国有土地上房屋征收法规解读及实体、程序归纳

导读:国有土地上房屋征收法实体、程序及法规解读大全房屋征收框架结构两个决定：1.国有土地上房屋征收决定2.国有土地房屋征收与补偿决定3、一个评估：房屋征收评估4、一个协议：房屋征收补偿安置协议房屋征收决定概念房屋征

 房屋征收框架结构                 

两个决定：1.国有土地上房屋征收决定

          2.国有土地房屋征收与补偿决定

        3、一个评估：房屋征收评估

        4、一个协议：房屋征收补偿安置协议

第一、房屋征收决定

1、概念

房屋征收决定是政府根据公共利益的需要，对公益项目需要使用的土地范围内的房屋予以征收，土地使用权同时收回的行政决定。

与补偿决定的区别在于它是针对于整个征收项目作出的决定

2、作出房屋征收决定的条件和程序

一、确认征收项目是否属于公共利益，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条

（一）国防和外交的需要；

    （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二、审查四规划一计划，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条

（一）发展改革部门审查项目是否项符合国民经济和社会发展规划。

（二）城乡规划部门审查项目是否符合城乡规划和专项规划。

（三）国土资源部门审查项目是否符合土地利用总体规划。

（四）旧城改建、保障性安居工程需要征收的，应审查是否列入上一年度国民经济和社会发展规划。

三、确定征收范围和两个禁止，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条

房屋征收部门依据审查意见和征收范围，作出禁止不当增加补偿费用的相关通告，并在征收范围内公告

房屋征收部门书面通知城乡规划、建设、国土资源、工商等部门暂停办理相关手续，停止办理的期限最长为一年

四、调查登记和公示，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条

房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

五、对未经登记的建筑调查、认定和处理，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

六、拟定房屋征收补偿方案和征求意见，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条

房屋征收部门拟定补偿方案，市县政府组织有关部门予以论和以公布，并公众征求意见，征求意见不少于30日。

七、修改征收补偿方案，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条

（1）根据征求意见研究修改补偿方案，将征求意见和修改公示予以公布。

（2）旧城改造，多数人认为方案不符合条例规定的，应组织听证，修改方案

八、选定评估机构，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条

（1）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

（2）协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定

九、初步评估，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条

由评估机构对征收范围内房地产市场均价和征收所需资金总额进行评估，确定征收补偿资金预算

十、存储补偿安置资金，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条

作出房屋征收决定前，征收补偿费应当足额到位、专户专储、专款专用、补偿资金到位由金融机构出具证明。

十一、社会稳定风险评估，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

十二、决定征收并公告，依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条

市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二、房屋征收补偿决定

概念

概念：房屋征收补偿决定，在依法征收房屋过程中，如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照有关规定、按照征收补偿方案确定的价格作出的征收补偿决定。

相对于征收决定，房屋征收补偿决定是针对于各体所作出的决定

征收补偿决定是政府申请法院强制拆迁的行政行为

房屋征收决定是作出房屋征收补偿决定的前提条件

房屋征收补偿决定的内容

（一）行政相对人的基本情况（产权不明房屋除外）；

（二）被征收房屋具体位置、权属和房屋使用情况；

（三）争议的主要事实和理由；

（四）补偿安置的内容，具体包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁期限等；

      （五）补偿决定的依据、理由；

（六）补偿决定确定的搬迁期限；

（七）告知行政相对人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限；

作出房屋征收补偿决定的条件

1 房屋征收决定及公告

    2 对于被征收房屋调查、登记、公示

    3、对被征收房屋未经登记的建筑物调查、登记、认定、处理相关文件

    4、经批准的房屋征收补偿安置方案及征求征求公众意见

的资料

   5、被征收房屋评估报告以及评估机构选择程序

6、被征收房屋的权属调查资料，涉及产权不明确的可提供查证和公告资料；

7 与被征收人的协商记录   

8、安置用房的权属证明和评估报告或者结算价格；

9、产权调换安置房为期房的，应提供临时过渡用房证明，明确临时过渡用房的地点、层次和面积；

第三、评估

1、选择评估机构

一、应当由被征收人在规定的期限内协商选择

    在征收范围圈定以后，作出房屋征收决定的市县政府或者房屋征收部门应当书面告知被征收人选择评估机构的权利；市县政府或征收部门可以推荐一批具有资质的评估机构供被征收人选择，被征收人可以推荐范围之内或选择其他具有资质的评估机构；评估机构的选择应当在一定期限之内。

   评估机构选择期限、具体操作问题由省、自治区直辖市制定实施办法，各地不尽相同。

二、通过多数决定、随机选定等方式确定

   协商不成的，如何实施评估，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体实施办法由省、自治区、直辖市制定实施办法

   一般情况下是由政府部门推荐三家以上有资质的房屋评估机构，由被征收人投票、抽签、摇号的方式选择。

 2、评估程序

一、委托

房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

二、房屋征收部门向评估机构提供评估初步资料

房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

三、实地勘察

   房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。

    实地勘察中被征收人应当配合并提供相关资料；勘察记录由评估人员、征收部门工作人员、被征收人签字确认，被征收人拒绝签字的，屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明

四、附属物及设备评估

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定

五、评估结果公示和送达

      向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

    分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

　整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

六、复核

    被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

七、鉴定

    被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

   被征收人对补偿仍有异议的， 由房屋征收部门同被征收人协商解决补偿问题，协商不成的由作出房屋征收决定的市县政府作出征收补偿决定。

     鉴定机构：由省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一，10日之内出具鉴定意见。

3、评估环节应当注意的问题

一、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

   用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

二、被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。

三、被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果

第四房屋征收补偿安置协议

房屋征收补偿安置协议是指被征收人同征收主体（一般为作出征收决定的市县人民政府） 在房屋征收活动中签订有关如何补偿、安置、移交房屋等事项的协议。

    房屋征收部门代表征收主体签订协议的，应当由征收主体承担法律责任。

    征收补偿安置协议属于行政合同，被征收人对协议不服的可以向人民法院提出行政诉讼。