湖南HT投资发展有限公司、张某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审原告）：湖南HT投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路**号地标大厦**室。

法定代表人：何某某，总经理。

委托诉讼代理人：谭某某，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹某某，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张某，女，1989年6月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。

委托诉讼代理人：陈亮亮,湖南芙蓉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：刘某，女，1986年12月11日出生，汉族，住湖南省长沙县。

委托诉讼代理人：陈亮亮,湖南芙蓉律师事务所律师。

上诉人湖南HT投资发展有限公司（以下简称HT公司）因与被上诉人张某、刘某商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初4178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人物华公司不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院:一、撤销（2017）湘0111民初4178号民事判决；二、依法改判支持上诉人的请求，解除《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：201405932505），由被上诉人支付应付款20%的违约金86000元，被上诉人在合同解除之日起3个工作日内配合上诉人办理合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续；三、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定基本事实不清。一、被上诉人存在合同约定的违约情形，上诉人解除合同符合解除条件，有事实与法律依据。双方签订的编号为201405932505的《长沙市商品房买卖合同》明确约定，合同签订之日起60日内，被上诉人申请的按揭贷款应当全部到达上诉人指定的账户。如被上诉人因法律、政策、政府、银行、自身及其他原因未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，被上诉人必须以现金或其他方式在上述期限（60日内）内付清购房款，否则上诉人有权解除合同。但被上诉人因自身征信问题（银行有逾期还款记录），无法通过按揭银行的贷款审批。经上诉人与其多次联络沟通并送了催款函和律师函，被上诉人既不愿意更换其他银行办理也不愿意以现金或其他方式支付剩余全部房款。综上可知，被上诉人未能在合同约定的时间内支付购房款，经上诉人多次催告后仍不履行，属于严重违约，导致双方签订的合同无法继续履行，已经达到约定的解除条件，上诉人有权解除合同。除此之外，被上诉人的违约行为也符合《合同法》关于“根本违约”的规定，上诉人解除合同有事实与法律依据。二、合同备案与否不影响合同的解除权。1、一审判决混淆了行政管理要求与合同解除的原因。合同备案仅仅是主管部门对商品房预售的一种行政管理措施，是主管部门履行行政管理职能的需要，不是合同生效的法定要件。可见，合同是否备案不影响合同本身的效力，也不影响合同的解除权。被上诉人在未能通过银行贷款审批后，上诉人多次与其沟通要求以现金或者其他方式支付剩余房款，但被上诉人并没有采取任何付款措施，拒绝履行付款义务长达两年之久，严重损害了上诉人正当的合同权益。因此，被上诉人的违约行为是合同解除的根本原因。一审判决认为上诉人未及时办理合同备案导致被上诉人未能及时交纳剩余房款，所以对上诉人解除合同的诉求不予支持，属于基本事实认定不清。该判决错误地将行政管理的特定要求认定为实施民事行为的前置条件，混淆了行政管理要求与解除合同的原因，合同解除只需要满足约定的解除条件或者达到法定解除情形，最终导致当合同约定的解除条件达成时（并且也符合法定解除的情形），上诉人的解除权不能得到支持，正常的合同权益无法保障。2、合同是否备案与银行贷款审批间不存在因果关系。商品房交易实践中，买受人先与出卖人签订商品房买卖合同，然后由买受人向银行提交办理按揭贷款所需的资料，在获得银行审批通过之后，网签系统内部会显示该买受人已经通过按揭贷款审批，房管部门在获得该情况后就可以给买受人办理合同备案，此程序在业内称为“派工”。也就是说，当前的商品房交易的流程中，实际上是银行按揭贷款审批在前，房管部门的备案在后，而且如果买受人不能通过银行的按揭贷款审批会直接影响其在房屋管理部门的备案。因此，合同备案与否不影响按揭贷款的审批与发放，反而是没有通过贷款审批会对合同备案产生影响。即使被上诉人不能获得银行贷款，也应当在约定的期间内以自有资金或其他方式支付购房款，而不是拒不履行合同义务。综上所述，被上诉人未能按约支付购房款已经严重违反合同约定，上诉人有权解除合同。一审判决认定基本事实不清，请求贵院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉请。

