雅成亲办案例｜历经一审、二审、再审取得胜利的以房抵债案

发布者：房产律师翟敏律师时间：2022年08月17日 415人看过举报

律师观点分析

【案号】（2018）吉民申4197号

【审理法院】吉林省高级人民法院

【关键词】以房抵债/代理认定

案

情

简

介

齐某口头授权马某代为出售案涉房屋后，2015年9月10日，马、段、梁签订房屋买卖合同，约定：齐某授权马某将齐某名下的案涉房屋以170万元的价格出售给段某；梁某在合同签订之日起两个月内将价值100万元的工程材料运送给马某；齐某对马某签订房屋买卖合同出售本案涉案房屋事项知情。梁某向段某出示了收款收据，内容为“段某石料款抵案涉房屋房款”。该合同签订后，马某将房屋交付给段某实际使用，并将该房屋商品房买卖合同等交付给段某，该房屋现在仍由段某占有。

齐某以段某为被告，向长春市二道区人民法院起诉请求：请求判令段某将案涉房屋腾迁，将房屋返还给齐某。二道区人民法院作出判决：段某于判决生效后15日内从案涉房屋中迁出并将上述房屋返还齐某。

段某提出上诉。长春市中级人民法院作出民事判决：撤销一审民事判决；二、驳回齐某的诉讼请求。

案

件

焦

点

焦点一：马某以房抵债的行为是否对房主齐某发生效力？

焦点二：段某是否支付了案涉房屋房款？

服

务

过

程

雅成律所在接受段某的委托之后，整理、搜集证据，并针对本案具体案件事实，制定了详尽且强有力的诉讼策略。

针对齐某提出的其对于马某的授权，不包含以房抵债的内容的主张。我方经过类案检索以及案件研讨，认为其对于马某的授权是案涉房屋买卖事宜，当然包括以房抵债的行为，以及授权基于双方口头约定，齐某不能提供证据证明其主张，所以马某的代理行为的后果应当由齐某承担。本案经历一审、二审以及再审，最终，我方的关键性意见被吉林省高级人民法院所采纳，我方取得了来之不易的胜利。

法

院

观

点

焦点一：马某以房抵债的行为是否对房主齐某发生效力？

《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中齐某委托马某出售房屋，因此针对案涉房屋买卖事宜马某所实行行为的法律后果应由齐某承担，且《房屋买卖合同》的签订也足以使人相信马某有权代理齐某处理案涉房屋，故原审认定马某将案涉房屋以房抵账行为的法律后果由齐某承担并无不当。

焦点二：段某是否应当返还房屋？

梁某向段某出具了收款收据，可以证实段某以债权的方式支付了房屋价款143万元，因三人之间存在连环债权债务，梁某按约定继续向马某供货，该环节的实际履行情况不影响段某已支付对价事实的存在。段某基于房屋买卖合同占有案涉房屋并支付了大部分对价，故原审法院未支持齐某要求返还房屋的诉讼请求并无不当。

裁

判

结

果

驳回齐某的再审申请。

【雅成律师评析】

本案经过一审、二审以及再审，历经较长时间，但本案的当事人与主办律师均对于案件信心满满，对于案件的证据搜集以及诉讼策略、法律观点的确定反复琢磨，一遍遍演练，最后取得了胜诉的结果。所有胜诉的案件，均离不开庭审的准备、准备、再准备。

目前，案件已经执行完毕，房屋已经更名过户至当事人名下。

【雅成律师风险提示】

对于以房抵债类案件，雅成律师建议当事人一定要留存好我方债权的相关证据。对于代理房主出售房屋类案件，雅成律师建议购房人一定要看到房主的授权委托书以及委托包含的事项，避免发生不必要的纠纷，造成烦恼和损失。

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