律师观点分析
上诉人吉林省XX公司（下称中介公司）、上诉人韩XX因与被上诉人王X、原审被告李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2018年7月27日作出的（2018）吉0102民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王X一审诉求：1.解除原、被告2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》；2.被告双倍返还定金10万元、中介费3.2万元及利息（起算时间是和签订合同日期2017年3月18日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年3月18日与被告李XX及中介公司签订房屋买卖合同，购买位于长春市南关区XX的房屋一套，该房屋售价144万元。李XX称房屋是自己的，房产证在别处，没有拿来。当时原告提出质疑，中介公司的工作人员一再承诺房屋以及产权不存在任何问题。在中介公司提供担保的情况下，三方签订了《房屋买卖合同》，并且被告在合同中明确承诺“房屋产权证或契税发票已经超过五年”。合同签订后，原告向中介公司支付房屋定金及中介服务费和代办费共8.2万元（其中房屋定金5万元，中介费服务费和代办费全款3.2万元）。因现金不够给中介打了欠据1.7万元，刷卡支付6.5万元。2017年3月21日后中介公司工作人员向原告提供了房产证的照片，该证显示房屋产权证登记日期为2015年8月7日，所有权人是韩XX，与李XX、中介公司承诺不符。发现问题后，原告与被告多次协商，要求撤销合同，皆无结果。房屋产权与合同约定不符，李XX也既不是房屋产权人，也一直没有向原告出示委托出售的证明。据以上事实原告认为受到了李XX和中介公司的欺骗，故提起诉讼。
李XX、韩XX一审辩称：1.本案房屋买卖合同不应解除，合同中未约定解除条件，不符合约定解除；本案被告虽存在过失行为，但并未构成根本违约。自本案纠纷发生之日，经一、二审至现在重审，被告一直表示愿意承担因产权未过五产生的税费，原告购买房屋的合同目的可以实现，因此，本案不符合法定的解除条件。2.被告不应双倍返还定金，返还双倍定金无事实及法律依据。房屋买卖合同中第五条第三项约定，本案中答辩人不存在不将房屋售予原告的情形，不符合合同约定双倍返还定金的约定，因此被答辩人无权要求双倍返还定金；合同法第115条规定，本案中答辩人作为收取定金的一方，不存在不履行合同义务的情形，不能适用合同法第115条双倍返还定金的法则。
中介公司辩称：我司与原告属于居间合同关系，我司面对原告主张解除合同的问题，不发表实体性意见，是否解除合同是原告与卖房人间的关系；根据目前原告主张解除合同，说明原告是认可合同成立及生效，对此根据我国合同法426条规定，作为居间人已经促成合同成立，因此有权、有法收取居间费用，特别是面对原告应交中介费3.2万元，而实际交付1.5万元的事实，原告没有理由向我司主张返还3.2万元；涉案合同中明确约定房权人为被告三，被告三在纠纷发生时就应该以被告身份参加诉讼，是原告疏忽导致遗漏被告，此份责任应由原告承担；关于房屋买卖合同房权超过五年问题，说明是我司出于审慎及出于原告、卖房人的利益才约定超过五年，意在一旦涉案房屋产权不超过五年，便于责任分配或者化解纠纷，不属于我司的过错和过失；我司认为原告是根据合同法54条规定主张解除合同，合同法54条规定解除条件为重大误解和显失公平，本案房屋买卖合同的签订过程中不存在重大误解和显失公平，本案卖房人同意出卖房屋或者不同意原告请求的情况下，本案应按合同法107条规定，认定涉案合同合法有效，并继续履行或者采取补救措施履行。
一审法院查明：购房人王X（乙方）与售房人李XX（甲方）、中介方中介公司三方于2017年3月18日签订《房屋买卖合同》，约定王X购买韩XX坐落于长春市南关区湖东小区7栋3单XX房屋，房屋成交价为144万元，定金为5万元，乙方承担房屋产权证更名费用及土地证更名费用，并于合同签订时向中介方交纳中介服务费及代办费3.2万元，甲方在合同备注中承诺房屋产权证或契税发票已经超过五年，甲乙双方定于2017年6月20日前付给甲方首付款30万元并更名等内容。合同签订后，王X通过刷卡方式向中介公司支付6.5万元，李XX为王X出具购房定金为5万元的定金收据，中介公司为王X出具中介服务费、贷款及更名代办费为3.2万元的收款收据，后因涉案房屋产权未过五年，原告王X与二被告产生分歧未能达成一致意见，原告不购买涉案房屋。另查，王X为中介公司出具欠中介费1.7万元的欠条，庭审中王X同意仅主张实际支付中介费1.5万。再查，该房屋签订买卖合同时房屋所有权人为韩XX，产权登机时间为2015年8月7日。
一审法院认为：韩XX已对李XX代理其签订《房屋买卖合同》的行为进行追认，故李XX代理韩XX与王X、中介公司于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。现原告主张解除合同，被告韩XX亦同意解除合同，故王X与韩XX之间的《房屋买卖合同》应予解除。被告韩XX承诺的房屋产权证或契税发票已经超过五年，但实际上即便至合同约定更名过户之时，产权尚未过二。韩XX存在过错，故王X主张双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于中介费，中介公司作为中介方，提供虚假情况，存在过错，应返还王X已支付的中介费。关于原告主张利息一节，无法无据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告王X与被告韩XX之间于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告韩XX于本判决生效后立即双倍返还原告王X定金共计人民币100000元；三、被告吉林省XX公司于本判决生效后立即返还原告王X中介费15000元；四、驳回原告其他的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，由被告韩XX负担2540元，被告吉林省XX公司负担440元。
