青岛市商品房合同纠纷案

律师观点分析

青岛坤升商业运营管理有限公司、李永柱等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民事判决书

(2021)鲁02民终8173号

上诉人（原审被告）：青岛坤升商业运营管理有限公司

委托诉讼代理人：史铭

被上诉人（原审原告）：李永柱

被上诉人（原审原告）：王静

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩磊，山东运策律师事务所律师。

坤升公司上诉请求：

1、撤销一审判决，依法改判驳回李永柱、王静的全部诉讼请求或发回重审；

2、一审、二审诉讼费用由李永柱、王静承担。

事实和理由：

一、一审判决认定事实错误。1、上合峰会期间，因受大型公共活动影响，政府指令涉案项目停工，属于商品房预售合同中约定的不可抗力情形，停工期间依法应予以顺延（30日）。青岛市推出《上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案》，规定峰会停工时间为2018年5月26日至7月12日，停工范围涉及青岛市四区一市。以主场馆为中心，按50公里、100公里和300公里为参考半径，划定了三个区域，分别为核心区、严控区、管控区。核心区和严控区内建筑工地、房屋拆除、装修作业等管控工地按期全部停工，管控区内从事土石方、渣土运输、拆除的建设工地按期停工。但因时间较久加之政治、民生、责任等各方面因素综合考量，政府虽明确指令停工，坤升公司却无法取得书面文书。上合峰会是众所周知的大事件，此期间各工程单位依照政府指令全面停工，这是不争的事实。涉案项目地理位置特殊，紧邻高新区管委大楼，在核心区和严控区范围内，故必须严格按照相关政府部门要求停工。坤升公司一审所述的5月28日是完全停工、禁止人员进入工地的时间，但工程项目并不是说停工就可以马上停工，前期需要对项目进行停工安排、部分项目做收尾、清理等工作，因此实际上项目早在5月初就开始陆续停工，且峰会结束后，领导人陆续撤离，但仍有部分外宾在青召开其他会议，导致项目实际上仍处于停工状态，无法正常运转，直至2018年6月26日才断断续续得以复工。坤升公司仅主张自2018年5月28日至6月26日30天的停工期间予以顺延，完全合理。2.坤升公司自陆续复工至实际交房期间处于后疫情时代，受不可抗力影响严重，无法全面开工，不应承担违约责任。（1）××的发生是不可预见、不可避免、不可克服的，由此导致政府要求企业停工停产、严格控制人员流动、入境隔离等必要的行政限制措施，涉案项目建筑物的施工人员、物料等基本来自外地，一系列严格的限制措施从客观上导致了企业进场施工的迟延，陆续复工后，坤升公司受疫情期间政府政策掣肘及各种外在不可控因素无法全面复工。（2）后疫情时代，坤升公司遭受了巨额的经济损失，经历难以想象的财务压力，在为实现抵消××对合同履行的影响中作出了巨大的努力。最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”新冠疫情对项目施工的影响直至实际交房时均未消除，2020年6月北京疫情又出现反复，坤升公司在此期间受不可抗力因素影响严重，且已为顺利履约减少损失付出了巨大的人力财力，依法应予以免责。李永柱、王静未在合同约定期限内付清全部购房款，交房时间应相应顺延；二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条依合同履行义务原则规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。坤升公司与李永柱、王静间签订的《商品房预售合同-补充协议》第十一条约定“逾期违约金的最高限额为总房款的0.1%”，该条款是双方达成合意对双方权利义务做出的约定，双方均应按照诚实信用原则予以遵守。综上所述，坤升公司交房符合法定及约定的免责、延期事由，不应该承担违约责任，李永柱、王静存在逾期付款情况且诉请无事实及法律依据，依法应予以驳回。本案事发背景系受疫情影响的特殊背景下，坤升公司一方面需要遵守国家政府的各项管理举措确保抗疫工作的顺利进行、一方面要尽全力履约减少损失，已经额外支出大量的人力、物力，请求改判支持坤升公司的上诉请求。

