金XX、苏XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

浙江省杭州市中XX

民 事 判 决 书

(2019)浙01民终8322号

上诉人（原审被告）：金XX，女，1969年4月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。

委托诉讼代理人：邹XX、刘XX，北京XX律师。

被上诉人（原审原告）：苏XX，女，1987年9月13日出生，汉族，住浙江省桐庐县。

委托诉讼代理人：甘XX，北京XX律师。

原审被告：XX公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道晓城天地商业中XX。

法定代表人：金XX，该公司执行董事兼总经理。

上诉人金XX因与被上诉人苏XX、原审被告XX公司（以下简称XXXX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审判决认定：2018年，苏XX（乙方）与XXXX公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于杭州金沙XX内编号为338号-11-3（租赁面积为84平方米）的商铺出租给乙方使用，租赁期限为2年，XX甲方确定的向乙方交付出租商铺之日起算。在本合同约定的装修期限届满后，该商铺按租赁面积计算租金，具体标准为第一年每月每平方米143元、第二年每月每平方米152元。租金采取“先付后用”方式，每三个月支付一次。乙方在本合同签订之日起五个工作日内支付第一期费用，即36036元。其后，乙方在每个对应租赁期起始日前十个工作日向甲方支付该对应租赁期租金。乙方应于本合同生效之日起五个工作日内，按相等于本合同约定的首年两个月租金的标准向甲方交纳履约保证金24024元作为履行本合同各项义务的保证。物业管理费的统一收费标准为40元/平方米/月，乙方应于本合同生效之日起五个工作日内，按三个月物业管理费的标准向甲方交纳首期物业管理费10080元。乙方需在接收该商铺前向甲方交纳装修保证金、装修管理费和垃圾清运费等费用，乙方装修完成后，不存在违反本合同约定及装修相关法律规定的情形，且未对甲方设备设施造成损坏，经甲方和政府消防部门验收合格的，甲方XX验收合格之日起90日内向乙方返还装修保证金（不计利息）。该商铺的交付日期暂定为2018年6月1日，具体交付时间以甲方书面通知为准。乙方的装修期为30天，装修期XX甲方依据本合同约定就交付日向乙方最后一次发出的书面通知的该商铺交付之日起算。苏XX于2018年6月7日向XXXX公司支付首期三个月的租金36036元、履约保证金24024元、首期三个月的物业管理费10080元。2018年6月20日，苏XX还向XXXX公司支付装修保证金5000元、装修管理费1350元。庭审中，苏XX、XXXX公司、金XX一致确认案涉商铺的装修期为2018年6月28日至2018年7月27日。苏XX主张案涉商场于2018年8月5日开业，案涉商铺XX该日起计算租金。2018年12月3日，苏XX向XXXX公司支付物业费5080元。为筹备开业，苏XX对案涉商铺进行装修，支出装修费36000元，并支付品牌代理费10000元。

另查明，XXXX公司从案外人杭州XX公司（以下简称XX公司）处承租房屋开办XX港广场，2018年11月29日，XXXX公司致函XX公司要求提前终止租赁合同。2018年12月12日，XX公司向苏XX等商户发送通知，载明其与XXXX公司已终止租赁合同，告知苏XX等商户停止向XXXX公司支付费用，并向XX公司提交商户与XXXX公司签订的租赁合同、已付款凭证等材料。2019年1月7日，XX公司向原审法院起诉，要求XXXX公司等支付2018年9月至11月的租金、违约金等，该案尚未审结。XXXX公司为由一个XX然人股东投资的有限责任公司，其唯一股东为金XX。

苏XX的诉讼请求为：1.判令解除苏XX与XXXX公司之间签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令XXXX公司退回履约保证金24024元、装修保证金6350元；3.请求判令XXXX公司赔偿苏XX损失126013元；4.请求判令金XX对上述XXXX公司所负债务在其所认缴出资额的范围内承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由XXXX公司、金XX承担。

