原告何XX诉被告常宁市XX公司（以下简称“常宁XX公司”商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告：何XX，男。

委托代理人：胡XX，湖南XX律师（特别授权）。

委托代理人：张X，湖南XX律师。

被告：常宁市XX公司。

法定代表人：蹇某，董事长。

委托代理人：胡X，湖南XX律师（特别授权）。

委托代理人：蹇XX，湖南XX律师。

被告：蒋X，男。

原告何XX诉被告常宁市XX公司（以下简称“常宁XX公司”商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理，2019年5月17日应被告常宁XX公司申请，依法通知蒋X作为本案被告参加诉讼。2019年6月4日依法由审判员傅XX，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何XX的委托代理人胡XX、张X，被告常宁XX公司的委托代理人胡X，被告蒋X均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告何XX请求本院判令：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款XXX元；3、判令被告支付原告利息531325元（暂算至2019年5月28日，实际算至被告履行之日止）；4、判令被告赔偿原告租房损失243000元（自2012年8月30日暂算至2019年5月28日，实际算至被告履行之日止，按3000元／月计算）；4、判令被告承担已付购房款一倍的赔偿金XXX元；5、本案诉讼费由被告承担。

被告常宁XX公司答辩要点：涉案房屋系被告常宁XX公司与被告蒋X联合开发，请求法院依法追加蒋X为本案共同被告；依常宁XX公司与蒋X联合开发协议和权利义务一致性原则，本案法律责任应由蒋X个人承担；原告起诉已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。基于蒋X已不能履行与原告间《商品房买卖合同》事实，同意解除《商品房买卖合同》，同时请求判令驳回原告对常宁XX公司的诉讼请求。

被告蒋X辩称：原告所购房屋已被案外人网签，无法交付，同意解除双方《商品房买卖合同》；原告诉讼主张已过诉讼时效，但愿意私下和原告协商解决。

查明的事实

根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：

一、双方当事人无争议的事实

2011年5月9日，何XX与常宁市XX公司某府华庭项目部（以下简称“某府华庭项目部”）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》[《补充协议》主要涉办证不动产权登记证、水电立户和维修基金等内容]。其中，《商品房买卖合同》约定：何XX购买某府华庭项目部开发的位于常宁市南一环XX第4栋一单元一、二层M108号商铺，建筑面积227.36m2，单价5278元／m2，商铺总金额XXX元，按分期付款方式支付房款。即签订合同当日，原告支付600000元给被告，二期付款于该栋楼二层封顶时支付30%即360000元，三期付款于该栋楼五层封顶时支付20%即240000元；某府华庭项目部应当在2012年8月30日前，将商品房交付给何XX使用，逾期交房时间超过90日，自约定的交房期限的第二天起至实际交房之日止，某府华庭项目部应按日向原告支付己付款万分之零点一的滞纳金。合同签订后，何XX依约向某府华庭项目部交付齐所有购房款XXX元。分别为：2011年5月15日交600000元，2012年1月7日交360000元，2012年5月28日交240000元。某府华庭项目部向何XX出具收款收据三张，并在收据上加盖“常宁市XX公司某府华庭项目部”印章。

嗣后，某府华庭项目部既未通知，也未实际交付上述房屋给何XX。蒋X于本案庭审中自认上述房屋在何XX购买后又转卖给了案外人胡XX，并已实际交付和办理不动产权证，归胡XX所有，无法履行交付房屋。

