律师观点分析
原告：洪XX，男，1957年11月21日出生，汉族，湖南省衡阳县人，农民，住湖南省衡阳县。
委托诉讼代理人：胡XX，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：张X，湖南XX律师。
被告：洪XX，男，1971年7月21日出生，汉族，湖南省衡阳县人，农民，住湖南省衡阳县。
委托诉讼代理人：陈XX，湖南XX律师。
委托诉讼代理人：李XX，湖南XX律师。
原告洪XX与被告洪XX农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，于2018年7月26日作出（2018）湘0421民初896号民事判决书，原告洪XX不服该判决提起上诉。衡阳市中级人民法院经审理后裁定：撤销湖南省衡阳县人民法院（2018）湘0421民初896号民事判决，发回重审。本院于2018年10月30日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2019年1月7日、1月25日公开开庭进行了审理。原告洪XX及委托诉讼代理人胡XX、张X，被告洪XX及其委托诉讼代理人陈XX、李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告购买原告渣江镇长岭XX面积为171.8平方米房屋退还给原告；2、诉讼费由被告承担。2018年12月21日，原告洪XX向本院提出变更诉讼请求为：1、判令依法解除原、被告双方签订的售房契约；2、判令被告将原告所有的渣江镇长岭XX黄家堂组11号宅基地总面积为171.8平方米的房屋返还给原告；三、判令被告赔偿原告因处理此房屋纠纷所造成的精神损失费、交通费等相关损失20000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系叔侄关系，双方于2005年6月签订房屋买卖协议，约定将原告坐落于衡阳县渣江镇长岭XX面积171.8平方米的自有住房，以19800元卖给被告，原告年老后回家居住享受及百年办事不受任何阻碍。双方签订协议，被告支付原告19800元，并实际居住，但现被告不同意原告居住及使用。经村干部多次调解未果，故向本院提起诉讼。
被告洪XX辩称：1、原告所诉事实与真相不符，原告的本意并非按合同约定临时晚年居住，而是企图违约；2、被告不仅支付了全款，并实际长时间占有、使用房屋，而且对原先荒废的房屋投入了大量金钱和精力进行维修和改造；3、本案所涉房屋是被告唯一住房，是被告一家四口人安身立命的基本生存保障。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告洪XX的申请向衡阳县公安局调取洪XX的户籍证明及户成员信息，向衡阳县国土资源局渣江国土资源所调取了洪XX的个人建房用地清理登记表。本院组织当事人进行了庭审证据质证，当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：对本院向衡阳县公安局调取的洪XX的户籍证明及户成员信息、向衡阳县国土资源局渣江国土资源所调取的洪XX的个人建房用地清理登记表，被告洪XX有异议，认为不能反映客观事实，是过时的资料，本院认为，本院调取的上述证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信；对原告洪XX提供的衡阳县渣江镇长岭XX民委员会出具的2018年5月6日、8月7日的证明，反映的事实客观真实，本院予以采信；对原告提供的手机视频、录音从效果上看，可听清基本内容，并无明显的疑点，虽然是私录形成，但录音过程并未侵害他人合法权益，亦未违反社会公共利益和社会公德，本院予以采信；对原告提供的离婚协议书、衡阳县渣江镇长岭XX民委员会2018年11月5日出具的证明，无其他证据佐证，本院不予采信；被告提供的衡阳县渣江镇长岭XX民委员会2019年1月4日出具的的证明，无其他证据佐证，本院不予采信。
根据当事人的庭审陈述及采信的证据，本院对下列事实予以认定：
原告洪XX于1990年在衡阳县渣江镇长岭XX黄家组兴建二层砖木结构住房，经衡阳县国土资源局渣江国土资源所核实，原告洪XX的住宅占地144.1平方米、厕所占地27.2平方米，合计171.8平方米，并登记在册。2005年6月，原告洪XX与被告洪XX签订《售房契约》，约定：1、座落在渣江镇长岭XX黄家组房屋已被洪XX买下；2、房屋议价19800元整；3、叔叔二老如今后回家居住享受，百年办事，不受任何人阻碍；4、上述经双方协商同意，已立字据为准确，今后不得反悔，否则自负责任等。签订《售房契约》之后，被告洪XX向原告洪XX支付房款19800元，并居住于该房屋，但未办理宅基地使用权的转让手续。2017年，原告洪XX欲使用该涉诉房屋，原、被告发生纠纷，经衡阳县渣江镇长岭XX村干部调解未果。
另查明，原告洪XX系被告洪XX叔父，原告洪XX及被告洪XX均系湖南省衡阳县渣江镇长岭XX黄家塘组农民。被告洪XX、其父洪XX、其妻薛X、其子洪X四人登记在同一户口上。衡阳县国土资源局渣江国土资源所的洪XX个人建房用地清理登记表载明：户主洪XX；土地权属集体所有；宅基地总面积合计264.8平方米，其中62年建一层土木结构住房、杂房、厕所共81.7平方米，85年建2层砖混结构二层97.1平方米，86年建土木结构一层17.7平方米、砖木结构一层杂房26.1平方米、土木结构一层畜舍25.6平方米等。
本院认为，本案系一宗农村房屋买卖合同纠纷案件。所有人依法享有占有、使用、收益和处分自己的动产或不动产的权利，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。本案原、被告签订的《售房契约》虽属双方自愿，但根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，禁止非法转让，农村村民实行一户一宅，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准取得，在房地一体的情况下，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，亦将损害农村集体经济组织的权益。本案中，原、被告协商约定将原告洪XX所有的座落于衡阳县渣江镇长岭XX黄家堂组11号宅基地总面积为171.8平方米的房屋卖给被告洪XX，因被告洪XX购买此房屋时，其在本村另有宅基地、房屋，故双方此农村房屋买卖违反了农村村民一户一宅原则，且未按照土地管理法的有关规定办理宅基地审批手续，此买卖导致了农村宅基地的非法转让，应属无效，不受法律的保护。故原告洪XX要求解除原、被告双方签订的售房契约的诉讼请求，本院予以支持。被告洪XX辩称所涉房屋是其唯一住房及买卖行为合法的主张，与事实不符，且缺乏法律依据，被告洪XX亦没有证据证明其符合拥有两处或两处以上宅基地使用权的条件，对被告洪XX的辩称本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故被告洪XX应将原告洪XX所有的座落于渣江镇长岭XX黄家堂组11号宅基地总面积为171.8平方米的房屋返还给原告洪XX，原告洪XX应将收取的购房款19800元返还给被告洪XX。因导致《售房契约》无效，原、被告双方均有过错，且原告洪XX要求被告洪XX赔偿因处理此房屋纠纷所造成的精神损失费、交通费等相关损失20000元，未提供证据予以证明，本院不予支持。被告洪XX辩称对原先荒废的房屋投入了大量金钱和精力进行维修和改造，未提供证据予以证明，本院不予认定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告洪XX与被告洪XX签订的售房契约；
二、被告洪XX将原告洪XX所有的座落于渣江镇长岭XX黄家堂组11号宅基地总面积为171.8平方米的房屋于本判决生效之日起三十日内返还给原告洪XX;
三、原告洪XX于本判决生效之日起三十日内返还给被告洪XX购房款19800元；
四、驳回原告洪XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由原告洪XX负担150元，被告洪XX负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
