征地拆迁纠纷实务要点100则之二

征地拆迁纠纷实务要点100则之二

11.征收集体土地时未予安置补偿，纳入城市规划区的应参照执行国有土地上房屋征收补偿标准

各地普遍存在先征收集体土地，用地时才进行补偿安置的情况。如果被征收房屋所在地已经纳入城市规划区，土地权利人有权要求参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

12．对征地安置补偿方案有异议的救济途径

依照国土资源部2006年7月发布的《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》，当事人对裁决机关作出的裁决决定不服的，可以在法定期限内依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请行政复议或者提起行政诉讼。而依照裁决程序之规定，批准征地的省政府作出裁决后，将直接作为行政诉讼中的被告，省政府的压力很大，更利于问题解决。

13．被征收土地青苗补偿费应当支付给产权人

青苗补偿费是指国家征收、征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。国家在法律层面就已明确规定青苗补偿费为青苗所有者所有。作为当地县政府有责任有义务，监督并保证青苗补偿费直接支付到所有者手中。县政府推脱说已将青苗补偿费支付给村委会，要求本案当事人直接找村委会解决，该行为不但违反法律法规，也未履行政府部门应尽的职责义务。本案中当事人将县政府送上被告席，也可以从侧面进一步督促当地政府依法行政。

14．放弃统一安置的村民可以要求给付安置补助费

法律对于安置补助费的计算方式，一般情况下是按照《土地管理法》第四十七条第二款的规定计算出被安置的人口数，然后再对被安置人口进行安置费数额计算，这种计算方式，一是对被安置人员作出严格界定，二是对安置数额作出确定，两者结合起来，既能维护征收土地者的权益，又保护了承包人的利益。

同时最高人民法院在司法解释中明确地指出被安置者的权利：他们既可以接受统一安置，也拥有放弃统一安置的自愿自主权利。自主权在承包经营户手中，而不在安置者手中，安置者不能以有地可以调整、用安置补助费购买或赎回其他承包者的土地用以安置为由，来剥夺承包经营户的自主权利。

15．被拆迁人签署安置补偿协议后，发现房屋不在拆迁范围如何处理

本案委托人是在委托律师介入后，通过信息公开程序才得以确认房屋不在拆迁范围之内，现实中不乏相当部分房屋产权人不明就里签订补偿协议后房子被拆除，却不清楚自己实际并不属于拆迁范围。由于拆迁活动中，许多应当公告的内容未公告，而被拆迁人也缺乏依法维权的意识，许多被拆迁人的合法权益便无从保障，作为被拆迁人在面对房屋征收拆迁时一定要通过多种途径了解征收拆迁项目的四至范围以及合法性，以免造成不必要的损失。

16．签署空白拆迁补偿合同后发现补偿标准不合理该如何处理

实践中接触到很多类似案件，当事人被骗在空白拆迁补偿安置合同上签字，其后才发现拆迁人当初承诺的安置补偿标准根本是一纸空文，之后围绕该合同进行一系列的诉讼，因举证困难而落入被动。这也给了我们一个警示，一定不要在空白合同上签字，必须等双方谈妥补偿安置标准并制作好合同后，再行签署。

17．拆迁人以签字盖章为由将被拆迁人签字的补偿安置合同取走后修改该如何处理

实践中拆迁人很难举证这份拆迁补偿安置合同已被拆迁人擅自改动，这也是一个警示，当拆迁人提出此类要求时，被拆迁人一定要谨慎对待，尽量要求当场签字盖章，然后将自己那份协议妥善保管。双方在协商谈判过程中，被拆迁人也可采取适当手段保留双方口头约定的证据。

18．养殖场等设施农用地建设，无须城乡规划部门颁发建设用地规划许可证

实践中，许多农户租用或承包农用地建立各类养殖场，直接用于或者服务于农业生产。在遇到动迁时，政府部门往往会以非法占地、违法建设以及未办理建设工程规划许可证等诸多理由，制作《非法占地处罚通知书》《违法建设通知书》《违法建设限期拆除通知书》《违法建设拆除通知书》等法律文件，将地上建筑物认定为违法建筑，责令限期自行拆除，人为地大大降低补偿安置数额，严重侵犯了广大养殖户的合法权益。对此，应注意的是：养殖禽舍及养殖场内必要的附属场所用地均属于设施农用地，即直接用于或者服务于农业生产的用途，其性质不同于非农业建设项目用地。因此案例中应腾退的土地应按农用地管理，无须办理建设用地规划许可证，城乡规划部门是无权依照《城乡规划法》对被拆迁人进行处罚的。

19．厂房被认定为违法建筑时如何维权

现实中，很多地方为了推进拆迁工作，以拆除违建之名行违法拆迁之实，借房屋建设过程中的瑕疵，达到对涉案房屋不补偿或者少补偿的目的。

其实，违法建筑，并不必然等于零补偿。拆迁补偿案件的办理是环环相扣的，核实拆迁合法性问题往往是解决问题的关键。特别是在农村征地拆迁案件中，未经审批违法拆迁或者超出审批范围违法拆迁的行为屡见不鲜。但是，当事人往往不能掌握相关资料，需要律师通过申请政府信息公开来核实拆迁合法性问题。通过申请政府信息公开，掌握办案主动权，往往会起到事半功倍的效果。

20.行政复议可附带抽象行政行为审查

抽象行政行为是行政机关针对不特定对象发布能反复适用的行政规范性文件的行为。对抽象行政行为的监督主要通过非诉讼方式进行。主要有三种：一是人大和上级行政机关的监督；二是备案审查；三是在行政复议中可以对下列抽象行政行为进行审查：(一)国务院部门的规定；(二)县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定；(三)乡、镇人民政府的规定。但是在行政复议中对这些规定的审查申请，只能随针对具体行政行为的复议申请附带提出。

本案中，承办律师运用娴熟的行政案件办理经验和技巧，另辟蹊径，附带提出了对《×市征地房屋拆迁补偿安置管理办法》(市人民政府令第4号)的合法性进行审查的申请，最终迫使市政府对《市征地房屋拆迁补偿安置管理办法》(市政府第4号令)进行了修改，对推进案件进程，保护当事人合法权益起着至关重要的意义。