名为房屋买卖实为借款提供抵押，双方签订房屋买卖合同的效力
2019年李某与金某签订某款酒的买卖合同，约定由自2019年7月起至2019年10月李某向金某供酒，供至该款酒总金额达150万元时止。酒款于2019年年底付清，如不付清，金某将位于某市一价值100万元的房屋抵押给李某。李某为保障其债权，要求金某先行将房屋过户至李某名下，待金某付清全部款项后在过户给金某。合同签订后，金某按照李某的要求双方签订房屋买卖合同，将房屋过户至李某名下，李某按照合同约定向金某供酒合计150万元。
后金某并未按期付清酒款，李某是否直接享有涉案房屋的所有权呢？
本案主要争议焦点为1、李某与金某签订的房屋买卖合同是否有效？2、李某是否能够享有涉案房屋的所有权？3、如果不享有，李某应该如何维护自己的权益？
第一，李某与金某签订的房屋买卖合同是否有效？
李某与金某约定，李某向金某供酒直至150万元，为了保证李某的债权，将涉案房屋作为抵押。如果金某未能付清酒款，则涉案房屋将归李某所有。这种约定在实践中非常常见，将房屋或者其他财产作为抵押，若债权未能实现，则抵押物归债权人所有。法律将这种约定成为“流押”。何为流押？流押条款，即绝押条款，是指转移抵押物所有权的预先约定。
但是，《民法典》第四百零一条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。该条款被成为“禁止流押”。
订立抵押（质押，下同）合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务人履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权直接转移为债权人所有。结合《九民纪要》和《民法典》相关法条可以看出，法律是禁止设立流押条款的。
禁止设立流押条款的主要目的，是为了保护债务人、抵押人、债务人的其他债权人的利益，以及防止国有资产流失。在设立抵押权时，抵押人处于资金需求者的地位，往往出于急需，不惜以价值非常大的抵押物担保数额较小的债权。如果允许当事人设立流押条款，首先，当债务人到期不能清偿债务时，债权人将获得抵押物的所有权，债务人的利益将受到极大的损失，也违反了民法规定的公平、等价有偿的原则；其次，在抵押人没有足够的财产来满足其他债权人的债权时，抵押人可能会与抵押权人恶意串通，通过签订流押条款这种方式，来逃避对其他债权人的债务，从而给其他债权人造成损害；再者，在抵押人不是债务人的情形下，债务人有可能与债权人串通，债务人到期故意不履行债务从而让债权人取得担保物的所有权，抵押人的利益将受到损害。如果抵押物是国有资产，还可能造成国有资产的流失。故流押条款为立法者所禁止。
虽然禁止设立流押条，但是《九民纪要》第71条规定，如果当事人间约定流押流质条款，未安排清算规则的，则仅该部分规定无效，但不影响其他部分的效力。
因此，本案中，李某与金某的约定“李某为保障其债权，要求金某先行将房屋过户至李某名下，待金某付清全部款项后在过户给金某。”是无效的，金某无需将房屋过户至李某名下。但本案中存在一个特殊情况，也就是问题二。
第二、李某是否能够享有涉案房屋的所有权？
通过对于问题一的分析，我们得出李某与金某之间的流押约定，是无效。如果李某想要实现自己的权益，应该向人民法院提起诉讼，在判决结果生效后依法拍卖该房屋，或者李某与金某约定，将涉案房屋进行拍卖，然后李某就房屋买卖的款项主张自己的权益。但是本案中，金某已经预先将房屋过户至李某名下。我国《民法典》规定物权公示原则，不动产物权的设立经依法登记发生效力。本案中，金某已经将房屋过户至李某名下，履行了登记公示，李某对涉案房屋的所有权经过公示，依法设立，李某取得了涉案房屋的所有权。
但是，李某与金某之间基于房屋买卖合同对涉案房屋进行过户。通过上述讨论我们得知李某与金某之间的流押条款是无效的，那么该房屋买卖合同既非双方的真实意思表示，又没有法律依据。金某可以向人民法院提起诉讼，主张该房屋买卖合同无效，在得到法院确认判决后，再向相关部门要求撤回过户。
第三、如果不享有，李某应该如何维护自己的权益？
通过对问题二的分析，我们得知李某目前享有该房屋的所有权，但金某也可以向法院提起诉讼，主张合同无效。如果房屋过户被撤回，那么李某应该如何维护自己的权益呢？这里，李某可以向法院提起诉讼，要求金某就150万元款项进行偿还，实现抵押权，必要时可以采取保全措施。基于目前房屋被掌握在李某手中，李某的主观能动性要胜于金某，以维护自己的合法权益。