张某、刘某答辩称:一、被答辩人是在上诉期满后才提交的上诉状，应驳回其上诉。被答辩人在2017年11月13日收到判决书，根据民诉法司法解释第二百四十四条“上诉期从各自收到判决书、裁定书之日计算。”及判决书明确的“送达之日起15日内”上诉期应从2017年11月13日起算15天至11月27日截止，而被答辩人是在11月28日才寄出上诉状，已过上诉期了。二、被答辩人上诉状中也确认了其没有办理本案商品房预售合同的备案登记手续，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，应当自签约之日起30日内无条件办理备案登记，因只有办理了商品房预售合同备案登记，答辩人才取得该房屋对抗第三人的效力，答辩人权益才有保障，被答辩人作为专业的房产机构明知故犯，违反《城市商品房预售管理办法》规定及双方商品房买卖合同约定。三、商品房预售合同的备案登记手续是办理银行贷款等所有后续手续的一个必要条件。答辩人在被答辩人的合作银行民生银行官网查询到申请贷款，需提供的材料之一为：与开发商签订的并且已在房地产管理部门进行销售登记备案的《房地产买卖（预售）合同》原件。且众所周知在拟抵押物没有备案公示产生对抗第三人效力的情形下，银行作为风控极强的机构是不可能发放贷款的。且根据长沙市住建委规定，没办备案即不能办产权证等后续所有手续。答辩人如约向其交纳了首付、代办贷款的所有费用及申请贷款资料，其违法违约不不办理备案登记致后续所有手续都无法办理，被答辩人没有履行其先应履行的义务，答辩人也有权拒绝履行，但事实反而是答辩人要求履行，被答辩人不接受。被答辩人理应对答辩人承担违约责任赔偿损失，在答辩人不同意解除合同时，被答辩人应继续履行合同。综上，本案是因被答辩人自身过错所致，且答辩人已将剩余房款支付完毕，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

HT公司向一审法院提出诉讼请求,请求判令:1、解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201405932505）；2、张某、刘某支付应付款20%的违约金86000元；3、张某、刘某于合同解除之日起3个工作日内配合HT公司办理合同备案登记注销等手续；4、本案诉讼费用由张某、刘某承担。

一审法院经审理查明:2015年8月18日，HT公司（出卖人）与张某（买受人）、刘某（共有人）签订《长沙市商品房买卖合同》和合同补充条款（合同编号：201405932505），约定：1、买受人购买的商品房坐落于长沙市雨花区房屋，规划用途为住宅，建筑面积为98.19平方米，单价为7449.95元/平方米，总房价为731511元；2、买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）301511元，剩余房款430000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需要的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的按照本合同第七条处理；3、本合同签订之日起60天内，买受人申请的按揭贷款应全额到达出卖人账户。买受人最终是否能依照申请的金额、年限等取得贷款，以及买受人申请贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，如买受人因法律、政策、政府、银行、自身及其他原因未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款。买受人因此变更付款方式为一次性付款的，不能享受变更付款方式的优惠折扣，购房价格按本合同约定价格执行。买受人逾期付款的，同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任（合同补充条款第四条第3项）；4、买受人未按本合同的约定时间付款，逾期超过60日，出卖人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金，合同自出卖人向买受人发出的书面解除通知之日起解除。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于支付应付款的同时支付（合同第七条）。HT公司诉称张某、刘某交付首付款后，经其通知仍未交纳剩余房款430000元。HT公司催要未果，诉至法院，请求依法裁决。

本案在审理过程中，该院向HT公司释明要求其提交本案诉争房屋已办理商品房预售合同登记备案手续的相关证据，HT公司未提供上述证据亦未提交即使未办理预售合同登记备案与银行贷款不具有关联性的证据。张某、刘卓于2017年10月11日将剩余房款430000元付至长沙市雨花区人民法院账户。