原审法院认为：苏XX与XXXX公司签订的《商铺租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，苏XX与XXXX公司应当按照合同约定全面履行XX己的义务。关于苏XX要求解除与XXXX公司签订的《商铺租赁合同》的主张，XXXX公司当庭同意解除案涉合同，苏XX、XXXX公司双方均有解除合同的意思表示，视为双方协商一致解除合同，原审法院确认案涉合同于本案开庭日即2019年7月5日解除，苏XX要求判决解除合同的诉讼请求已无支持的必要。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。XXXX公司与XX公司的合同提前解除是导致案涉合同无法继续履行的主要原因，苏XX要求XXXX公司退还履约保证金24024元、装修保证金5000元，于法有据，原审法院予以支持。关于苏XX主张的各项损失，原审法院认定苏XX支出装修费36000元、品牌代理费10000元，考虑苏XX已使用期间的装修折旧，酌情确定装修损失及品牌代理费30000元。苏XX主张的消防改造费用损失、货架损失，依据不足，原审法院不予支持。苏XX主张的物业费损失5080元，因苏XXXX认在案涉商铺经营至2019年3月20日，故苏XX该项主张原审法院也不予支持。金XX在苏XX与XXXX公司履行案涉合同期间，系XXXX公司的投资人，因XXXX公司系一人有限公司，且金XX未提供有效证据证明XXXX公司的财产独立于其个人财产，应当对XXXX公司上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、XXXX公司于判决生效之日起十日内返还苏XX履约保证金24024元、装修保证金5000元；二、XXXX公司于判决生效之日起十日内赔偿苏XX损失30000元；三、金XX对XXXX公司的上述债务在其所认缴出资额的范围内承担连带清偿责任；四、驳回苏XX的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费3428元，减半收取1714元，由苏XX负担1067元，XXXX公司负担647元。

宣判后，金XX不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定金XX在苏XX与XXXX公司履行案涉合同期间，系XXXX公司投资人，因XXXX公司系一人有限公司，且金XX未能提供有效证据证明XXXX公司的财产独立于其个人财产，应当对XXXX公司上述债务承担连带清偿责任。但在案涉合同签订及履行期间，XXXX公司的股东为XX港置业股份有限公司和陈XX，金XX是于2019年1月18日才受让了XXXX公司全部股份，此时XXXX公司的企业类型才改变为一人有限公司。同时，金XX在一审中提交了XXXX公司2018年1月1日起至开庭前的审计报告，审计报告中已明确：“通过对2018年1月1日至2019年5月31日止财务审核，公司个人股东陈XX、金XX与公司财务分明，2018年至2019年5月31日期间没有发现个人股东陈XX、金XX占用公司资金、资产和挪用公司资金等情况”。该审计报告已充分证明XXXX公司的财产独立于金XX个人财产，金XX不应对XXXX公司的债务承担连带清偿责任。2、一审判决认为，XXXX公司与XX公司的合同提前解除是导致案涉合同无法继续履行的主要因素。这完全与事实不符，XXXX公司与XX公司的合同尚未解除，该案正在审理过程中，导致案涉合同无法继续履行的主要因素是因为苏XX逾期支付租金。苏XX与XXXX公司于2018年5月25日签订商铺租赁合同，租金采取先付后用方式，每三个月支付一次，在每个对应租赁期起始前十个工作日向XXXX公司支付该对应租赁期租金。XXXX公司于2018年6月1日将商铺交付给苏XX，也就是说苏XX应在2018年8月20日之前支付第二期租金。苏XX在一审中XX认其未支付第二期及以后租金，根据商铺租赁合同第15.8条约定：苏XX拖欠支付租金、物业管理费、装修管理费及其他费用之一或全部，逾期达15日，XXXX公司有权单方解除本合同，收回该商铺。也就是说苏XX已经严重违约，金XX有权单方解除合同，收回该商铺。并且苏XXXX认经营至2019年3月20日，也恰恰证明了XXXX公司与XX公司之间的纠纷并未影响苏XX正常经营，导致案涉合同无法继续履行的主要因素是因为苏XX逾期支付租金。综上，请求：撤销原审判决，驳回苏XX对金XX的全部诉讼请求，并由苏XX承担本案一、二审诉讼费用。

