律师观点分析
上诉人（原审被告）衡南县国土资源局（原衡南县住房和城乡建设局）。住所地：衡南县云XX。
法定代表人贺XX，局长。
委托代理人廖X，湖南XX律师。
委托代理人何XX，女，1970年11月7日出生，汉族，衡南县国土资源局工作人员，住衡阳市蒸湘区。
上诉人（原审第三人）湖南XX公司。住所地：衡南县云集镇雅园南XX。
法定代表人邬XX，董事长。
委托代理人胡XX、张X，湖南XX律师。
被上诉人（原审原告）伍XX，男，1972年8月23日出生，汉族，衡南县人，住衡南县。
被上诉人（原审原告）吕X，女，1973年2月10日出生，汉族，衡南县人，住衡南县。系伍XX之妻。
委托代理人张XX，衡阳市蒸湘区立新法律服务所法律工作者。
上诉人衡南县国土资源局（以下简称“县国土局”）、湖南XX公司（以下简称“农商行”）因与被上诉人伍XX、吕X销房屋他项权证一案，不服湖南省衡南县人民法院（2016）湘0422行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人县国土局的委托代理人廖X、何XX，上诉人农商行的委托代理人张X，被上诉人伍XX、吕X销的委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年7月13日，原告伍XX、吕X与借款人吕XX（已故）及第三人下辖的衡南县XX（以下简称“XXX”）信贷员尹XX向被告提交了《房屋他项权利登记申请书》、《借款合同》、《抵押合同》、《房地产抵押估价报告》、伍XX、吕X、吕XX三人的身份证复印件、伍XX、吕X的结婚证复印件、衡南县XX给尹XX的《授权委托书》及尹XX身份证复印件。被告给原告和第三人办理了南房他证字第××号房屋他项权证，并将该证送达给了第三人；现该证和原告的房屋所有权证一并保管在第三人处。
另，XXX现已变更为湖南XX公司鸡笼支行，是第三人的分支机构，不具有独立的诉讼主体资格，其权利义务依法由第三人承担。
原审认为，本案的争议焦点为：一、原告是否属于重复起诉及原告的起诉是否超过起诉期限？二、被告办理房屋他项权证的行政行为是否合法？针对争议焦点一，原告两次起诉的事实虽相同，但角度不同（第一次起诉以相关民事合同无效为由，此次起诉以被诉行政行为不合法为由），所适用的程序（是否需要依据相关司法解释进行释X及中止）也不同，且原告第一次的起诉已被驳回，并没有作出任何实体处理，因此，原告此次起诉不属于重复起诉；原告2013年12月被第三人起诉要求承担抵押担保责任时才知道被诉行政行为的存在，于2014年11月10日向本院提起第一次行政诉讼，2015年12月30日被本院裁定驳回，后又上诉，2016年4月1日被衡阳市中级人民法院终审裁定驳回上诉，于2016年7月5日向本院提起此次行政诉讼，根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条的规定，原告的起诉期限从2013年12月知道行政行为内容之日起最长不得超过２年，且上一次起诉一审和二审的期限系不属于其自身的原因耽误的时间不计算在起诉期限内，因此，原告此次起诉未超过起诉期限。针对争议焦点二，《房屋登记办法》与《城市房地产抵押管理办法》均为现行有效规章，被告在办理抵押登记时均应适用。在《抵押合同》、《房屋他项权利登记申请书》明显不规范、《借款合同》明显不成立且没有抵押人国有土地使用证、抵押房产共有人同意抵押的书面证明、抵押权人身份资料的情况下，被告未尽审慎审查义务查验申请登记资料，未要求申请人进一步补充相关材料，未就登记事项询问申请人并由申请人签字确认且将询问结果归档保留，超过规定期限作出了房屋他项权证（申请时间为2009年7月13日，而办理时间为2009年7月28日），在抵押登记办毕后未将房屋所有权证交原告收执，违反了《中华人民共和国物权法》第十二条第一款第一项、第二项、《城市房地产抵押管理办法》第十九条、第三十二条第一项、第四项、第三十三条、第三十四条第一款、《房屋登记办法》第十八条第一款、第二十三条第一款第二项的规定，属于主要证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。据此，原告的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项之规定，判决：一、撤销被告衡南县住房和城乡建设局于2009年7月28日作出的南房他证字第××号房屋他项权证。二、案件受理费50元，由被告衡南县住房和城乡建设局负担。
