律师观点分析
孟某、辛某系夫妻关系，2011年8月二人以辛某名义通过银行按揭贷款的方式购买了远创樾府小区XX号房屋，后二人取得该房屋的产权证。2017年6月，二人在中介处进行了房屋销售登记，因被告辛某在外省工作，具体房屋出卖事宜便委托被告孟某进行，并向中介出具了相应的《委托出售协议》。2017年8月买房人王某与孟某及中介共同签订《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定房屋总房款62万元，王某支付定金1万元，出卖人在收到全部房款后，应当将该房屋交付给买受人。王某应按贷款部门要求将首付款30万元（含定金1万元）以银行过款方式向被告辛某支付。该房有关的协议均由被告辛某的配偶孟某代为签署，中介保证该签署没有异议，均具有法律效力。上述三合同签订当日，王某向被告孟某支付定金1万元，并按居间合同约定，支付了中介费。后王某申请二手房贷款的贷款银行通过了王某的贷款申请面签，中介将该事实告知了原、被告。后王某通过微信告知中介的工作人员，被告孟某未取得辛某的代卖公证书（即经公证的房屋出售委托书），认为孟某无权销售该房屋，因此属于卖方严重违约。另查明：2017年8月14日，司法部出台《司法部关于公证执业五不准的通知》，该通知第三条明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，明确公证机关办理涉及不动产处分的委托公证，应按照“重大事项一次一委托”的原则，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证等。
本诉原告：一、解除原被告于2017年8月12日签订的《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》合同；二、被告向原告返还定金1万元；三、被告向原告支付违约金4万元（因房屋价格上涨王某存在的相应损失）；四、二被告与美凯公司共同赔付原告向中介公司支付的各项费用共计16860元。
反诉原告：反诉人请求被反诉人支付4万元违约金，包括定金1万元。
本诉被告：同意解除房屋买卖合同，但不存在任何违约行为，涉案房屋不能及时更名是因为王某没有按照合同交付30万元首付款所致，违约的是王某，不是二被告，不同意归还王某定金及支付王某违约金及赔偿王某房屋中介费用损失。反诉被告：反诉人孟某不是房主，无权出卖房屋，因此被反诉人要求其提供公证的授权委托书，该项要求合理合法，因其无法提供导致交易无法进行，其依法应当承担违约责任。其提起反诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。
夫妻一方卖房，未取得另一方同意卖房的授权公证文书是否构成违约？
雅成律所代理购房人一方，为确认出卖人是否有授权委托及事后追认等行为，再三与当事人了解案件经过，并收集相关证据及案例。同时对哪方存在违约行为进行了明确的分析及查找支持王某诉讼请求的法院观点及反对观点，为当事人指出本案存在的风险，并做好记录和留档。
一、王某主张解除其与中介间的居间合同虽与本案有关联，但并非同一法律关系，依法不能与本案合并审理，因此对其相应的诉讼请求不予审理，王某可另行诉讼解决。关于原、被告间的房屋买卖合同及补充协议，系原被告双方间真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定的权利义务内容全面履行合同。二、王某现提出解除合同，二被告同意解除合同，因此双方间的房屋买卖合同及补充协议应予解除。三、关于该房屋买卖合同关系的解除系王某还是被告存在违约行为的问题。王某主张被告孟某因未取得配偶辛某的卖房公证授权，房主辛某本人不及时回来，因此被告违约。对此，本院认为：1、双方签订的房屋买卖合同中关于违约责任部分，并未将该情形列为承担违约责任的违约情形之一；2、王某在买房之初已知二被告系夫妻关系，依法被告孟某系该房屋共有权人之一，对该房屋法律上仍有部分处分权，辛某留给中介的卖房授权，补充协议中明确的孟某授权条款，及王某通过与被告辛某的电话沟通辛某表示同意卖房等事实，均表明辛某对孟某的出售行为给予了授权及追认。即便孟某未取得经公证的卖房授权，一方面根据司法部的通知，在被告房屋原贷款尚未办理还款结清手续的情况下不能进行卖房全项委托手续公证；另一方面没有法律规定经公证的授权委托为孟某取得辛某相应授权的唯一合法手续。基于此两点，孟某未取得经公证的卖房授权，不能认定二被告因此而违约，王某的相应主张没有法律依据，不予支持。本案房屋买卖在原、被告间不能继续进行的原因在于王某的贷款申请经银行面签通过后，王某2017年9月6日未及时按照补充协议约定交纳首付款而无法继续进行。王某虽辩称没有接到银行面签通过的通知，但其与中介的微信聊天内容已明确王某是知道该事实的。因此王某构成违约，应向被告承担违约责任，不能主张返还定金1万元。四、对于被告反诉要求王某承担违约金4万元的反诉请求。本院认为，被告所举证的因王某违约造成的损失只有其三个月房租损失4800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告主张违约金4万元过高，本院酌定保护6240元。
二、王某（反诉被告）于本判决生效之日起向被告（反诉原告）支付违约金6240元。三、驳回被告（反诉原告）孟某、辛某的其他反诉请求。
【雅成律师评析】
夫妻一方卖房，未取得另一方同意卖房的授权公证文书不构成违约。首先，没有法律规定经公证的授权委托为取得出卖人相应授权的唯一合法手续；其次，未出授权公证文书的一方以行为表示同意代为售房或事后表示追认均可以认定另一方有权利代为出卖房屋，房屋买受人不得以未取得授权公证文书拒绝履行合同。
【雅成律师风险提示】
律师在此需提示，在购买房屋时基于双方没有信任基础，一点点小事可能也会导致房屋买卖合同履行过程中的障碍，或者会成为对方不履行合同的借口。但法律实践中，一方认为的“违约”行为可能不是法律中能认定的“违约”行为，如仅拖延几天未支付购房款、未交房、未办证等情形，不实质影响合同的履行，不阻碍合同根本目的的实现，不能以此主张解除合同，要求对方承担违约责任。因此在买卖房屋的过程中，应抓大放小，顺利使得合同的根本目的实现。房屋买卖是大事，律师同时提示房屋出卖人、购房人在买卖房屋前严格审查各种材料和房屋现状，尽量在签订房屋买卖合同前解决一些可能会出现的纠纷，确保合同的顺利履行。
【作者】雅成律所薛亚云
