金甲、金乙等与杭州某企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告金甲、金乙、金丙诉被告杭州某企业管理有限公司（以下简称杭州某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由代理审判员高尚适用简易程序独任审判，并于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告金甲及其委托代理人甘河亮到庭参加诉讼，被告杭州某公司未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告金甲、金乙、金丙起诉称：原告与杭州某投资管理有限公司订立《商铺租赁合同》，约定将原告所有的商铺租赁给该公司，后因该公司管理不善，承租方变更为被告。原、被告订立《补充协议》一份，并对相关权利义务进行了约定。但被告欠付租金至今，且在未经原告同意的情况下将原告商铺改造成涌金广场的主出入口。后原、被告签订商铺租赁补充协议，约定被告有恢复涉案商铺封闭性的义务。因被告既未支付租金，又未将商铺恢复原状，原告曾向被告发出终止商铺租赁合同通知书，通知被告解除双方的租赁合同关系，被告亦已收到该通知，故原告向法院起诉，诉讼请求为：1、被告支付杭州市延安南路135号涌金广场商场一层19号商铺2014年度租金357304元、2015年度租金368365.74元；2、被告立即恢复上述商铺（东面开门，其余三面封闭）的封闭性结构；3、在被告拒不恢复的情况下，原告自行恢复，产生的恢复费用30000元由被告承担；4、诉讼费由被告负担。在本案审理过程中，原告申请增加确认原、被告订立的商铺租赁合同于2015年11月19日起解除的诉讼请求，并申请撤回第三项诉讼请求，本院依法予以准许。

被告杭州某公司书面答辩称：对于原告系讼争房屋的所有权人无异议，认可与原告形成事实上的租赁关系，认可原、被告双方签订的租赁合同于函件收到之日已经解除。对于原告诉请的租金金额无异议，讼争房屋的租金支付至2013年11月30日止。被告不清楚讼争房屋原状是何情形，从杭州某投资管理有限公司接手时讼争房屋已经改造，故被告无法恢复原状。

原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：

1、《杭州涌金广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺租赁补充协议》，证明原被告双方存在商铺租赁关系，双方约定了租金及相关事宜；

2、《关于涌金广场一层19号商铺改建的说明函》，证明被告擅自改造商铺的事实；

3、房屋所有权证、土地使用权证，证明原告系涉案商铺所有权人的事实；

4、《终止﹤杭州涌金广场商铺租赁合同﹥通知书》、邮寄回执，证明原告发函要求终止合同；

5、照片一组，证明商铺原状为独立性结构。

被告杭州乙未提交证据。

综合原告的举证情况，本院作如下认证：被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。上述证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定。

根据当事人陈述及确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2010年8月5日，原告金甲、金乙、金丙（出租方、甲方）与案外人杭州某投资管理有限公司（承租方、乙方）签订《杭州涌金广场商铺租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于杭州市延安南路135号涌金广场商场一层19号商铺（建筑面积125.7平方米）；租赁期限为2010年6月1日至2015年5月30日；合同签订后10天内支付第一年度的租金，以后自每一个租赁年度租金在前一年12月15日支付；如乙方延期30天不支付租金的，甲方有权单方解除合同；双方还对其他事项做出了约定。2012年11月11日，三原告（甲方、出租方）与被告杭州某公司（乙方、承租方）签订《补充协议》一份，约定上述《杭州涌金广场商铺租赁合同》继续有效，承租方变更为乙方；2012年至合同期满前的租金由乙方向甲方支付，商铺租赁期限延期至2024年11月30日；该协议与《杭州涌金广场商铺租赁合同》具有同等的约束力；双方还对其他事项做出了约定。同日，三原告（甲方）与被告（乙方）签订《租金支付明细表》一份，约定被告自2011年12月1日起向原告支付的年度租金分别为238500元、337080元、357304元、378743元、401467元、425555元、451088元、487176元、526150元、568242元、613701元、662797元、715821元。2014年6月11日，三原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁补充协议》一份，约定因乙方将甲方的涉案商铺改造成涌金广场商城的主出入口，乙方同意若不能继续经营涌金广场项目，或者不再承租涉案商铺后立即恢复涉案商铺的封闭性结构，恢复方案为除延安南路门口位置外，按该商铺的房产证上的面积在南面、西面、北面处用砖或玻璃或卷闸门等方式围砌起来，使之独立于涌金广场的其他商铺，构成相对封闭性的空间，能够独立出租使用，一切手续和费用均由乙方负责。2015年11月16日，三原告向被告发出《终止﹤杭州涌金广场商铺租赁合同﹥通知书》，载明因被告至今欠付2014年度租金，故自被告收到该通知书之日起，双方之间关于涉案商铺的租赁关系立即解除。该邮件于同年11月19日签收。另查明，原告系杭州市延安路135、137、139号（涌金广场）19室房屋（建筑面积125.59平方米）的所有权人，被告支付讼争房屋租金至2013年11月30日止。

本院认为，原告与被告签订的《补充协议》、《租金支付明细表》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。被告至今欠付2013年12月1日起的租金，原告据此向被告发出通知要求解除原、被告间的《补充协议》、《租金支付明细表》，该通知被告已经收到，现原告要求确认上述合同已经解除，被告亦予以认可，故对于原告的相关诉讼请求，本院予以支持。原告根据《租金支付明细表》诉请被告支付2014年度租金357304元、2015年度租金368365.74元，被告对该金额表示认可，本院亦予以支持。原、被告在《商铺租赁补充协议》中约定，被告不再承租涉案商铺后立即恢复涉案商铺的封闭性结构，并对具体恢复方式作出了约定，现原告诉请被告恢复原状，符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、确认原告金甲、金已、金丙与被告杭州某企业管理有限公司于2012年11月11日签订的《补充协议》、《租金支付明细表》于2015年11月19日解除；

二、被告杭州某企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告金甲、金已、金丙租金共计725669.74元；

三、被告杭州某企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内将杭州市延安路135、137、139号（涌金广场）19室房屋（建筑面积125.59平方米）恢复原状，恢复方案为除本市延安南路门口位置外，按该房屋所有权证上的面积在南面、西面、北面处用砖或玻璃或卷闸门等方式围砌起来，构成相对封闭性的空间。

被告杭州某企业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

预收案件受理费6825元，减半收取3412.5元，由被告杭州某企业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。

代理审判员　　高尚

二〇一五年十二月十七日

书　记　员　　洪茜