房屋买卖合同纠纷，关于转让协议是否无效的争议

律师观点分析

李某某与孟某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2020）京03民终5165号

上诉人（原审原告）：李某某

被上诉人（原审被告）：孟某某

被上诉人（原审被告）：李某某

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。

上诉人李某某因与被上诉人孟某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初42704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4686元，由李某某负担（已交纳2343元，其余2343元于本判决生效之日起7日内交纳）。

案情与诉求

李某某上诉请求：1．请求撤销一审判决依法改判或发回重审；2．请求判令李某某与孟某某签订的转让协议无效；3．请求判令孟某某、李某某返还涉案房屋；4．请求判令孟某某、李某某向李某某支付2011年至今的房屋租赁费用；5．请求判令本案一审、二审诉讼费由孟某某、李某某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，李某某属于《经济适用住房管理办法》调整的具有经济适用房购房资格的买受人，所购房屋与一般经济适用房并无区别。孟某某、李某某并非适格可申请买受人。二、一审法院适用法律错误，涉案房屋性质属于经济适用房，适用《经济适用住房管理办法》与李某某房屋是否由拆迁安置所得并无矛盾，李某某与孟某某、李某某签订的以合法形式掩盖非法目的的协议应属无效。三、孟某某、李某某在占有使用涉案房屋期间，存在擅自出租经济适用房行为，该行为违反法律规定。四、一审审理过程中超审限，存在恶意拖延案涉房屋五年上市期的嫌疑，程序违法。

孟某某、李某某辩称，同意一审判决，不同意李某某的上诉请求及事实与理由。

李某某向一审法院起诉请求：1．判决李某某与孟某某签订的转让协议无效；2．孟某某返还涉案房屋；3．孟某某支付2011年至今的房租费用。

一审法院认定事实：孟某某、李某某系夫妻关系。2005年7月22日，李某某与北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称住总公司）签订《翠城经济适用房定向认购书》，约定李某某认购朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区内部分住宅。

2009年3月18日，李某某作为甲方、孟某某作为乙方签订转让协议，约定甲方自愿将涉案房屋约71平米，以每平米3180元的价格转让给乙方，因为此房产权暂时不能过户到乙方名下，在本协议签订后，房屋在没过户到乙方之前，乙方不得以任何形式转让或抵押给其他人，乙方对此房屋享有占有、使用的权利的同时要遵守国家的法律法规。乙方在2009年3月19日将房款225780元存入带有银联标志的工商银行卡内与开发商进行付款交易，甲方与开发商签订的购房合同、开发商出具的收款票据和购房协议，交给乙方持有；收取乙方支付的房款同时为乙方出具收款条，乙方以甲方的名义缴纳房款、签订购房协议书；房屋开发商交房时，甲方代收后交给乙方，乙方缴纳收房时的所有款项；双方还进行了其他约定。2010年3月，李某某与住总公司签订《商品房预售合同》，合同适用范围为已签订和平村项目拆迁补偿协议并向拆迁人交付原住房满三年的买受人。该合同约定李某某购买涉案房屋，总价款225780元。后孟某某向住总公司支付了购房款。涉案房屋交付后，由孟某某使用至今。2015年9月9日，李某某取得了涉案房屋的房屋所有权证，房屋性质为经济适用房。经询，李某某表示其通过和平村的拆迁项目取得涉案房屋。

一审法院认为，涉案房屋虽属于经济适用房，但依据商品房预售合同及其他证据，涉案房屋系基于拆迁所得，取得条件标准与一般意义上的经济适用房取得的核定标准不能等同，不涉及不特定多数人的利益，亦不存在损害社会公共利益的情形。经济适用房5年限制交易期并非完全禁止经济适用房的转让，李某某与孟某某签订的转让协议系对自身权利的处置，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。李某某要求确认转让协议无效、孟某某返还涉案房屋并支付2011年至今的房租费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决：驳回李某某的全部诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院依法补充查明，本案一审卷宗中有《北京市朝阳区人民法院扣除审限告知书》，其中载明扣除审限开始时间为2019年7月11日，结束时间为2019年10月24日，理由为“调解”，有双方当事人签字确认。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为案涉转让协议是否有效，孟某某、李某某是否应向李某某返还案涉房屋并支付2011年至今的房屋租金。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，李某某主张案涉转让协议系以合法形式掩盖非法目的，故主张合同无效，要求孟某某、李某某返还案涉房屋并支付2011年至今的房屋租金。对此本院认为，李某某与孟某某签订案涉转让协议系双方真实意思表示，根据在案证据和当事人陈述，案涉房屋虽为经济适用房，但购买资格系李某某因拆迁取得，孟某某从李某某处购买案涉房屋并未损害国家利益、社会公益及不特定多数人的利益，双方签订案涉转让协议并不存在非法目的，案涉转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。李某某既已作出转让案涉房屋给孟某某的意思表示且孟某某已依约支付了房屋价款，李某某即应信守承诺，现李某某要求确认案涉转让协议无效缺乏依据，本院不予支持，李某某基于案涉转让协议无效要求孟某某返还房屋和支付租金，本院亦不予支持。

另，关于李某某主张一审因超审限存在程序违法，经查阅一审卷宗，一审以“调解”为由扣除审限有双方当事人签字确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条规定：“民事诉讼法第一百四十九条规定的审限，是指从立案之日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不应计算在内。”据此，一审以“调解”为由扣除审限并无不当，李某某的该项主张于法无据，本院不予支持。

综上所述，李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4686元，由李某某负担（已交纳2343元，其余2343元于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。