李永柱、王静未作答辩。

李永柱、王静向一审法院提出诉讼请求：

1、坤升公司支付逾期交房违约金2803.99元；

2、本案诉讼费用由坤升公司承担。

一审法院认定事实：一、2017年12月4日，李永柱、王静（乙方）与坤升公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，主要约定乙方购买甲方开发的青岛市高新区《凯丰国际广场二期》xx号楼栋xx层xx户房屋，政府批准的规划用途为公寓式酒店，暂测建筑面积41.78平方米，平方单价12202.44元，总房价款509818元，其中第十条约定该房屋的交付必须符合该商品房取得单体验收合格证明文件，同时乙方按合同约定已付清全部房款；第十一条约定甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同。该《青岛市商品房预售合同》附件一约定付款方式为一次性付款，乙方向甲方于2017年12月2日前一次性支付总价款509818元（含定金50000元），存入合同指定的账户；补充条款第十条约定：“主合同第十一条在‘不可抗力’之外，增加以下内容：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起60日内告知乙方的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为（例如环保管控、政策调控等）。3、……（6）因政府有关部门等对本房产项目进行调整或大型公共活动影响造成工期延误的；（7）因甲方无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政供水、市政供电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性××以及其他政府限制性行为等非甲方原因）造成工期延误的；……。”第十一条约定：“主合同第十二条变更为以下内容：1、甲方在本合同规定交付期限届满60日内向乙方交付房屋的，乙方认可该期间为甲方交付该商品房的合理顺延时间，甲方不因此承担延期交房的责任。2、逾期超过60日但不超过180日，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、逾期超过180日后，乙方有权在该情形发生之日起30日内书面通知甲方要求解除合同。乙方在约定期限内解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。4、本条逾期交房违约金最高限额为总房价款的0.1%。5、如乙方逾期付款，甲方有权将交房时间顺延（即甲方可按乙方逾期付款的天数对交房时间相应顺延，顺延期限不视为甲方交付逾期，届时甲方不再另行通知乙方，由乙方在付清全部款项后自行与甲方联系并办理房屋交付手续）。”补充条款第二十八条合同效力约定“本补充合同与主合同约定不一致的，以本补充合同为准；本补充合同未约定的，以主合同约定为准。”

二、2018年5月27日，青岛东昊建设监理有限公司向烟建集团有限公司凯丰国际广场二期项目部发出《工程暂停令》，载明由于青岛上合峰会即将召开，根据青岛市建设委及相关部门要求，现通知于2018年5月28日0时起暂停凯丰二期项目施工。2018年5月28日，由建设单位、监理单位和总包单位参加会议形成的会议纪要载明建设单位要求总包单位上报峰会停工期间现场管理人员及现场留守施工人员值班表。2018年6月25日，由建设单位、监理单位和总包单位参加会议形成的会议纪要载明建设单位要求总包单位在6月26日复工前做好现场安全复查工作。2018年6月25日，青岛东昊建设监理有限公司向烟建集团有限公司凯丰国际广场二期项目部发出《工程复工令》，载明经查已具备复工条件，经建设单位同意，现通知于2018年6月26日24时起恢复施工。坤升公司提交的签证单载明烟建集团有限公司曾于2018年5月30日向坤升公司提出凯丰国际广场二期上合峰会暂停施工索赔签证，签证内容为：因青岛召开上合峰会，为配合政府维护良好的社会秩序和公共安全，按照青岛市城乡建设局会议要求，区主管部门要求我方承建的凯丰国际广场二期项目于2018年5月28日至2018年6月30日期间暂停施工；按照合同专用条款12条及通用条款14.2条相关规定，非承包方原因造成的工程暂停施工且连续停工日期大于15日，贵方应承担我方在停工期间所发生的经济损失及因停工损失的工期按照合同规定进行相应顺延。同日，烟建集团有限公司向坤升公司提交《凯丰国际广场二期工程暂停施工索赔报告》，要求赔偿因青岛上合峰会停工所造成的人工费损失、材料费损失、施工机械费损失、租赁临建房屋损失及停工期间水电费用共计573088.47元。坤升公司提交的监理施工日志显示2018年5月6日至2018年6月25日期间没有监理施工日志。

