一方婚前支付首付购置的不动产，婚后共同还贷，离婚时如何分割

【典型案例】

当事人：原告：于某甲；被告：祝某。

原告于某甲与被告祝某于2012年5月10日登记结婚。原告于婚前即2012年1月20日购买位于大连市甘井子区、面积64.64平方米房屋一处，房屋价格为368，448元，贷款160，000元，原告婚前偿还部分贷款，在与被告婚姻存续期间偿还贷款63，857.23元。该房屋产权登记所有权人为原告。原告于2015年3月18日将该处房屋出售给案外人马某，已办理产权登记变更手续，原告自认虽然房屋买卖合同记载房款为510，000元，但实际出售价款为690，000元。此房屋在房产部门登记交易时间为2015年3月28日。2015年3月21日，马某在其贷款银行将贷款490，000元发放至原告在中国建设银行大连五一广场支行个人账户。该账号从此日后无存款，后原告于2016年3月15日向房屋结算资金托管专户转款两笔，分别为310，000元和88，000元。

原告诉称：原告于某甲称夫妻关系已彻底破裂，原告起诉要求解除原、被告的婚姻关系，确认原告婚前购买房屋婚后还贷部分系以原告个人财产偿还，属原告个人财产。

被告辩称：被告同意离婚，房产属夫妻共同财产，应依法分割。

【审理要览】

法院认为，对于原告婚前购买的位于大连市甘井子区、面积64.64平方米房屋，根据《婚姻法解释三》第10条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

原告婚前购买的该处房屋系原告婚前财产，应归原告所有，但原、被告登记结婚后，偿还该房屋贷款63，857.23元，原告提供的民生银行借记卡客户对账单不能证明该还款系以其出售婚前房屋款项偿还，应认定为以夫妻共同财产偿还，故原告应按照婚后偿还贷款50%即31，928.62元给予被告补偿。对于该房屋婚后增值部分，因该房屋原告购买时价款为368，448元，出售时实际房款为690，000元，那么该房屋婚后增值应为321，552元（690，000元-368，448元），此增值部分原告应按照50%即160，776元给予被告补偿。判决：（1）准予原告于某甲与被告祝某离婚；（2）原告于某甲于本判决生效后10日内向被告祝某支付位于大连市甘井子区、面积64.64平方米房屋婚后偿还贷款补偿款31，928.62元、房屋增值补偿款160，776元，合计192，704.62元。

【裁判思路】

1.同类案件处理要点

（1）《婚姻法解释三》第10条规定的是夫妻一方婚前以个人财产支付首付的情况，如果以夫妻共同财产支付首付，则不属于该条规定的情形。

（2）我国施行不动产登记制，如果不动产所有权证登记所有人为夫妻双方，那么则应按照夫妻共同财产进行分割，不适用《婚姻法解释三》第10条的规定。

（3）离婚时对于共同还贷部分及其增值可以按照如下方式计算：夫妻共同还贷部分占房屋本金和已还贷款利息的比例，乘以离婚时房屋的市场价值。夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）某离婚时房屋市场价。

（4）离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿，实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。

2.相关法律风险提示

（1）离婚分割房产时，首先应看房产登记信息，原则上不动产物权以登记为准，如果房产登记为夫妻共同所有，那么则排除对《婚姻法解释三》第10条的适用。

（2）适用《婚姻法解释三》第10条规定的条件有以下四点，应同时具备：①夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；②以个人财产支付首付款并在银行贷款；③婚后用夫妻共同财产还贷；④不动产登记于首付款支付方名下。

（3）《婚姻法解释三》第10条规定的是“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，并非“必须”，实践中法官可以根据案件实际情况进行判决，譬如支付首付款一方有多套房产，但另一方没有住房等，则可考虑将该不动产判给另一方。

【裁判规则】

1.法律法规

《婚姻法》（2001年4月28日修正）

第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

第十九条第一款夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。

《物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）

第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2.司法解释

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（法释［2003］19号）

第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（法释\[2011\]18号）

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

3.地方司法文件

《上海市高级人民法院〈关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题〉的解答一》（沪高法民一\[2004\]25号）

