以案说法：母亲出卖儿子房屋是否有效？

律师观点分析

【案件主要事实】

张长青与包淑云系母子关系。2004年9月18日，张万荣与包淑云签订《房屋契约》，协议约定：将长春市南关区碧泉山庄21幢（原文为在桩”）525门1室半房屋。房主张长青将房屋卖于张万荣。经双方协商房屋总价为人民币七万五千元整（原文为正”）。此房属产权房，过户或更名以后所发生的一切费用都由张万荣自己负责”。该房屋价款的实际收取人为包淑云。房屋现由被告张万荣居住至今。现张长青起诉，要求确认《房屋契约》无效。

【法院观点】

1.案涉房屋所有权人虽为张长青，但包淑云与张长青系母子关系，包淑云在签订《房屋契约》时使用案涉房屋，并持有可证明房屋权属的相关证件的原件，包淑云出售房屋的行为构成表见代理，合同有效。

2.签订《房屋契约》后，包淑云即将案涉房屋交付张万荣使用并收取了7.5万元购房款，张万荣支付了房屋的合理对价并在案涉房屋内居住至今已达十年之久，双方已经实际履行了合同约定的主要义务。卖房后，张长青曾与张万荣居住在同一单元，包淑云也一直同张长青共同居住，张长青理应知悉案涉房屋已出售的事实，现张长青主张合同无效有违诚实信用原则，本院不予支持。

【律师点评】

包淑云出卖张长青所有的房屋，在法律上属于无权处分。但包淑云与张长青系母子关系，包淑云占有使用房屋，并持有房屋证件，出售房屋构成表见代理，因此法院认定房屋买卖合同有效。律师认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，出卖人对房屋没有所有权，房屋买卖合同也是有效的。