雅成亲办案例｜房产救济维权的流程与途径有多重要--华律网

律师观点分析

【案　号】（2019）吉01民申125号

【审理法院】长春市中级人民法院

【关键词】撤回上诉后申请再审

案情简介

原、被告于2010年8月25日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以2479676元的价格购买由被告开发的御X园小区房屋一套，建筑面积为226.46平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付涉案房屋；合同附件四补充协议第六条约定，逾期不超过一百八十日，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；合同附件四补充协议第八条约定，“该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面形式通知买受人办理交付使用该商品房手续……若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付使用该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期次日起，视为出卖人将该商品房正式交付给买受人，该商品房的风险责任均自该日起转移由买受人承担……在验收过程中，如买受人发现交付使用的该商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应按买卖合同的规定在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人在交付使用该商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及完成建设工程竣工验收备案手续，即视为出卖人按约交付使用”。合同签订后，原告向被告支付了全部房屋价款。

另查明，原告曾与案外人林X共同于2013年11月14日以书面形式向被告反映因御X园小区存在违章建筑、房屋存在质量问题，案涉房屋不具备交房条件；于2013年11月27日以书面形式向被告主张赔偿。被告于2014年2月26日向原告发出回复函，认为原告报修的项目不影响正常收房，亦不符合退房条件。原告又于2018年9月28日向被告发送通知函，要求被告交付“完整不存在质量问题的房屋”。

案件焦点

撤回上诉后申请再审是否会支持？

服务过程

【雅成律所】代理购房人一方，为确认其在本案中权利遭受损害的事实，再三与当事人了解案件经过，详细分析售房人行为于我方当事人的侵权之处。但由于我们代理的只是再审阶段，购房人在一审结束后并未把握住上诉的机会，导致法院不再支持其直接申请再审，视为其接受一审裁判结果，对其诉讼权利已作出处分，不应再为其提供特殊的救济机制，这是非常遗憾的。

法院观点

再审程序是针对生效判决可能出现的重要错误而赋予当事人的特别救济程序。当事人如在穷尽了常规救济途径之后，仍然认为生效裁判有错误的，可以向人民法院申请再审。本案中，张X旭提起上诉后未缴纳上诉费，应视为其接受一审裁判结果，对其诉讼权利已作出处分，不应再为其提供特殊的救济机制，否则将变相鼓励或放纵不守诚信的当事人滥用再审程序，从而使得特殊程序异化为普通程序，这不仅是对诉讼权利的滥用和对司法资源的浪费，也有违两审终审制的原则。故本院对于张X旭申请再审事由依法不予审查。

裁判结果

驳回张X旭的再审申请。

【雅成律师评析】

本案中，售房人行为确实存在过错。首先和X黄埔地产（长春）有限公司并未全面、适当履行送达义务，“视为履行交付义务”不能成立；其次，和X黄埔地产（长春）有限公司在复函时认可房屋并未交付，并同意支付逾期交房违约金，并未认定2012年5月已交付房屋；第三，案涉房屋存在严重质量问题，不具备交付使用条件，如果质量问题导致无法居住使用，购房人有权主张解除合同、赔偿损失；第四，园区景观、环境遭到破坏，房屋现状与合同严重不符，购买人有权在被和X黄埔修复达到交付条件前拒收房屋。但虽然购房人存在种种过错，我方当事人却因未能及时上诉而错失进一步维权的机会，非常遗憾。因此，在维权时一定要清楚审判的流程和规则，避免错失维权机会。

【雅成律师风险提示】

当事人在救济维权的时候一定要切记明确审判的流程以及救济权利的途径，避免出现上述情形，使得自己在没有穷尽救济途径、还有维权欲望之时却不能再通过法律来维护自己的合法权益，这样是非常被动的，也是得不偿失的。

【作者】雅成律所孙明欣