六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？

答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务，但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。

《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要（2013）》

20.夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分计算方式为，夫妻共同还贷部分占房屋本金和已还贷款利息的比例，乘以离婚时房屋的市场价值。（夫妻共同还贷部分）÷（房屋本金+已还贷款利息）×（离婚时房屋的市场价值）

《江苏高院民一庭婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述（2005）》

（三）关于一方婚前以个人名义支付首期付款、办理房贷，婚后以夫妻共同财产支付房贷的房屋性质的认定及处理

与会代表认为，应当区分不同的情况分别进行认定。一方婚前以个人名义支付首期房款并办理房贷，如果婚后取得房屋所有权，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割；对于一方婚前支付的首期付款，可由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。如果所有权系婚前取得，则应当结合产权登记情况进行认定。如果登记于双方名下，则认定为夫妻共同财产，处理原则同上；如果登记于一方名下，则认定为一方个人财产，对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还；不享有所有权一方要求分割房屋增值部分相应收益的，人民法院应予支持。

《江西省高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件适用法律若干问题的解答》（2008年8月14日江西省高级人民法院审判委员会第22次会议通过）

（1）夫妻一方婚前贷款购置的房屋、车辆等财产，如婚前已全部还清贷款的，该财产为婚前财产。夫妻一方婚前贷款购置的房屋、车辆等财产，婚后用夫妻共同财产归还了部分贷款的，应按比例划分个人财产和共同财产。婚前归还部分贷款的相应财产及其增值部分或损耗部分为婚前个人财产，婚后共同归还部分贷款的相应财产及其增值或损耗部分为夫妻共同财产。由于婚前购买方系买卖合同和借款合同的相对人，在分割时可以根据实际情况适当照顾购买人的利益，将该财产分配给购买方，由购买方向对方支付相应的对价；如购买一方能证明婚后其仍以个人财产单独偿还贷款的，可认定为个人财产。

（2）对于一方名义贷款购置房屋等财产，离婚时尚未还清贷款的，法院不宜强制变更借款合同当事人，原则上可将该财产判归一方，由贷款方支付对价，如认为应判归非贷款方的，应当征得合同相对方贷款银行同意，并由非贷款方支付相应的对价。

（3）离婚时已还清贷款的，可根据双方的生活需求、经济能力、财产的有效合理使用等情况，将财产判归一方所有，分得该财产的一方支付相应的对价给另一方。

《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》（2014年5月21日修订）

二十六、夫妻一方婚前出资购买房产，登记在夫妻双方名下，如双方未对该房产作出特别约定，应认定该房产为夫妻共同所有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

二十九、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第10条第2款规定中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。

【专家视点】

1.离婚诉讼中，一方婚前按揭购买房屋，婚后夫妻共同还贷，产权登记在一方名下，离婚时按揭房屋的归属问题成为焦点。通常情况下，买受人与房地产开发商签订房屋买卖合同后，商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的，买受人先付清首付款，剩余款项在银行办理按揭贷款手续，银行审查买受人的收入状况及资信后，将所贷款项直接划入开发商的账户。至此，买受人的付款义务已经全部完成，与银行之间形成债权债务关系。婚后取得房屋所有权证，并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得，但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说，婚后房屋物权的取得并非凭空取得，而是依据婚前的债权转化而来，因此离婚时判归产权登记一方比较公平。

至于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分，离婚时要根据《婚姻法》第39条的规定，在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题，有人提出一个计算公式即双方应共同分割部分＝夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款（总房款本金＋已还利息）×离婚时房屋的市场价值，这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。比如，双方应共同分割部分的数额为30万元，如果是男方婚前贷款买房，根据案件的实际情况，可以判决给女方超过15万元的补偿。

——杜万华、程新文、吴晓芳：《〈关于适用婚姻法若干问题的解释（三）〉的理解与适用》，载《人民司法·应用》2011年第17期。

2.对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财产都是不对的。此类房产实际是婚前个人财产和婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产的原则是，既要保护个人婚前财产权益，也要依照《婚姻法》关于照顾子女和女方利益的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法权益。

——奚晓明主编：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版。