三、2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，载明经国务院批准，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。2020年1月24日，山东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，严格按照国家关于新型冠状病毒感染的肺炎“乙类××、采取甲类管理”的要求，进一步加强组织领导，落实防控责任，实行最严格的科学防控措施。2020年1月31日，青岛高新区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部办公室下发《关于做好园区企业防控新型冠状病毒感染肺炎疫情工作的通知》，要求严格执行1月29日山东省人力资源和社会保障厅下发的《关于延迟省内企业复工的紧急通知》要求，各类企业不早于2月9日24时前复工，企业复工前要提前申请，管委各主管部门负责抓好企业复工时间的审批和监管，对省外的员工原则上倡导不提前返青，属于“四类人员”的员工不得复工上班，对于来自省内、市外的员工严格按照有关要求单独隔离14天以上，并向管委各主管部门登记报告。2020年2月17日，山东省住房和城乡建设厅下发《关于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》（鲁建标字［2020］1号），关于工期调整，认为受××疫情影响，工期应按照《建设工程工程量清单计价规范》（ＧＢ50500-2013）第9.10条不可抗力的规定予以顺延。疫情防控期间未开复工的项目，顺延工期一般应从接到工程所在地管理部门停工通知之日起，至接到复工许可之日止。2020年3月7日24时起，山东省××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。2020年3月10日，青岛高新技术产业开发区管理委员会工程质量与安全监督站向坤升公司、青岛东昊建设监理有限公司、烟建集团有限公司青岛分公司发出《建设工程恢复施工安全监督告知书》，经对凯丰国际广场二期的复工条件进行查验，认为符合复工条件，自即日起恢复对该工程实施施工安全监督。坤升公司提交的《东亚装饰股份有限公司疫情对于凯丰二期施工无法全面开展的影响情况说明》载明2020年3月10日至6月20日期间存在人工调集（人工数量、来源、成本、隔离）困难和材料供应困难（材料来源、加工、物流），并提交了相应证据予以证实。2020年3月13日，坤升公司通过ＥＭＳ特快专递向李永柱、王静发出《告知函》，主要内容为：因武汉市爆发新型冠状病毒肺炎疫情并迅速波及全国各省市，国家卫健委于2020年1月20日将新型冠状病毒纳入乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。为加强疫情防控工作，依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，山东省2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，直至2020年3月8日，转为重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应。为了加强开发项目疫情管控以及积极有效地配合政府疫情防控，我司建设项目的开发工作进度暂缓。因此，给各位客户所带来的不便，我司深表歉意。待疫情的影响消除后，我司将立即恢复并加快开发建设工作。具体交房时间，我司将以寄发《交房通知书》的方式及时通知。同时该《告知函》附件载明的凯丰国际二期现状为已完成主体100%、内外装修99%、安装99%、景观85%、消防95%等所有专业的大面工作，还有些收口收边以及施工垃圾清理、卫生整理等工作。

四、2020年5月25日，有网友在人民网领导留言版给山东省委主要领导留言，投诉凯丰国际2期延期交房不给赔偿等问题，青岛高新区管委进行调查处理后，于2020年6月28日对留言进行了回复：“1、延期交房不给赔偿问题。经查，凯丰国际2期项目位于高新区智力岛北路1号，由青岛坤升商业运营管理有限公司开发建设。该企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，对房屋交付时间进行了明确约定。房屋建设期间，受到‘上合峰会’、‘新冠疫情’影响，凯丰国际2期项目停工。买卖合同约定‘遵守政府法令而引起房屋延期交付，出卖人免予承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延’、‘因政府部门公布的公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的，出卖人免予承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延。’经了解，开发企业也将相关情况告知了购房者。目前部分购房者已就延期交房问题提起诉讼，法院已受理。下一步，高新区管委将继续跟进，督促开发企业切实保障购房者权益。……。”

五、2017年12月29日，坤升公司向李永柱、王静开具了房款为509818元的增值税发票。2020年6月25日，坤升公司向李永柱、王静发出《交房通知》，通知李永柱、王静涉案房屋已具备合同约定的交付条件，定于2020年6月28日交付，李永柱、王静收到该通知后办理了收房手续并已实际接收房屋。