另查明，常宁XX公司，于2001年09月27日在常宁市市场和质量监督管理局注册成立，注册资本为XXX人民币。主要经营：房地产开发、建筑材料零售、装饰装潢、物业管理服务等。2011年2月28日常宁XX公司与蒋X签订《常宁市XX公司商品房联合开发合同》（以下简称《联合开发合同》），双方约定：联合形式合作开发（某府庭院）商品房。蒋X（甲方，下同）提供开发土地、部分开发资金，常宁XX公司（乙方，下同）提供房地产开发资质、建筑设备、施工技术、部分开发资金、联合开发商品房；甲方负责：1、提供开发项目土地及所需的部分资金；2、配合乙方办理立项、用地、规划、设计、施工图审查、竣工档案、城市异地绿化、基础设施配套费、报建、质监、验收等手续，并承担所办手续的一切费用及开发项目应缴的税金；3、按设计要求和质量标准按时组织施工；4、确保工程进度和工程质量及施工安全，并承担工程质量事故、安全事故的经济和法律责任；乙方负责：1、负责办理立项、用地、规划、设计、施工图审查、一切项目手册及“两书”、竣工档案、城市异地绿化、基础设施配套费、报建、质监、验收等手续，但不承担所办手续的一切费用。2、负责指导、解决施工中的技术疑难问题。3、负责对工程进度、工程质量、安全施工进行检查监督。4、根据甲方提供的相关资料、发票、收据，对工程进行核算，并建立台帐。利益分配：1、整个开发项目的纯利润收入归甲方所有，乙方不承担亏损责任；2、甲方与乙方签订合同时，乙方收取甲方资质管理费伍万元，但乙方的所有项目由常宁市XX公司承建，其承包价格双方另行协商；3、工程竣工后，乙方的开发资质、建筑设备及施工技术仍归乙方所有。双方还约定，因甲方延误工期造成经济、法律纠纷概由甲方承担，乙方不承担连带责任。蒋X依据上述协议，经常宁XX公司同意，报常宁市公安局备案，核制“常宁市XX公司某府华庭项目部”印章，设立常宁市XX公司某府华庭项目部，并以此名义开发“某府华庭项目”房地产。蒋X是以公民个人身份与常宁XX公司签订《联合开发合同》的，当时蒋X无房地产开发资质，至本案诉讼时，蒋X也未取得；某府华庭项目未在工商管理登记备案，某府华庭项目部商品房建设于2014年6月完工。

二、双方当事人有争议的事实

（一）关于常宁XX公司与蒋X法律地位、责任方面。原告何XX认为，原告是与被告常宁XX公司某府华庭项目签订合同，依合同相对性原则，常宁XX公司为本案适格被告，依法应承担本案全部民事责任。常宁XX公司认为，公司与蒋X为联合开发性质，双方有合同约定，收取原告购房款为蒋X个人，与常宁XX公司无关。被告蒋X同意常宁XX公司观点。

本院认为，国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第九条规定“房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》第三条“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务”，被告蒋X未取得房地产开发资质等级证书，不具备从事房地产开发的资质，但其依据与常宁XX公司签订《联合开发合同》，并得到常宁XX公司准许，设立常宁市XX公司某府华庭项目部进行房地产开发经营活动。《联合开发合同》中约定的“甲方提供开发土地、部分开发资金，乙方提供房地产开发资质、建筑设备、施工技术、部分开发资金、联合开发商品房”，“乙方收取甲方资质管理费伍万元”，“整个开发项目的纯利润收入归甲方所有，乙方不承担亏损责任”。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第43条“个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人”的规定，被告常宁XX公司向蒋X提供房地产开发资质证书、允许其以公司名义从事房地产开发经营活动的行为，使被告常宁XX公司与蒋X产生了共同的权利义务关系。被告常宁XX公司、蒋X因此成为本案适格的当事人，常宁XX公司某府华庭项目部以房地产开发经营的名义对外发生的民事行为所产生的民事责任应由被告常宁XX公司与直接责任人蒋X共同承担。被告蒋X与被告常宁XX公司签订的《联合开发合同》，被告常宁XX公司作为提供资质一方，仅收取“资质管理费伍万元”，不参加管理，不享盈余、不担承担风险，其与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2005）5号]规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”相悖，名为“联合开发”实为“有偿出借资质”，规避国家关于房地产开发经营的相关法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故蒋X与常宁XX公司签订的《联合开发合同》属无效合同，作为合同的双方当事人，蒋X与常宁XX公司在主观上均有过错，故作为被挂靠单位的常宁XX公司应对常宁XX公司某府华庭项目部因进行房地产开发经营活动所产生的债务承担连带偿还责任。

