房屋买卖合同纠纷，关于虚假欺骗的争议

律师观点分析

吕X与吕X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2014）三中民终字第11919号

上诉人（原审被告）吕X

被上诉人（原审原告）吕X

委托代理人朱XX，北京市XX律师。

上诉人吕X因与被上诉人吕X、XXX（以下简称XX银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第19616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案情与诉求

吕X于2013年4月起诉至原审法院称：2009年8月26日，我因脑出血住院并做了开颅手术，将所有的事情交予吕X料理。吕X趁此机会将北京市朝阳区华威XX×房屋过户到自己名下。我在病情稳定之后向吕X要回相关证件，但却发现没有上述房屋的房产证，且该房屋已经出租，吕X对此也没有进行合理解释。我到房屋管理局查询才获知上述房屋已经过户到吕X名下，合同记载价格为×万元，但我没有收到任何款项。现我起诉，要求确认双方所签存量房屋买卖合同无效，并要求吕X将上述房屋所有权回复至我名下。

吕X辩称：我与吕X签订的房屋买卖合同是真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。吕X的3套房屋因没有及时还款而被法院查封，且吕X因征信记录问题无法贷款；为了解决法院查封问题，吕X与我商量，以我的名义办理贷款，给吕X还账，以解决房屋查封问题。吕X与我就北京市朝阳区华威XX×房屋签订了一份房屋买卖合同，价款为×万元，我向XX银行申请抵押贷款，XX银行的工作人员和律师见证了259万元的房屋买卖合同签订过程。在办理过程中，吕X与我为了避税又于2009年12月4日签订了价款为187万元的存量房屋买卖合同。我与吕X以及吕XX三人签订的家庭协议也确认了双方的房屋买卖合同关系，即我购买了吕X的上述房屋。我购买吕X的上述房屋后，吕X委托我处理相关事务。我为吕X还清了所有欠款200多万元，办理了3套房屋的房产证；为吕X代付了30多万元医疗费；借款给吕X的妻子12万元；为吕X还银行按揭款50多万元；用吕X女儿的身份证开办一张银行卡，存入120万元，放在吕X的妻子处保管。我为吕X办理上述事务花费350多万元，前述家庭协议也确认了这些事实。如果吕X要收回房屋，则属于违约，应当承担违约责任，赔偿我的损失。

XX银行述称：2009年12月2日，吕X与我行签订房产抵押贷款合同，贷款本金为259万元。2009年12月14日，我行在房产登记部门完成了北京市朝阳区华威XX×房屋的抵押登记；2009年12月18日，我行向吕X指定账户发放了全部贷款259万元。我行认为房产抵押贷款合同合法有效，我行对上述房屋享有抵押权。

原审法院经审理查明：北京市朝阳区华威XX×房屋（以下简称诉争房屋）原登记在吕X名下，后于2009年12月转移登记至吕X名下。北京市朝阳区房屋管理局备案的该次交易存量房屋买卖合同记载成交价格187万元；合同签订日期为2009年12月7日。吕X否认该合同落款处出卖人栏中的"吕X"字样系其本人签写，但承认自己在办理过户时到过房屋管理部门。经吕X申请，法院委托北京天平司法鉴定中心对上述字样进行司法鉴定，鉴定结论为该字样与提供的样本不是同一人书写。经询，吕X称其未实际支付上述合同约定的成交价款；但称其曾受托为吕X处理相关事项，所花费款项不止187万元。

2010年5月21日，吕XX作为甲方，吕X作为乙方，吕X作为丙方，三方签订协议书，该协议书内容包括："4．丙方为了代乙方支付以上350万元左右费用，使用了乙方银行卡上的100万元左右，又用尾号029的工行卡上的37万38元，此卡为乙方吕X为方便使用，用女儿吕X身份证开的卡，存了120万元，放在了张XX处保管，2009年9月，吕X为了给乙方吕X交华亭房款，从张XX处要来后交了仅剩余的37万元。）不足部分，由于吕X有银行资信违约记录100多次，已不能再贷款，在律师帮助下，采取把乙方吕X名下的×号房子过户到吕X名下，以吕X的名义贷款的方法，在吕X亲自和律师见面，并亲自到地税局交契税，房管局办过户后，吕X用贷款和部分公司货款，为吕X交齐了上述房款和医疗费，共计200万元左右。在今后资金宽裕的情况下，再把×号房子过户到吕X名下，对×号房子吕X无意占有，把上述×1和×2房屋出租，对于上述安排和使用，甲方吕XX和乙方吕X是很满意的。"吕X亦否认该协议书落款处乙方栏中的"吕X"字样系其本人签写。经吕X申请，法院委托北京天平司法鉴定中心对上述字样进行司法鉴定，鉴定结论为该字样与提供的样本是同一人书写。经询，双方均称上述协议书中的"×1"房屋即为诉争房屋。吕X称其自2009年8月患有疾病，至2012年基本恢复，但表示不申请对自己于2010年5月21日的行为能力进行鉴定。

吕X自行提交了其委托北京市XX向吕X发送的律师函复印件，该律师函的内容包括："你曾把房子过户到吕X名下，以吕X的名义办理贷款，帮你还其他房款和欠款（相关内容见协议）。现在吕X要将房产再过户到你名下，还给你，请及时办理。"

