律师观点分析
上诉人公主岭市XX公司（以下简称华川XX）因与上诉人林XX房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2018）吉0381民初185号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华川XX上诉请求：撤销原判中关于违约金计算方式的判项，依法改判华川XX按照合同约定的违约金计算方式即日万分之0.5，向林XX给付违约金。诉讼费由林XX负担。事实与理由：大学城未在被上诉人购买的小区建立非华川XX原因所致，华川XX不承担违约责任。此外，一审法院认为违约金约定过低证据不足。合同中已经约定了解除合同的违约金计算方式，应按合同约定履行。
林XX上诉请求：撤销原审判决第三项，改判以本金732174元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%为计算标准，并从林XX支付购房款之日起算。诉讼费由华川XX承担。
林XX向一审法院起诉请求：解除原被告之间签订的《公主岭市商品房预售合同》；判令被告返还购房款和物业维修基金共732147元；判令被告按照赔偿原告损失467826元元。诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2014年11月22日，林XX与华川XX签订《商品房买卖合同(预售)》，约定林XX购买华川XX开发的坐落于吉林省公主岭市××镇的硅谷印象小区第18幢01层010101号商业用房，建筑面积96.81平方米，总价款728302元。同时约定华川XX于2015年12月31日前交付房屋，逾期交房超180日，林XX有权退房，并以已付房款为基数，按日万分之0.5向华川XX请求给付违约金。合同签订后，林XX支付全部房屋价款，华川XX至今未交付房屋。一审法院认为，华川XX未按合同约定交付房屋，并且在逾期三年之后仍不能确定交付房屋的时间，林XX购买商业用房的目的已无法实现。林XX依据双方签订商品房预售合同第十三条的约定，要求解除与华川XX签订的房屋买卖合同并赔偿原告损失，应予以支持。林XX与华川XX签订《商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金低于造成的实际损失，本案林XX请求的违约金应以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，从约定房屋交付之日逾期180日后开始计息。另外，林XX交纳的物业维修基金虽非向华川XX给付，但系履行商品房买卖合同的必须费用，故应由华川XX赔付。判决：一、解除林XX与公主岭市XX公司签订的《公主岭市商品房预售合同》；二、公主岭市XX公司于本判决生效后五日内返还林XX购房款和物业维修基金732174元；三、公主岭市XX公司支付林XX损失，本金732174元按照按中国人民银行同期贷款基准利率为标准从约定房屋交付之日逾期180日后开始计息至给付为止。案件受理费7800元，由公主岭市XX公司负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：林XX于签订房屋认购协议之日即2014年9月7日向华川XX支付房屋价款368142元，于签订《公主岭市商品房预售合同》之日即2014年11月22日向华川XX支付房屋剩余价款360160元及物业维修基金3872元。华川XX对该事实表示承认。
本院认为，林XX与华川XX签订的《公主岭市商品房预售合同》合法有效，对双方均具有约束力。林XX已按照合同约定的金额交付房屋价款，华川XX应按照合同约定的时间交付房屋。华川XX逾期三年未交付房屋的行为，构成违约，致使林XX购房合同目的无法实现，林XX请求解除合同，符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，林XX可以请求华川XX返还因履行合同所支出的必要费用，同时，合同的解除系华川XX违约所致，故林XX可以请求赔偿因合同解除对其造成的损失。关于损失赔偿的范围，该范围应限于违约行为所造成的直接损失，亦为实际损失，不包括房屋可增值部分的差价款等期待利益及与华川XX违约行为无直接因果关系的损失。林XX主张配套大学城建成，商铺价格将远高于签订《公主岭市商品房预售合同》时的价格，现大学城不在案涉小区附近建设，因此造成的差价损失，应按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%标准予以补偿没有法律依据，不予支持。直接损失应认定为华川XX对林XX资金占用期间的法定孳息。因《公主岭市商品房预售合同》中约定的违约金低于法定孳息，不足以弥补林XX的损失，一审法院将中国人民银行同期贷款基准利率标准作为损失计算标准，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中关于违约责任的相关规定，也未加重华川XX的债务负担。华川XX请求按照《公主岭市商品房预售合同》中违约金计算标准承担赔偿责任的上诉请求不能成立，不予支持。关于损失赔偿的起算时间，因《公主岭市商品房预售合同》解除后，华川XX占有林XX的资金的行为失去事实及法律依据，应当予以返还，占有资金之日即为损失发生之日。根据查明的事实，2014年9月7日华川XX收到林XX支付的购房款368142元。2014年11月23日华川XX收到林XX支付的购房款360160元、物业维修基金3872元，共计364032元。故华川XX向林XX支付损失的时间应以上述时间及金额为基准分两部分单独计算。
综上，华川XX的上诉请求不能成立，本院不予支持，林XX的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持吉林省公主岭市人民法院（2019）吉0381民初185号民事判决第一项，即“解除林XX与公主岭市XX公司签订的《公主岭市商品房预售合同》”、第二项，即“公主岭市XX公司与本判决生效后五日内返还林XX购房款和物业维修基金732174元”
三、变更吉林省公主岭市人民法院（2019）吉0381民初185号民事判决第三项为：公主岭市XX公司支付林XX损失，以368142元为基数，自2014年9月8日起按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计息至给付之日止；以364032元为基数，自2014年11月23日起按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计息至给付之日止。
一审案件受理费7800元，由林XX负担1483元，由公主岭市XX公司负担6317元；上诉人公主岭市XX公司预交的二审案件受理费100元，由公主岭市XX公司负担；上诉人林XX预交的二审案件受理费3164元，由林XX负担1456元，由公主岭市XX公司负担235元，退回林XX1473元。
本判决为终审判决。