一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。参照《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案中，物华公司与张某、刘某于2015年8月18日签订《长沙市商品房买卖合同》和合同补充条款，根据上述规定，物华公司应于2015年9月17日前向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理诉争房屋预售合同登记备案手续。张某、刘某辩称其未及时支付诉争房款系物华公司未及时办理诉争房屋预售合同登记备案致使无法获得银行贷款所致。经该院释明，物华公司既未提供本案诉争房屋已经办理了预售合同登记备案的证据也未提交是否办理预售合同登记备案与银行贷款不具有关联性的证据。因商品房预售合同一经备案登记，购房人才取得对抗第三人的效力，办理备案登记是维护购房人利益的有力措施。张某、刘某辩称诉争房屋剩余房款未及时交纳系HT公司未及时办理预售合同登记备案致使其无法获得银行贷款所致，物华公司对此未提供证据予以反驳，故该院认为物华公司自身存在一定的过错，且张某、刘某在本案审理过程中已将剩余房款支付完毕，故HT公司请求解除与张某、刘某签订的《长沙市商品房买卖合同》，请求张某、刘某向其支付违约金以及配合办理备案登记注销等手续，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回HT公司的诉讼请求。案件受理费1950元，由HT公司负担。

二审中,上诉人向本院提交新证据。证据一、个人购房/车位借款及担保合同及《借款凭证》。证据二、长沙市住房和城乡建设委员会官网-商品房合同备案查询结果。拟证明：1、上述几位业主均是在银行贷款已发放之后再在住建委对合同进行备案；2、实践中，银行贷款审批在前，合同备案在后；3、被上诉人贷款因自身原因未获审批，与上诉人是否进行商品房合同备案无任何关系。被上诉人发表质证意见为：真实性没异议，关联性及证明目的有异议。本院经审查认为，上诉人提供的证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。被上诉人向本院提交了如下证据：证据一、物华公司签收判决邮寄上诉状时间。拟证明：上诉人已过上诉期限。证据二、民生银行下载的一手房必须提交的资料。拟证明：开发商没有办备案导致无法贷款。上诉人发表质证意见为：关于证据一，真实性需查实，根据民事诉讼法第82条的规定，不能达到被上诉人的证明目的。关于证据二，真实性予以认可，证明目的有异议，1、我们提交的证据来看，存在业主放款之后才备案，不存在被上诉人说合同没备案就无法获得贷款。2、法律规定合同备案的时间为合同签订之日起3个月内，我们合同约定的付款期限为合同签订之日起60日内，所以是在被上诉人已经违约的情况下，我们才没有办备案。3、在实践之中，一般都是由买受人向银行提交贷款手续的资料，在获得银行审批通过之后，网签系统内部会显示该买受人已经通过按揭贷款审批，此时才会给买受人办理合同备案。本院经审查认为，关于证据一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十五条规定，依照民事诉讼法第八十二条第二款规定，民事诉讼中以时起算的期间从次时起算；以日、月、年计算的期间从次日起算。经计算，上诉人的上诉未过上诉期，故被上诉人提供的该项证据不能达到其证明目的，本院不予确认。证据二具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：综合双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点在于涉案《长沙市商品房买卖合同》是否应予以解除。上诉人请求解除合同，本院认为，首先，根据涉案合同的签订时间，参照《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，上诉人未及时办理诉争房屋预售合同备案登记。因未办理房屋预售合同备案登记，购房人未能取得对抗第三人的效力。其次，被上诉人已于2015年6月22日为银行按揭贷款事宜缴纳了代办费用及相关资料，上诉人也通知被上诉人于2015年6月30日之前办理面签手续，但涉案合同于2015年8月18日才最终签订完毕，故上诉人不可能会在2015年6月30日之前将涉案合同提交贷款银行，其在协助办理银行贷款时存在一定的过错。综上，上诉人在履行合同时存在一定的过错，且被上诉人已将剩余房款支付完毕，故涉案合同不宜解除，一审判决驳回上诉人的请求并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人物华公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1950元，由上诉人湖南HT投资发展有限公司负担。

本判决为终审判决。