XX银行现对诉争房屋享有抵押权。XX银行提交的房产抵押贷款合同记载其为吕X提供贷款259万元用于购买诉争房屋；该合同附件三还记载出售人指定吕X名下XXX行账户×××作为贷款发放账户。XX银行提交的贷款信息表格记载上述贷款发放时间为2009年12月18日。XX银行提交的应收贷款金额明细及计算表记载截至2014年3月3日上述贷款尚未获清偿的本金数额为XXX.84元。另，XX银行还提交了一份吕X与吕X就诉争房屋达成的存量房屋买卖合同复印件，该合同记载双方成交价格为370万元；合同签订日期为2009年11月20日。XX银行称其在上述贷款清偿完毕的情况下才同意注销抵押权，否则不同意诉争房屋所有权登记状况的变更；经法院询问并释明后果，吕X称其可以在8个月内将上述贷款清偿完毕。

审理中，吕X称其实际控制了XX银行发放至吕X名下XXX行账户×××中的款项，并称其用该款项为吕X处理了有关事项；应法院要求，吕X就其所谓为吕X处理的事项进行了列举和举证，但其所列事项中有部分发生于2009年12月18日之前。法院曾向XXX行查询账户×××的交易明细，但查询结果为"该卡号无记录"。

审理中，吕X明确其要求确认无效的合同为北京市朝阳区房屋管理局备案的落款日期为2009年12月7日的存量房屋买卖合同。

原审法院认为，经鉴定，北京市朝阳区房屋管理局备案的签订日期为2009年12月7日的存量房屋买卖合同落款处出卖人栏中的"吕X"字样并非吕X本人签写；但是，吕X承认自己在办理过户时到过房屋管理部门；而且，在吕XX、吕X以及吕X于2010年5月21日签订的协议书中，吕X对诉争房屋过户至吕X名下以获取银行贷款一事表示"很满意"；综合上述情况，法院认定吕X对于前述存量房屋买卖合同的内容知悉且已承认；其无权以未经自己签字为由要求确认该合同无效。

虽然吕X自行提交的其委托北京市×律师事务所向吕X发送的律师函仅为复印件，但该证据至少构成吕X的自认。依据该律师函复印件以及吕XX、吕X以及吕X于2010年5月21日所签协议书的内容，双方将诉争房屋由吕X过户至吕X名下的目的仅在于套取银行贷款，而非进行真实的房屋买卖；吕X亦未向吕X支付购房款；因此，法院认定吕X与吕X在北京市朝阳区房屋管理局备案的签订日期为2009年12月7日的存量房屋买卖合同系通谋虚假意思表示，应属无效。

合同被认定无效后，当事人应当返还因该合同取得的财产。然而在本案中，虽然吕X与吕X签订的存量房屋买卖合同被法院确认为无效，但是XX银行已基于借贷关系善意取得对诉争房屋的抵押权，该抵押权受到法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定："抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"虽然本案中吕X关于房屋所有权的诉求系基于合同无效的返还后果而提出，与通常意义上的转让抵押财产在发生原因上有所不同；但是对于抵押权人XX银行而言，吕X此种诉求的法律后果与转让抵押财产无异，故上述法律规定在本案中亦应适用。吕X称其可以在8个月内将现有贷款清偿完毕；故法院确定XX银行的抵押权消灭之日为诉争房屋所有权得以回复之时。据此，原审法院于2014年7月3日判决如下：一、确认吕X与吕X于2009年12月7日就北京市朝阳区华威XX×房屋签订的存量房屋买卖合同无效；二、吕X于判决生效之日起八个月内偿还吕X与XXX所签房产抵押贷款合同项下全部剩余借款本息，以消灭XXX对北京市朝阳区华威XX×房屋享有的抵押权；三、吕X于判决前项所述抵押权消灭之日起十日内协助吕X办理将北京市朝阳区华威XX×房屋所有权回复至吕X名下的不动产登记手续。

宣判后，吕X不服原审判决，上诉至本院称：吕X与吕X签订的房屋买卖合同、吕X与XX银行签订的房屋贷款合同均不违反法律强制性规定，应属有效；吕X向银行贷款不属于非法目的，双方所签房屋买卖合同不是虚假同谋。故请求撤销原判，依法改判。吕X、XX银行同意原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。

上述事实，有各方陈述、存量房屋买卖合同、协议书、鉴定文书、房产抵押贷款合同等证据材料，在案佐证。

本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序。当事人恶意串通，损害第三人利益的，其签订的合同当属无效。本案中，根据吕X、吕X、吕XX于2010年5月21日签订的协议书载明，双方签订房屋买卖合同，将诉争房屋由吕X名下过户至吕X名下，并非真实的房屋买卖意思表示，而是借订立买卖合同之名，以达到套取银行贷款的目的。吕X对此予以认可，吕X虽主张双方存在真实的房屋买卖合同关系，但并未提交证据加以证明，结合本案中除银行按揭贷款外，并无其他证据证明双方存在支付房屋价款等基本交易环节，且银行按揭贷款259万元由买受方吕X实际控制和处分，并未按照常理支付给出卖方吕X等情节，原审法院据此认定双方不存在真实的买卖合同关系、所签房屋买卖合同无效，具有事实依据，本院对此予以确认。在吕X明确表示可以在八个月内将现有贷款清偿完毕，XX银行亦不持异议的情况下，原审法院判令吕X偿还房屋抵押贷款合同项下全部剩余借款本息，处理适当，本院予以维持。

综上，吕X提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由吕X负担35元（已交纳），由吕X负担35元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；鉴定费15000元，由吕X负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由吕X负担（已交纳）。

本判决为终审判决。