【案号】（2019）吉01民终704号

刘X与某公司签订的《房产限时包销服务合同》约定，某公司在满足刘X出售底价（60万元）的前提下，可以代刘X与第三方签订定金合同或房屋买卖合同，并可代收房价款10%以内的定金或房款。

该合同签订后，某公司与王X签订《委托协议》，授权委托王X代表某公司以刘X代理人身份出售周X、刘X所有的案涉房屋。其后，王X以刘X代理人身份与李X签订了《房屋买卖合同》，将该房屋出售给李X，价格为90万元，并收取了李X15万元定金。

王X和某公司以刘X代理人身份与李X签订的《房屋买卖合同》因周X、刘X一方违约（未按约定期限办理产权变更手续），将李X撵出房屋，且明确表示不再出售此房屋。

李X诉周X、刘X、王X、长春市XX公司（以下简称XXX），南关区合众房地产中介所平阳店（以下简称合众地产）作为第三人房屋买卖合同纠纷一案，上诉至长春市南关区人民法院，该院于2018年11月2日作出的（2018）吉0102民初3840号民事判决。判决解除《房屋买卖合同》；刘X向李X双倍返还定金人民币180000元，王X、XX公司承担连带给付责任；被告王X、长春市XX公司向李X双倍返还定金人民币120000元；刘X立即赔偿李X经济损失12600元，王X、长春市XX公司承担连带给付责任；

王X、长春市XX公司向长春市中级人民法院提起上诉，该院于2019年2月21日作出（2019）吉01民终704号判决。

1.王X接受某公司转委托后签订的案涉房屋买卖合同是否有效？

2.代理人王X和某公司是否与委托人承担连带责任？

3.王X和某公司是否对超越委托权限的部分承担违约责任？

4.王X和某公司未代偿银行贷款，是否构成违约？

委托人王X来到XX律所咨询，经过交流得知，王X的中介公司包销刘X房屋，并对房屋进行了装修，然后王X以刘X的名义对外销售房屋，但由于刘X房屋存在贷款未偿还，交易无法进行，刘X拒绝交易，强行收回房屋。购房人起诉房主和中介公司以及王X。

XX律师告知了当事人案件相关风险，可能会因前期谈判的时候委托人交代的代理身份不实；所签的协议明确承诺过帮助周X、刘X偿还53万元银行贷款；主张其仅是允诺承担费用、并非承诺垫付贷款本息，但并未有充分证据可以证明因而导致败诉。但是当事人知悉风险后仍表示有意愿继续委托XX律师，最后双方达成了代理合意。

1.转委托后以委托人名义与他人签订的房屋买卖合同应当属于有效合同，对各方当事人具有法律约束力；

2.代理人在代理签订《房屋买卖合同》过程中，隐瞒委托身份，且超出委托人刘X委托权限签订和履行合同，存在重大过错，代理人王X和某公司应当与委托人承担连带责任。

3.王X和某公司超越委托权限收取12万元定金，亦应对超越委托权限的部分收取的12万定金承担返还责任。

4.《房产限时包销服务合同》第八条约定，王X和某公司负责帮助周X、刘X偿还53万元银行贷款，并负担垫还费用，王X在与周X的手机微信聊天中对此亦予认可，但在实际履行合同过程中，王X和某公司却无理要求周X和刘X与小贷公司签署高息借款合同及抵押合同，在周X、刘X拒绝后，因王X和某公司不能及时偿还银行贷款，导致案涉房屋不能及时解冻，更名过户手续无法办理，最终造成周X、刘X对李X违约，故应当认定王X和某公司构成对周X、刘X的包销合同违约，其应当赔偿周X、刘X因此遭受的经济损失。

一、解除原告李X与被告刘X及第三人某房地产经纪有限公司于2018年6月26日签订的《房屋买卖合同》；

二、被告刘X于本判决生效后立即向原告李X双倍返还定金人民币180000元，被告王X、某房地产代理有限公司承担连带给付责任；

三、被告王X、某房地产代理有限公司于本判决生效后立即向原告李X双倍返还定金人民币120000元；

四、被告刘X于本判决生效后立即赔偿原告李X经济损失12600元，被告王X、某房地产代理有限公司承担连带给付责任；

五、驳回原告李X的其他诉讼请求。