给予原告积极搬迁奖励费5000元。

关于设备设施补偿费问题。被告同意支付原告冻库设备补偿费20万元及冻库构筑物土建补偿费27万元，本院予以认可。关于装修装饰损失费。本院采纳鉴定结论装修工程造价80359.21元。根据双方合同约定，被告应当按照原告室内装修装饰的原价支付原告装修装饰损失费80359.21元。关于停产停业损失费。被告提前解除合同导致原告确实产生停产停业损失，该部分损失，被告应当赔偿。因原告实际经营公司，虽然其房屋租赁合同于2016年2月19日才到期，但其搬迁及重新恢复生产经营的期限酌情给予5个月较为合理。因双方均未能提供原告实际停产停业损失的依据，故酌定比照征收中心的标准，按合理搬迁期限5个月确定原告的停产停业损失为144136.08元。

综上，江津区人民法院判决如下：一、被告廖祖兴于本判决生效之日起7日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司搬迁27298元。二、被告廖祖兴于本判决生效之日起，7日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司积极搬迁奖励费5000元。三、被告廖祖兴于本判决生效之日起7日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司设备设施补偿费47000元。四、被告廖祖兴于本判决生效之日起7日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司装修装饰损失费80359.21元。五、被告廖祖兴于本判决生效之日起7日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司停产停业损失费144136.08元。六、驳回原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司的其他诉讼请求。

一审宣判后，双方当事人均不服，上诉至重庆市第五中级人民法院。

重庆市第五中级人民法院经审理认为：一、租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。本案原告不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。二、出租人与承租人之间为租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。三、租赁合同因国家征收而终止，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，部分或全部免除责任。

依据以上意见，本案争议的款项应作如下处理：(一)搬迁费。一审庭审中，被告同意支付，其自认具有法律效力，本院予以支持。(二)积极搬迁奖励费。该费用是政府在征收本项目中依政策支付给产权人的费用，原告主张该费用没有法律依据，不应主张。(三)设备设施补偿费。被告一审庭审中同意按实补偿原告，本院予以确认。(四)装饰装修损失费。双方租赁合同中约定，出租方提前收回房屋，应当原价支付装修费用并赔偿由此造成的一切经济损失。出租人上诉要求不予给付，本院不予支持。(五)停产停业损失。该费用是政府补偿被征收人的，是支付给被征收人的费用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，主要为剩余期限经营可得利润。本院将出租人从政府获得的6个月的停产停业补偿全部支付给原告，作为恢复生产的费用。

重庆市第五中级人民法院判决:一、维持江津区人民法院(2013)津法民初字第02266号民事判决第一、三、四项。二、变更第五项为:“被告廖祖兴于本判决生效之日起7日内支付原告重庆市江津区展硕慰商贸有限公司停产停业损失费172963.3元。”三、撤销第二、六项。四、驳回原告的其他诉讼请求。

案例评析

2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称征收补偿条例)正式公布实施。该法规明确将被征收入限定为所有权人，对承租人在征收补偿中的利益未予考虑。基于此，在所有权人获得征收补偿款后，承租人起诉所有权人分割征收补偿利益纠纷不断攀升，因案由与法律关系不明，实务中裁判较为混乱，如何处理亟待明确。笔者认为，此类案件的审理应把握以下几点:

一、承租人不享有征收补偿合同权利

1991年国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例曾将拆迁房屋的承租人明确定位为被拆迁人，虽经2001年修改后将被拆迁人限定为所有权人，但其在后文中对承租人的有关权益又有所涉及，如被拆迁人与承租人达不成解除租赁合同的协议只能选择产权置换方式等。而新出台的征收补偿条例不仅将被征收人仅限定为所有权人，且整部法规都未出现承租人的身影，由此可知，征收补偿条例一改原来适当保护承租人合法权益的立法原则，将承租人完全排除出征收补偿法律关系，承租人在立法上已并非房屋征收补偿的对象。其立法意图在于简化征收补偿法律关系，房屋征收部门仅与所有权人订立征收补偿协议，对于承租人的相关权利，交由房屋所有权人与承租人协商处理，以减少房屋征收补偿面临的矛盾纠纷。此立法背景下，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，征收补偿合同由国家与所有权人签订，承租人不再是征收补偿法律关系当事人。