中介公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人承担中介费15000元。主要理由：1.本案源于上诉人与王X及韩XX之间签订的居间合同。通过上诉人的居间活动，促成了王X与韩XX之间房屋买卖合同成立，上诉人有权按合同约定收取居间费用。2.一审判决认定房屋买卖合同有效，却判令上诉人返还中介费于法无据。3.一审认定上诉人提供虚假情况与事实不符，房屋买卖合同的补充约定证明上诉人已经尽了注意义务，因上诉人已经明示如房屋不超过5年，后果由卖房人承担。此外，房屋手续是否超过5年所产生的法律后果只是更名费用增加，并不影响合同目的实现。
韩XX上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人王X的诉讼请求。主要理由：1.一审判决双倍返还定金属适用法律错误。适用担保法第89条的前提是一方违约致使合同目的不能实现，即构成根本违约。对于房屋买卖合同的买方合同目的是取得房屋并通过更名过户取得房屋所有权。本案中，上诉人多次在庭审中表示如被上诉人继续交易，多出的税费由上诉人承担。这对于双方实现合同目的不存在任何障碍，退一步讲，即便上诉人不承担该笔税费，仅仅是费用增加也不会根本影响合同目的实现。反之，被上诉人仅以产权未过5年为由就主张解除合同，经多次协商后坚决不再购买房屋的行为才是致使合同目的无法实现的根本违约。2.一审判决双倍返还定金无合同依据。双方签订的《房屋买卖合同》第五条第三项对适用双倍返还定金的条件作出了明确约定，即上诉人不再出售此房屋，双倍返还定金，被上诉人不购买房屋，定金不予退还。本案中，上诉人根本不存在不将房屋出售给被上诉人的情形。相反却积极采取补救措施以促成合同继续履行，并不适用该合同约定的情况，因此一审判决上诉人双倍返还定金没有合同依据。3.一审适用法律错误。一审判决适用合同法54条认定本案存在重大误解、显失公平等可撤销合同情形，但却认定合同有效，前后矛盾，且与被上诉人要求解除合同的诉请亦无关联。4.被上诉人拒绝继续履行合同，应驳回其诉讼请求。上诉人在诉讼前表示愿意承担增加的税费，在庭审中也多次表示如被上诉人继续交易，增加的税费由上诉人承担。这对于双方继续履行合同没有任何障碍。但被上诉人明确表示不再继续履行，构成根本违约，应当驳回其诉求。
王X二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
李XX二审述称：同意上诉人韩XX的意见。
本院二审查明的案件事实与一审相同。另，王X于2017年6月9日以李XX和中介公司为被告向一审法院提起诉讼，请求撤销三方签订的《房屋买卖合同》，判令被告双倍返还定金10万元和中介费、代办费6.4万元及利息。2017年10月24日一审法院作出（2017）吉0102民初2235号民事判决，驳回了王X的诉讼请求。王X不服上诉，本院于2018年1月11日作出（2017）吉01民终6459号民事裁定，将本案发回重审。重审后，一审法院追加了韩XX为本案被告。
本院认为：1.由李XX代理韩XX与王X及中介公司签订的《房屋买卖合同》虽然在备注条款中标记“甲方（韩XX、李XX）承诺此房产权证或契税发票已经超过五年”，而事实上该房屋产权未超过五年，但是否“过五年”影响的仅应为房屋交易税费数额（“未过五年”会导致交易税费增加），如果双方能够协商确定所增加部分税费的负担，房屋买卖合同仍可继续履行，而李XX和韩XX已经明确表示愿意承担多出的交易税费，不应认定韩XX构成恶意毁约，故一审判决韩XX向王X双倍返还定金属于适用法律不当，应予纠正。2.据王X举证的其与李XX及中介公司工作人员的谈话录音证据证实，双方之间房屋买卖合同未能继续履行，主要原因是双方对于能否延后两个月交易没有协商一致的结果。李XX同意负担多出的交易税费，但要求延后两个月交易，目的是减轻自己允诺负担的该笔交易税费（延后两个月交易，案涉房屋产权将“过两年”，税费相对减少），而王X不予认可，坚持要求按照合同约定的时间进行交易，最终双方未能达成一致意见。此情况下，王X向法院起诉解除合同不属于恶意毁约，故韩XX主张不予退还王X已交纳的定金亦不成立。鉴于王X与韩XX在法院审理期间均表示同意解除合同，属于双方协商解除合同，韩XX应当将已收取王X的5万元定金返还给王X。3.中介公司在居间服务过程中，未事先考查韩XX所有的案涉房屋产权状况，且因该项工作疏忽导致双方最终未能完成房屋买卖交易，应当认定中介公司存在过错，参照《违反房地产经纪管理办法》第十九条规定，一审判决中介公司返还王X1.5万元中介费用并无不当，中介公司上诉主张其已适当履行居间义务，不应返还中介费用，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1176号民事判决第一、三项；
二、撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1176号民事判决第四项；
三、变更长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1176号民事判决第二项为：上诉人韩XX于本判决生效后立即返还被上诉人王X定金人民币50000.00元；
四、驳回被上诉人王X其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计5455.00元，由上诉人韩XX负担2279.00元，上诉人吉林省XX公司负担514.00元，被上诉人王X负担2662.00元。
本判决为终审判决。
