前妻造假将夫妻共有房产出卖,丈夫能否要回房产

案件描述

【基本案情】

前妻曾某伪造房产证，将属于夫妻共同所有的房产出卖给他人， 买受人覃某某、赵某某已搬入所购买的房屋居住达两年之久。丈夫高某某从外地务工回来后发现房子被他人占住，遂起诉要求覃某某、赵某某排除妨害。高某某能否要回房产?本律师接受高某某的委托，以排除妨害纠纷一案诉至法院。以下是本案的事实及本律师的代理意见和法院的判决结果。

高某某于1995年3月21日取得了恩施市某路49号原某公司宿舍1单元2号房屋。该房屋至今未办理变更登记手续。高某某与前妻曾某于2006年11月24日经恩施市人民法院判决离婚，夫妻共同财产未予分割。2010年7月至2012年5月，曾某以出售恩施市某路49号某公司宿舍1单元2号房屋为由，虚构事实、隐瞒真相，先后骗取将某、向某、覃某某等购房款共计427000元，其中覃某某、赵某某的经济损失为80000元。2013年7月12日恩施市人民法院作出了“(201X)鄂恩施刑初字第00XXX号”《刑事判决书》，判决曾某犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金50000元，责令曾某退赔被害人经济损失，其中退赔被害人覃某某、赵某某经济损失为80000元。

法院对曾某的犯罪行为予以追究后，覃某某、赵某某遂搬入所“购买”的恩施市某路49号某公司宿舍1单元2号房屋。一住就长达两年之久，丈夫高某某外出务工回来后，发现其房子被覃某某、赵某某占住。后来才知道是其前妻曾某将房产出卖了他人，无奈诉至法院，要求排除妨害，腾退房屋。

覃某某、赵某某辩称其已支付合理价款，属于善意取得。且与曾某签订的买卖合同是双方真实意思表示，其合同有效，要求人民法院驳回高某某的诉讼请求。

【律师意见】

作为高某某的代理律师，发表了如下代理意见：

一、本案事实清楚，所诉争的房产系高某某与曾某的夫妻共同财产，曾某无权擅自处分。且曾某出卖所诉争的房产是犯罪行为，已经恩施市人民法院(201X)鄂恩施刑初字第00XXX号”《刑事判决书》所确认。其判决内容为曾某犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金50000元，责令曾某退赔被害人经济损失，其中退赔被害人覃某某、赵某某经济损失为80000元。曾某出卖诉争的房产，只是实施其犯罪行为的手段，不是其真实意思表示。且生效法律文书对其虚构事实骗取二被告购房款的事实予以确认，并责令其退赔二被告的经济损失，故二被告应向曾某主张权利，而不是强行侵占原告高某某所有的房产。

二、二被告侵占的诉争房产不是善意取得，应腾退房屋。

根据法律规定，善意取得应符合四个条件，出让人无权处分;受让人受让该不动产或者动产时是善意的;支付合理价款;转让不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。就本案事实来看，二被告在购买该诉争的房产时，并没有尽到审慎合理的审查义务，没有查看相关房产证及土地使用证，仅仅是查看了曾某出示的离婚判决书。但离婚判决书中明确夫妻共同财产未予分割，二被告不顾高某某的权利，在明知有其他权利人存在的情况下，依然购买该诉争的房产，不是善意。且该涉案房屋未办理变更登记手续，二被告称是善意取得该涉案房屋，没有法律依据。同时，出卖房产系曾某的犯罪行为，也不适用善意取得。故二被告应腾退属于高某某所有的房屋。

【法院判决】

经过庭审，恩施市人民法院作出了恩施市人民法院(201X)鄂恩施民初字第00XXX号《民事判决书》。法院完全采纳了本律师的代理意见，判决被告覃某某、赵某某于判决生效后30日内腾退房屋。

律师观点分析

案件描述

【基本案情】

前妻曾某伪造房产证，将属于夫妻共同所有的房产出卖给他人， 买受人覃某某、赵某某已搬入所购买的房屋居住达两年之久。丈夫高某某从外地务工回来后发现房子被他人占住，遂起诉要求覃某某、赵某某排除妨害。高某某能否要回房产?本律师接受高某某的委托，以排除妨害纠纷一案诉至法院。以下是本案的事实及本律师的代理意见和法院的判决结果。

高某某于1995年3月21日取得了恩施市某路49号原某公司宿舍1单元2号房屋。该房屋至今未办理变更登记手续。高某某与前妻曾某于2006年11月24日经恩施市人民法院判决离婚，夫妻共同财产未予分割。2010年7月至2012年5月，曾某以出售恩施市某路49号某公司宿舍1单元2号房屋为由，虚构事实、隐瞒真相，先后骗取将某、向某、覃某某等购房款共计427000元，其中覃某某、赵某某的经济损失为80000元。2013年7月12日恩施市人民法院作出了“(201X)鄂恩施刑初字第00XXX号”《刑事判决书》，判决曾某犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金50000元，责令曾某退赔被害人经济损失，其中退赔被害人覃某某、赵某某经济损失为80000元。

法院对曾某的犯罪行为予以追究后，覃某某、赵某某遂搬入所“购买”的恩施市某路49号某公司宿舍1单元2号房屋。一住就长达两年之久，丈夫高某某外出务工回来后，发现其房子被覃某某、赵某某占住。后来才知道是其前妻曾某将房产出卖了他人，无奈诉至法院，要求排除妨害，腾退房屋。

覃某某、赵某某辩称其已支付合理价款，属于善意取得。且与曾某签订的买卖合同是双方真实意思表示，其合同有效，要求人民法院驳回高某某的诉讼请求。

【律师意见】

作为高某某的代理律师，发表了如下代理意见：

一、本案事实清楚，所诉争的房产系高某某与曾某的夫妻共同财产，曾某无权擅自处分。且曾某出卖所诉争的房产是犯罪行为，已经恩施市人民法院(201X)鄂恩施刑初字第00XXX号”《刑事判决书》所确认。其判决内容为曾某犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金50000元，责令曾某退赔被害人经济损失，其中退赔被害人覃某某、赵某某经济损失为80000元。曾某出卖诉争的房产，只是实施其犯罪行为的手段，不是其真实意思表示。且生效法律文书对其虚构事实骗取二被告购房款的事实予以确认，并责令其退赔二被告的经济损失，故二被告应向曾某主张权利，而不是强行侵占原告高某某所有的房产。

二、二被告侵占的诉争房产不是善意取得，应腾退房屋。

根据法律规定，善意取得应符合四个条件，出让人无权处分;受让人受让该不动产或者动产时是善意的;支付合理价款;转让不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。就本案事实来看，二被告在购买该诉争的房产时，并没有尽到审慎合理的审查义务，没有查看相关房产证及土地使用证，仅仅是查看了曾某出示的离婚判决书。但离婚判决书中明确夫妻共同财产未予分割，二被告不顾高某某的权利，在明知有其他权利人存在的情况下，依然购买该诉争的房产，不是善意。且该涉案房屋未办理变更登记手续，二被告称是善意取得该涉案房屋，没有法律依据。同时，出卖房产系曾某的犯罪行为，也不适用善意取得。故二被告应腾退属于高某某所有的房屋。

【法院判决】

经过庭审，恩施市人民法院作出了恩施市人民法院(201X)鄂恩施民初字第00XXX号《民事判决书》。法院完全采纳了本律师的代理意见，判决被告覃某某、赵某某于判决生效后30日内腾退房屋。