从法理上讲，合同权利义务由合同双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则，合同之外的第三人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。同时，征收补偿合同的本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人，因此，承租人因出租房屋被征收而主张权利，不能依国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，法院不能认定承租人是国家征收补偿的对象，亦不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。

二、承租人应依租赁合同主张合同权益

因房屋租赁权是债权而非用益物权，征收补偿条例整部法规未赋予承租人征收补偿关系中的身份地位，即在征收补偿法律关系中不再考虑承租人的利益。在无法律相关规定的情形下，如何保障承租人在征收补偿中的有关权益，成为待解决的问题。探求征收补偿条例的立法意图，立法者有意将承租人权利的维护交由租赁合同当事人在合同条款中约定或者在私法关系中协商处理，亦有部分省市在具体实施征收补偿条例过程中积极探索了具体的协商机制。如《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(暂行)》第八条规定:“被征收房屋的生产、经营或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失;没有约定的，由被征收人与生产、经营的单位和个人协商分配。”

从法理上讲，出租人与承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定也无法律规定的，应当按照法律基本原则处理。本案双方在合同中约定，出租方提前收回房屋，应当原价支付装修费用并赔偿由此造成的一切经济损失。该约定内容合法有效，应当首先作为案件处理依据，同时应结合合同法的相关规定和基本原则以租赁合同纠纷予以裁判。

依据合同法基本原则，房屋租赁合同因国家征收而终止，国家基于公共利益对房屋进行征收，不需要被征收人同意，征收行为不能为一般民众避免和克服，因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。根据合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

另外，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第(4)项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”

三、承租人停业停产损失赔偿

通过前述分析，承租人并非征收补偿对象，无权请求分割征收补偿款项，可依据房屋租赁合同要求出租人支付租赁合同不能履行的经济损失。但在赔偿责任上，因政府征收房屋，导致租赁合同不能履行，给承租人造成经济损失的，出租人是否应当负赔偿责任?一审和二审法院都认为承租人客观上存在停产停业损失，也即剩余期限经营可得利润损失。两审法院都认可承租人应当获得适当的恢复经营期，出租人应给予承租人适当的恢复经营补偿。如果要求出租人赔偿承租人全部停产停业损失，或不给予承租人任何补偿，都是显失公平的。

笔者认为，此种处理方式具有其适当性及合理性。理由在于:首先，因公共利益的政府征收行为属于不可抗力，该因素是导致合同解除的唯一客观因素，出租人对此客观因素并无牵连，不属于出租人违约。若是商业协商拆迁，或是出租方与第三方，发生经济纠纷等原因导致租赁合同不能履行，出租人对租赁合同的阻却事实有牵连，出租人应当对承租人承担违约责任。本案是因政府征收导致合同不能继续履行，出租人没有任何违约行为或不当行为，不属于出租人违约。

其次，承租人在剩余期限的可得利润有可能金额比较大，并且剩余期限越长，利润越大，该利润金额可能远远超出租金总额，在非出租人原因终止租赁合同的情况下，要求出租人承担全部停产停业损失，不符合权利与义务一致、责任与行为一致的原则。

再次，承租人存在客观损失，承租人对此也并无任何过错。因政府征收，租赁合同解除，承租人的停产停业损失不能得到适当补偿实为不公正。同样，承租人在没有履行合同的情况下，要求赔偿剩余期限的全部可得利润也是不公平的。在此情形下，考虑适当的另寻场地的恢复营业期作为补偿方式，是相对合理和公平的。

最后，承租方的停产停业损失，在金额上难以具体确定，在没有对承租人进行全面的税务、财务审计的情况下难以确定剩余期限的经营利润的，酌情确定一定期限的恢复经营期，由出租人在征收补偿所获停产停业损失限额内给予承租人一定补偿，符合公平正义的法律精神。二审法院考虑本案租期长、投入大，营业预期比较大，且投入土建和冻库等花费时间较长，恢复经营所需时间较长的实际情况，并考量合同解除至实际搬迁，承租人已经获得9个月的时间另行恢复生产，在此基础上将出租人从政府获得的6个月的停产停业补偿全部支付给承租人作为恢复生产的费用，较为恰当合理。