针对金XX的上诉，苏XX发表答辩意见称：原审法院认为金XX未提供有效证据证明XXXX公司的财产独立于其个人财产符合法律规定。《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司应当在每一个会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”本条是对一人有限责任公司实行法定审计的规定。一人公司是对公司法所有权与经营权分离原则和有限责任的重大挑战。一人股东在没有合作伙伴的情况下设立公司，享受有限责任的优惠，但是由于是一人股东控制公司，极易混淆公司财产和股东个人财产，将公司财产充作私用，以公司名义为XX己的目的借贷和担保，有计划的独占公司的财产，欺诈债权人，回避合同义务等等，而这又是不能从一人公司本身的结构或治理来实现监督的。所以法律必须采取其他更为有效的规避措施。实际上凡与公司法或其他相关法律中明文认可一人公司的国家或者地区，无一例外都同时规定若干法律措施，以防止一人公司的唯一股东滥用公司独立人格和有限责任原则，增强对公司债权人的保护。目前从各国的立法或是司法实践来看，大都加强了对一人公司的法律规制力度。而按照本条规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。这属于法律的强制性规范，表明对一人有限责任公司是实行法定审计的，一人有限责任公司的财务会计报告必须经会计师事务所审计，并且应在每一会计年度终了时进行。金XX虽提供了审计报告，但该报告并不符合上述法律规定，因此原审法院认为金XX未提供有效证据证明XXXX公司的财产独立于其个人财产符合法律规定。二、原审法院认为XXXX公司与XX公司之间的合同纠纷导致案涉合同无法继续履行的主要原因这是基于客观事实作出的正确认定，没有问题。XXXX公司与XX公司之间的合同纠纷案件，虽然该案尚未审结，但该纠纷已经影响了苏XX正常使用店铺，至今都不能开业，苏XX与XXXX公司之间签订的《商铺租赁合同》已经无法继续履行，苏XX签订合同的目的无法实现，原审法院判决支持苏XX依法要求解除合同并要求赔偿损失的请求并无不妥。综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审举证期限内，各方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为：一、关于合同无法继续履行的原因。原审认定XXXX公司与XX公司的合同提前解除系导致本案合同无法继续履行的主要原因，金XX对此提出异议，认为系苏XX未按期支付租金，其有权解除合同。对此，本院认为，即使金XX所称苏XX欠付租金属实，在本案诉讼前，即2019年5月29日前，XXXX公司并未以苏XX拖欠租金为由提出过解除合同，而仅在本案诉讼中答辩称本案系因苏XX违约而导致合同提前解除，再根据原审查明的事实，XXXX公司于2018年11月29日致函XX公司要求提前终止租赁合同，而XX公司于2018年12月12日向苏XX等商户发送通知，告知其停止向XXXX公司支付费用，并向XX公司提交商户与XXXX公司签订的租赁合同、已付款凭证等材料，因此，原审法院认定本案合同无法继续履行的主要原因是XXXX公司与XX公司的合同提前解除并无不当。况且，案涉合同系苏XX与XXXX公司签订，苏XX和XXXX公司为合同的双方当事人，而XXXX公司并未在本案中提出上诉，二审经本院依法传唤无正当理由不到庭，应视为其放弃诉讼权利。综合以上，对金XX的该项上诉意见，本院不予采信。

二、关于金XX是否需要承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东XX己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”金XX认为其原审中已经提交了审计报告，可证明公司财产独立于股东XX己的财产。本院认为，金XX、XXXX公司原审中提交的审计报告系XXXX公司单方委托，苏XX对其三性均不予认可，而公司财产与股东XX己的财产是否独立的相应资料均由金XX或XXXX公司持有，本院认为单凭XXXX公司XX行委托的审计报告，金XX举证尚不充分，故原审法院认定金XX未提供有效证据证明XXXX公司的财产独立于其个人财产，并据此判令XXXX公司对上述债务承担连带清偿责任并无不当。

综上，金XX的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1276元，由上诉人金XX负担。

本判决为终审判决。