你买的小产权房住着放心吗？

一、什么是小产权?

小产权有三种含义，每种含义从不同的角度来说的，下面我先来看看小产权的三种含义。

1.第一种含义是针对发展商的产权而言，发展商的产权是大产权，购房者的产权就是小产权，购房者的产权是由发展商大产权分割而来的。

2.第二种含义主要看房屋转让是否需要缴纳土地出让金，不用缴纳出让金的就是大产权，需要缴纳的就是小产权。

3.第三种含义是根据产权证的发证机关来区分的，国家颁发产权证的叫大产权，由乡镇政府发证的就是小产权，又叫“乡产权”，这里的“小产权”或者“乡产权”不是真正意义上的产权。

第一种和第二种意义上的小产权是合法有效的，只要缴纳了购房款或转让时缴纳了土地出让金的，就可以进入市场流通进行买卖。但是，第三种意义上的“小产权”也就是我们日常生活中所说的小产权房中的“小产权”。下面的内容我们也主要是围绕这类小产权进行展开。

二、什么是小产权房?

“小产权房”不是一个法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。简单来说，“小产权房”是村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，建设在集体土地上的房屋或由农民在自己的宅基地上自行组织建造的房子。

三、小产权房风险原因

小产权房依法办理了相关审批手续，其就是合法的建筑，法律史允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。所以，小产权房并不是非法建筑，购买小产权的风险并不是因为它是非法建筑，而是因为小产权房在进入二级市场销售环节中存在一定的问题。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

四、小产权房有哪些风险

第一，小产权房是没有产权证的。产权证主要是记载土地归属，而农村宅基地属集体所有，只有本村村民对宅基地才有使用权，外村或城镇居民是不享有宅基地的使用权的。小产权房的产权是属于集体所有，个人是没有产权证书的，乡镇政府是不会向集体成员颁发产权证的，如果颁发了在法律上也是无效的。因此，小产权房的购买者是无法获得产权证的。

第二，小产权房是没有房产证的。房产证是房主拥有房屋所有权的唯一合法证明，没有房产证势必影响所有权保护。我国法律规定不动产产权是以登记为原则的，未经登记的其产权是不能得到法律认可的。而小产权房在乡(镇)政府或村委会所办理的转让手续同样是不能得到法律承认的。在购买小产权房的时候，是没有办法办理小产权房的房产证的不能合法转让过户。

第三，发生纠纷很多情况下无法得到法律的保护。小产权房是不够在二级市场进行买卖，小产权只具有商品房的适用性质，法律对商品房的相关规定是不能适用于小产权房的买卖的，人民法院也不适用商品房买卖的法律规定及司法解释来处理设计乡产权的案件。所以，在小产权房买卖中发生了纠纷得不到法律的救济，同时也没有相关的产权证明，购买者的权益很可能受到极大的损害。

小产权房在买卖过程中，购买者是无法取得产权证和房产证的，权益遭受损害的时候，得不到法律的救济。但是小产权房比起城市中的商品房确实是实惠很对，因此，仍然有很对人冒险区购买小产权房。如果在你知道小产权房的风险后，依然任性要去买小产权房，在买卖合同中如何让您的权益得到最大的保护，并且在发生纠纷后，能得到法律的保护，请继续阅读：

1.在小产权房买卖合同中，一定要注明小产权房的“地址”“面积”“楼层”“合同履行义务人”等相关信息，越详细越好。这些都是实实在在的信息，才能够表明合同的标的，合同履行义务人。

2.写明小产权房出卖者需要履行的相关义务，即使是义务人不可能达到的，但是最好都能在合同中一一的表达出来，这样才能最大的保护自己的权益。

2.在买卖合同中约定相关的违约责任。可以约定如果卖方反悔出卖，约定较高的违约金，双方在无法达成交易的时候，依然能保护自己的权益。

四、小产权合同无效，如何维权？

案情：

2003年10月，a与b签订房屋买卖协议，约定a将其名下的小产权房卖给b，价款188000元，b在协议签订之日起三天内付清房款，同时a交房给b。签订后，a、b如约履行了协议，但该房屋占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，a诉至法院要求确认与b签订的房屋买卖协议无效，同时要求b退还房屋。

法院经审理后认为，二人买卖房屋的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方因此签订的房屋买卖协议无效。根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。于是，判决b在判决生效后十五日内将房屋返还给张某。

判决生效后，b将房屋返还给了a，同时，a也将购房款188000元退还给了b。不久，b将a诉至法院，认为双方签订的房屋买卖协议履行已达五年之久，期间房屋明显升值，当初所支付的房款188000即使加上利息，现已不能购买当时所能购买到的房屋。因房屋拆迁可以得到巨大的补偿利益，a违反诚信通过法律途径确认协议无效，给b造成了巨大的损失。因此，诉请法院判令张某赔偿损失50万元。

法院经审理后认为，房屋买卖协议的无效a和b均有过错，均应承担一定的责任。相比单某，张某不仅有过错，而且在有巨大的拆迁补偿利益的情况下，其行为还有失诚信和违背社会道德。根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，判决张某赔偿单某30万元。

律师有话说：

1.小产权买卖合同被确认无效后，纠纷就解决了吗?

在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。

2.合同确认无效后，购房者的利益该如何救济?

虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，法院在审理此类案件时，通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。

一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。