（二）关于原告何XX诉讼请求是否超过诉讼时效方面。被告常宁XX公司、蒋X圴认为，依双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定“买受人付清全部房款或办好银行按揭手续和相关费用后，出卖人应当在2012年8月20日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用”，第八条（二）项“买受人付清全部房款，出卖人必须按照合同约定按时将合同约定的商品房交付给买受人，逾期交房时间超过90日，自本合同第五条规定的交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之零点一的滞纳金”之规定，出卖人应于2012年10月18日前向买受人交付合同约定房屋，由于出卖人未履行交付房屋义务，即从2012年10月18日次日起，诉讼时效起算，至原告诉讼之日，早已超出法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。原告认为，两被告既未通知原告交付房屋，也未告知合同约定房屋已转让给第三人，同时合同约定被告违约金为累计相加，故不存在诉讼时效起算日，也就不存在超过诉讼时效。

本院认为，首先，本案违约金是双方当事人就合同履行中可能存在的违约行为设定的制裁条款。按照双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，出卖人如不能按期交付房屋，应向买受人缴纳违约金，违约金每日按（买受人）己付款万分之零点一的滞纳金累加计算。从该约定内容分析，延迟交房与迟延交房违约金为权利整体，而迟延交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于买受人来讲，主张交房与约定的逾期交房违约金，是双方当事人在合同中约定的整体合同权利，包括按期交房和违约交房，而不是接照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案交房、违约交房违约金请求权分割为若平独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案实际情况而言，要求买受人在房屋交付前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。既然迟延交房违约金不存在诉讼时效起算日，作为权利整体的房屋交付当然不存在诉讼时效起算日，除非被告已明确表示不再履行合同义务，从本案实际看，被告从未通知原告交付房屋，也未告知其所购房屋已转让给第三人，如依此判定原告丧失诉讼时效，则有悖“诚实信用、公序良俗”。总之，被告常宁XX公司、被告蒋X关于原告何XX诉讼请求已超诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予采纳。

（三）、关于本案处意见。原告认为，由于被告违约，将原告所购房屋转买第三人，“一房二卖”造成事实不交付，责任在被告，依法应由其承担本案全部民责任，为此请求判令：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并返还原告已付购房款120万元；2、判令被告支付原告利息531325元（暂算至2019年5月28日，实际算至被告履行之日止）；4、判令被告赔偿原告租房损失243000元（自2012年8月30日暂算至2019年5月28日，实际算至被告履行之日止，3000元／月）；4、判令被告承担已付购房款一倍的赔偿金120万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告常宁XX公司、被告蒋X均认为原告上述所有主张已超过诉讼时效，请求判令驳回原告诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案是因被告将原告已购买的房屋，未经原告同意，转让给第三方并实际交付，为“一房二卖”性质，致使双方无法继续履行《商品房买卖合同》，原告请求解除《商品房买卖合同》，被告常宁XX公司、被告蒋X均表示同意，该诉请，本院应予釆纳。原告要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任之举张，符合上述情形，本院予以支持。至于利息计算，则参照中国人民银行同期同类贷款利率，从付款当日以该购房款为本金计算。原告要求被告赔偿房屋租金损失，因举证不能，本院不予支持。

判决的理由与结果

综上，本院认为，原、被告间的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，且原告已经依约向被告交付齐了购房款XXX元，被告本应切实履行交房义务，然被告却将原告所购买房屋转卖给第三人，并实际交付，则被告业已不能按照合同约定向原告交付涉案房屋，原告之合同目的不能实现。故原告解除合同的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。原告诉请解除合同时，要求被告返还已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任之诉请，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百二十二条、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：

一、解除被告蒋X以常宁市XX公司某府华庭项目部的名义与原告何XX签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》。

二、被告常宁市XX公司、被告蒋X返还原告何XX购房款XXX元，并按中国人民银行同期同类贷款利率随本付息（其中600000元自2011年5月14日起开始计付利息、360000元自2012年1月6日开始计付利息、240000自2012年5月28日开始计付利息，计算至付清之日止）。

三、被告常宁市XX公司、被告蒋X给付原告何XX已付购房款一倍的赔偿金XXX元。

上述二、三项款项，于本判决生效后十日内给付。被告常宁市XX公司、被告蒋X互负连带返还和赔偿责任。

四、驳回原告何XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费32720元，减半收取计16360元，由原告何XX负担960元，被告常宁市XX公司、被告蒋X共同负担15400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。