雅成案例｜承租人逾期支付租金导致合同解除的，出租人可以要求承租人给予哪些赔偿？

律师观点分析

【案 号】（2022）吉0105民初2907号

【关键词】房屋租赁合同/解除/房屋占有使用费/空置损失

【案情简介】

2017年3月9日，张某与武某签订《商铺租赁合同》，合同约定张某承租武某位于长春市二道区东环城路交伊通河的长春力旺康城小区商铺用于经营培训机构。合同约定：“租期为6年，自2017年7月10日至2023年7月9日，下一年年租金要在上一年合同到期前3个月（即4月10日前）一次性交齐 …… 。”

合同签订后，武某将房屋按照合同约定交付张某使用，但张某并未按照合同约定支付租金，经武某多次催要，张某迟迟未支付全部租金。武某根据合同约定，于2022年3月2日向张某发出了《解除合同通知书》，要求张某3日内履行腾房义务，搬离并将房屋还原到租赁前的标准。后因张某仍未及时缴纳租金并迁出房屋，武某委托人雅成律师代理其诉讼，要求张某立即支付租金，并赔偿因其合同解除给武某造成的损失。

【案例分析】

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”那么，租赁合同因承租人违约解除后，出租人可以要求承租人赔偿其哪些损失呢？

一、要求承租人支付合同解除后的房屋占有使用费

依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”张某与武某之间的《商铺租赁合同》解除后，张某未履行腾房义务，应当参照租金标准支付占有使用费。

二、要求承租人支付房屋空置损失

根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或 者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 、第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”之规定，房屋租赁合同因承租人违约解除，出租人可以要求承租人承担房屋空置损失。本案中，法院酌情支持2个月，但因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，考虑到疫情等因素影响，根据公平原则，对该期间的损失，由武某自行承担30%，张某应承担70%。

【雅成律师风险提示】

依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”之规定，在租赁合同解除后，出租人应采取适当措施防止损失的扩大，否则，对于扩大部分的损失法院一般不予支持，将由出租人自行承担。

【办案律师】邹平