县国土局、农商行均不服上述判决上诉称：被上诉人系重复起诉，且超过了法定的起诉期限；原衡南县住房和城乡建设局的颁证行为真实、合法、有效。被上诉人明显以自己的行为自愿为他人借款提供抵押担保，事实清楚，证据充分，现推卸和否认抵押担保责任，是不公平的，原审判决错误。请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或诉讼请求。
被上诉人伍XX、吕X答辩称：被上诉人不系重复起诉，且没有超过起诉期限；原衡南县住房和城乡建设局的颁证行为严重违法，原审判决依法予以撤销正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理认为，伍XX、吕X的诉讼请求为，依法撤销衡南县住房和城乡建设局（原衡南县房产管理局）出具的南房他证字第××号房屋所有权证。经查，2009年7月10日，XXX出具授权委托书，全权委托尹XX为单位代理人，办理包括涉案房屋在内的房屋抵押手续。2009年7月13日，以伍XX、吕X、吕XX、XXX为申请人，填写了一份《房屋他项权利登记申请书》，内容为：伍XX、吕X为抵押人，吕XX为借款人，XXX为抵押权人；房屋坐落于衡南县XX××号，所有权证号为南房权证鸡笼字第××号；权利种类为抵押贷款，债权数额为100000元。该申请书上有伍XX、吕X、吕XX签名、捺印指纹，XXX加盖公章。据此，伍XX、吕X于2009年7月13日就知道对涉案房屋办理他项权利登记申请。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（法释〔2008〕8号）第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。但伍XX、吕X直至2014年11月10日才向人民法院提起诉讼，明显超过了法定的起诉期限，且无正当理由。同时，伍XX、吕X诉衡南县房产管理局房产管理行政撤销一案，经衡南县人民法院受理后，依法向伍XX、吕X予以释X，依照《最高人民法院〈关于审理房屋登记案件若干问题的规定〉》第八条之规定，告知其要撤销房产管理行政撤销纠纷，须先解决房屋抵押是否成立的民事争议。因伍XX、吕X怠于行使权利，衡南县人民法院于2015年12月29日作出（2014）南法行初字第31-1号行政裁定，驳回其起诉。伍XX、吕X不服，向本院提起上诉，本院于2016年3月21日作出（2016）湘04行终字第17号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。该裁定已发生法律效力，应当作为认定本案事实的依据。由于伍XX、吕X未依此进行民事诉讼，径行于2016年7月5日又向衡南县人民法院提起本案行政诉讼，请求撤销衡南县住房和城乡建设局颁发的南房他证字第××号房屋所有权证。此系同一事实和同一法律关系，因此，伍XX、吕X的起诉属于重复起诉。2016年9月13日，中共衡南县委机构编制委员会以南编委〔2016〕15号文印发关于《衡南县不动产登记中心机构编制方案》的通知，明确：2016年9月30日起，衡南县区域原衡南县房产管理局变更为衡南县住房和城乡建设局的不动产登记工作由县国土局负责实施。故县国土局是该县不动产登记的权利和义务的继受者。综上，县国土局、农商行上诉提出伍XX、吕X的起诉超过了法定期限，且系重复起诉的理由于法有据，本院予以采纳。原审判决适用法律错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（法释〔2015〕9号）第三条第一款（二）、（六）项之规定，裁定如下：
一、撤销湖南省衡南县人民法院（2016）湘0422行初5号行政判决；
二、驳回被上诉人伍XX、吕X的起诉。
被上诉人伍XX、吕X一、二审分别预交的案件受理费各50元，予以退还。
本裁定为终审裁定。
