A与B占有物返还纠纷一审民事判决书

律师观点分析

呼和浩特市新城区人民法院 民事判决书 （2018）内0102民初5948号 原告：A 委托诉讼代理人：B、C，北京大成（内蒙古）律师事务所律师， 被告：A 委托诉讼代理人：B、C，内蒙古铭川律师事务所律师， 原告A与被告B占有物返还纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告A及委托诉讼代理人B到庭参加诉讼，被告A的委托诉讼代理人B、C到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告位于呼和浩特市新城区XX的房屋；2、请求判令被告将已装修的房屋恢复原状，事实和理由：2015年6月12日，原告与呼和浩特市XX公司签订《房屋预购协议书》，约定原告购买呼和浩特市新城区XX的房屋一套，房屋总价款共计590920元，原告当时向呼和浩特XX公司支付全部购房款590920元，当天呼和浩特XX公司向原告交付房屋，原告同时交纳装修押金2000元，水电费2000元，电梯卡、门禁卡180元，现，原告发现被告A侵占了原告购买的上述房屋，原告多次要求被告停止装修，将房屋恢复原状后返还原告，但被告一直拒绝原告的合理请求，原告基于购买于2015年6月12日经呼和浩特XX公司交付而合法占有该房屋，原告占有房屋的事实状态受法律保护，有权要求被告返还房屋，望贵院判如所请，维护原告合法权益， 被告A辩称，一、答辩人郑五七系向开发商支付了合理对价购买的该诉争房屋，系合法取得并占有，2015年10月29日，答辩人A与兆丰房地产开发有限公司(以下简称兆丰房地产公司）签订了《房屋预购协议书》和《房屋装修管理协议》，一次性支付购房全款310000元（分二笔以转账的方式转入开发商指定账户），并办理了房屋交付手续，兆丰房地产公司当日向答辩人A交付了该房屋及钥匙，交付时房屋是来装修的毛坯房，且房屋内没有任何物品，答辩人A自接收房屋后立即装修并一直居住至今，期间一直缴纳物业费、水电费、暖气费、地上车位管理费、蓝牙卡费、公摊费、电梯卡费、应急维修费及服务管理费等涉及该房屋的各项相关费用，因此，该诉争房屋系答辩人A合法、善意取得并占有，而被答辩人A没有任何证据证明其占有使用过该诉争房屋，并从来未向答辩人A行使过占有物返还请求权，行使占有物返还请求权应具备下列条件：一是请求权的主体应为原占有人，请求权的相对人应为现占有人；二是须有侵占行为或事实，且侵占行为的结果导致原占有人丧失占有；三是侵占行为具有违法性，由此，被答辩人A所述内容与事实不符，本案的实质是答辩人A一直对该诉争房屋合法占有，并不存在侵夺或侵占的行为，二、被答辩人A在诉状中所述事实与诉讼请求相互冲突，应当驳回其诉讼请求，被答辩人A事实与理由表述占有诉争房屋的事实状态应受法律保护，但其诉讼请求返还原物、恢复原状，这是分属两个不同概念，即物权返还请求权和占有物返还请求权，由被答辩人A表述可知，诉争房屋实际由答辩人A长期占有，并且双方都未办理产权登记，均不享有诉争房屋的所有权，依据《物扠法》第二百四十五条第一款规定，被答辩人A诉请应为返还占有物，并非返还原物、恢复原状，其诉请与事实不符，应驳回诉讼请求，三、即使被答辩人A“算是”合法占有人，其请求返还占有物的除斥期间也早已届满，从而该请求权消灭，本案答辩人A于2015年10月29日装修并入住该诉争房屋，而被答辩人A直至2018年才起诉至法院，依据《物权法》第二百四十五条第二款规定“占有人返还原物的请求杈，自侵占之日起一年内未行使的，请求全部驳回被答辩人A的诉讼请求，四、即使被答辩人A购买房屋行为是真实的，那么，本案诉争房屋属于开发商一房二卖，侵权者应为开发商，与答辩人A无关，应按商品房买卖合同纠纷处理本案，答辩人A通过签订合同、支付合理对价，善意、合法从兆丰房地产公司取得该房屋并实际占有，已有三年；而被答辩人A从未占有过该诉争房屋，答辩人A也从不知道被答辩人B购买过该诉争房屋，答辩人A认为，依据买卖房屋所有权归属问题的处理原则：既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持；基于上述原则，该诉争房屋应归答辩人A所有，被答辩人A的诉求没有任何法律依据，综上所述，被答辩人A诉状中的表述与事实不符，也没有法律依据，而答辩人A合法占有诉争房屋事实清楚、证据充分、依法有据，答辩人A建议贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求， 本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，原告A（乙方）与呼和浩特XX公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的XX中东户（1602）号房屋一套，房屋建筑面积107.44平方米，房屋总价款590920元，同日，呼和浩特市XX公司为原告出具收到全部房款的收据，同日，呼和浩特市XX公司向原告A出具预付水费、电费、装修押金、电梯卡门禁卡的收条四张，2015年10月29日，被告A（乙方）与呼和浩特市XX公司（甲方）签订《房屋预购协议书》，双方约定：预订房屋坐落呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧，1号楼中单元十六层中东户，房屋建筑面积107.44平方米，房屋总价款310000元，甲方在2013年10月29日之前交付乙方使用，2015年10月29日，呼和浩特市XX公司均为被告A出具收据，载明收到涉案房屋全部款项310000元， 以上事实有《商品房买卖合同》、《房屋预购协议书》、收据若干、银行转账凭证、证人证言及当事人陈述在案佐证，本院予以采信， 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，原告与呼和浩特市XX公司签订《商品房买卖合同》，因呼和浩特市XX公司尚未取得商品房预售许可，因此，双方签订的《商品房买卖合同》无效，双方签订的合同无效，原告A无法根据合同合法取得涉案房屋的所有权，亦无法基于合同关系合法占有涉案房屋，根据我国《物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，第二百四十五条，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿，根据庭审中提交的证据和双方当事人陈述，原告A对涉案房屋不具有所有权亦未占有涉案房屋，原告要求被告返还涉案房屋、恢复原状的请求，无事实和法律依据，本院不予支持， 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告A的全部诉讼请求， 案件受理费4855元，由原告A负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院， 审判员　　A 二〇一八年十二月二十六日 书记员　　B