一审法院认为，李永柱、王静、坤升公司所签订《青岛市商品房预售合同》中意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定的合同条款，双方当事人应依约全面履行。关于李永柱、王静要求坤升公司支付逾期交房违约金2803.99元的诉讼请求。经查，涉案《青岛市商品房预售合同》第十一条明确约定坤升公司定于2019年12月31日前将该房屋交付给李永柱、王静，同时涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款亦明确约定坤升公司在本合同规定交付期限届满60日内向李永柱、王静交付房屋的，李永柱、王静认可该期间为坤升公司交付该商品房的合理顺延时间，根据该约定，2020年1月1日至2020年1月19日属于李永柱、王静给予坤升公司的免责交房期间内。全国自2020年1月20日开始拉响新冠疫情警报，山东省人民政府2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免且不能克服，系不可抗力，受新冠疫情和政府相关部门采取疫情防控措施的影响，涉案凯丰国际广场二期2020年3月10日符合复工条件，加上复工员工需单独隔离14天以上的政府要求，一审法院认为，新冠疫情对涉案凯丰国际广场二期项目的建设影响至少到2020年3月23日。再考虑涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款所约定的60天免责期，且坤升公司已按照涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条约定履行了书面告知义务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，一审法院应认定坤升公司实际逾期交房时间自2020年5月4日起至2020年6月27日止，累计逾期55天为宜。坤升公司关于涉案凯丰国际广场二期项目的建设受到上合青岛峰会影响而停工30天的抗辩意见，一审法院认为，因坤升公司未提交证据证实其按照涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条约定履行了书面通知告知李永柱、王静逾期交房顺延原因之义务，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。

关于坤升公司抗辩逾期交房违约金的最高限额为总房款0.1%的意见，一审法院认为，涉案《青岛市商品房预售合同》既约定了按日计算的违约金，还同时约定了按固定比例计算的最高限额违约金，但按固定比例计算的最高限额违约金数额极低，显失公平，应认定为坤升公司免除自己责任的无效格式条款，故一审法院对坤升公司该抗辩意见亦不予采纳。

综上，李永柱、王静仅要求坤升公司支付逾期交房55天的违约金2803.99元（509818元×55天×日万分之一），理由正当，于法有据，一审法院予以支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：青岛坤升商业运营管理有限公司于判决生效后十日内支付李永柱、王静逾期交房违约金2803.99元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由青岛坤升商业运营管理有限公司负担。

经审理查明，本院查明的事实与一审一致。

本院认为，李永柱、王静与坤升公司签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。双方合同约定的房屋交付日期为2019年12月31日前，坤升公司通过EMS特快专递向李永柱、王静发出《交房通知》的时间是2020年6月25日，坤升公司没有按照合同约定的时间交付房屋的事实清楚。双方当事人争议的焦点问题是：1、坤升公司交付房屋是否构成违约；2、若构成违约，坤升公司应承担的违约责任如何认定。

关于第一个焦点问题。本院认为，坤升公司主张其交付房屋符合法定及约定的免责、延期事由，并未逾期交付房屋，不应承担逾期交付房屋的违约责任，主要免责事由为：1、召开上合峰会；2、发生新冠疫情；3、李永柱、王静逾期交纳购房款。虽然因上合峰会，青岛市推出《上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案》，规定峰会期间停工的范围和时间，但坤升公司并未按照双方合同约定履行书面通知李永柱、王静告知其逾期交房顺延原因的义务，一审由此对坤升公司称因上合峰会停工、交房日期应顺延30日的主张不予采纳，并无不妥。新冠疫情属于众所周知的突发公共卫生事件，系不可抗力。疫情期间不能复工，因受疫情影响，相应的交房日期应当顺延。但坤升公司称因后疫情时代无法全面开工，主张不应承担违约责任的理由不够充分，依法不予支持。坤升公司已向李永柱、王静开具房款发票，坤升公司主张李永柱、王静逾期付款、交房时间应相应顺延，依据不足，本院不予支持。

关于第二个焦点问题。本院认为，因涉案工程于2020年3月10日符合复工条件，结合政府部门关于复工员工需隔离14天以上的要求，一审认定新冠疫情对涉案工程影响至2020年3月23日的依据充分，并认定房屋交付期限相应顺延并无不当，本院予以确认。坤升公司以后疫情时代无法全面开工为由，主张不应承担任何违约责任的理由不能成立，本院不予支持。双方合同关于坤升公司逾期交房的违约责任前后约定不一致，坤升公司主张逾期交房违约金的最高限额应为总房款的0.1%，明显过低，显失公平，一审按照双方合同逾期交房时按日支付已付房款万分之一的违约金的约定，认定坤升公司承担相应的逾期交房违约责任，并无不妥，本院予以确认。

综上所述，上诉人坤升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。