雅成案例｜借名买房有风险，能否对抗对房屋的执行？

律师观点分析

【案号】

（2020）吉01民终5368号

【基本案情】

在段某与陈某、苏某洁民间借贷纠纷一案中，南关法院依段某申请，于2018年5月14日查封了陈某名下位于XX的1407号房屋（以下简称案涉房屋）的产籍。后双方达成调解协议，南关法院作出（2018）吉0102民初1814号民事调解书。因陈某、苏某洁未能按照民事调解书履行义务，段某向南关法院申请强制执行。案外人苏某宇、邢某向南关法院提出执行异议，主张案涉房屋实际为二人购买，因二人不符合贷款条件，故以陈某名义签订《商品房买卖合同》并办理银行贷款，二人系案涉房屋实际权利人，请求南关法院中止对案涉房屋的执行。南关法院于2020年3月9日作出（2020）吉0102执异15号执行裁定书，驳回苏某宇、邢某的异议请求。苏某宇、邢某对裁定不服，提起执行异议之诉，南关法院于2020年6月28日作出（2020）吉0102民初1645号民事判决书，驳回苏某宇、邢某的诉讼请求。苏某宇、邢某不服，向长春市中级人民法院提起上诉。

【法院观点】

南关法院认为：苏某宇、邢某虽提供邢某签订的《认购协议》，但未能提供交付首付款的票据原件，其提供的某房产公司出具的《情况说明》不能证明实际交付了购房款并购买案涉房屋，且即便苏某宇、邢某交付了首付款，案涉房屋登记备案的《商品房买卖合同》系陈某与某房产公司签订，陈某是登记备案的房屋所有权人，苏某宇、邢某提交的《认购协议》《情况说明》及对案涉房屋进行装修、租赁等证据不能作为认定案涉房屋物权权属的依据。苏某宇、邢某主张其与陈某间为借名买房，其提交的《借名协议》形成于人民法院对案涉房屋查封之后，且该协议仅对双方具有约束力，不能对抗第三人，亦不具有公示效力，不能作为认定邢某为案涉房屋的实际购买人的依据。现案涉房屋登记在陈某名下，南关法院依据生效法律文书执行查封陈某名下该处房屋并无不当。综上所述，苏某宇、邢某对执行标的案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行。

长春市中级人民法院认为：首先，虽然苏某宇、邢某与陈某之间签订的借名协议中约定，案涉房屋的所有权归苏某宇、邢某所有，但该借名协议系苏某宇、邢某和陈某之间的内部约定，只在其双方内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此即认定苏某宇、邢某是案涉房屋的所有权人。苏某宇、邢某基于借名协议享有的是物权期待请求权，即属于债权请求权，而非物权，不具有优先性和排他性。即使涉案房屋的房款、入住费用均由苏某宇、邢某交纳，苏某宇、邢某也实际占有使用案涉房屋，但均无法改变其二人享有权利的性质。其次，基于不动产物权公示原则，设立物权必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在苏某宇、邢某借陈某之名买房的情况下，苏某宇、邢某与陈某之间的借名协议不得对抗善意的申请执行人段某。最后，借名买房是苏某宇、邢某与陈某之间的合意，苏某宇、邢某对房屋登记在他人名下本身具有过错，对由此产生的风险其应自行承担。因此，苏某宇、邢某所享有的权益并不能阻却对案涉房产的执行。

【律师分析】

本案中，法院认定借名人所享有的权益不能阻却对案涉房产的执行。但如借名买房协议有效，借名人有充分的证据证明出名人仅是名义产权人，借名人是实际权利人，也有法院认为可以阻却执行。司法实践中，对该问题的争议较大，并无统一定论，具体仍需结合所在地区以及案件情况进行判断。

【风险提示】

借名买房风险很大，如需通过借名的方式购房，当房屋具备过户条件时，一定要及时办理房屋更名过户，避免夜长梦多。同时，借名人要注意保留相关证据材料，如聊天记录、借名协议、支付凭证、购房合同、发票及不动产权证书原件等，以防涉诉时因举证不能而承担不利后果。一旦发生纠纷，要及时委托律师介入，避免因超期等原因导致权利丧失。