对于大多数老百姓来说买套房子很不容易，购房者希望开发商能够尽快交房办理入住，现实中往往事与愿违，开发商延期交房、迟延办证现象屡见不鲜，开发商延期交房、迟延办证会引起很多业主的强烈不满，一般双方很难调解，造就了大批的“上访大军”，有的甚至还演变成暴力冲突事件。面对开发商延期交房和迟延办证问题也有很多业主选择通过诉讼或者仲裁的方式要求开发商承担违约责任。
由于法律本身固有的缺陷，法律法规在开发商延期交房和迟延办证领域具有滞后性，模糊性，法律规定并不是十分明确、具体，缺乏可操作性。笔者近期代理了多起开发商延期交房、迟延办证案件，也从网上搜集了大量这方面的案例，但是各地法院或仲裁委在判决或裁决时，裁判标准并不统一。
首先，法律、法规对交房条件裁判标准不统一。
《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。由此可见，对未经验收合格的商品房，法律以明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或者单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。
由法律规定的角度来看，这种“该商品房经验收合格”，对开发商的约束是比较严格的。但是，由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件，所以在实践中缺乏统一的操作标准。
而现行《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项：1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格;3、该商品房经分期综合验收合格;4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件;5、______。
实践中，开发商在房屋建成后，不经验收合格就将房屋钥匙交付给业主，而在司法实践中，法院在判决或者仲裁委在裁决时一般也会认为业主领钥匙，是以自己的实际行为对交付的房屋表示认可，认为房地产公司和业主对合同约定的交房条件作出了变更，因此交钥匙视为开发商完成了房屋交付。开发商交钥匙往往还没有完成对房屋的验收，为了防止过度延期交房造成更大的损失，而作为购房者的业主来说，买了房子急于装修入住，也就接受了开发商交付的钥匙。司法实践中，将交钥匙视为开发商交付了房屋，大大降低了开发商的交付责任，有的小区甚至出现开发商交付钥匙后很长时间，开发商也不能完成房屋的综合验收，这极大的侵害了购房者的合法权益。笔者认为开发商在交付房屋时应该同时满足一下几个条件：(1)在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件;(2)房屋达到交付使用条件后，应当及时约定的方式通知买受人办理房屋交接手续;(3)在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条件阻碍交房。也就是说商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房验收合格的证明文件，如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品房取得建筑工程竣工验收备案表》等文件，并签署房屋交接单，只有同时满足这几个条件，才能认定为开发商交付了法定和约定的房屋，否则视为没有交付使用，要承担违约责任，防止开发商交付钥匙后，房屋办理验收遥遥无期。
其次，在开发商延期交房、迟延办证的违约金请求时效上，各地裁决标准不统一。
诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国诉讼时效制度采用的是消灭时效制度,诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人及时行使权利,这体现了法律保护勤勉者,不保护懒惰者的原则,通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系得以尽快确定,从而既达到稳定的社会交易秩序,又促进经济流转的立法目的。
诉讼时效期间的起算,也称诉讼时效期间的开始,是指民事法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权的有效期间开始计算,它直接关系到诉讼时效期间是否届满,权利人能否请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利。因此,诉讼时效期间的起算是确定权利人请求法院保护其权利的期间和范围的重要制度。我国法律对诉讼时效期间起算的规定主要集中在《民法通则》第137条,即诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在开发商延期交房、迟延办证的违约责任裁决中，对于时效的起算有三种观点：
第一种观点：以合同约定的交房时间为起算点。
从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算,也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。此种观点的主要依据为《民法通则》的相关规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在合同约定的交房时间到达后,开发商没有交房就构成了违约行为,同时业主就应当已经知道其权利被侵害,即该违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。这种诉讼时效的起算方法明显违反民法的公平责任原则。作为存在违约行为的开发商来说,如果超过两年的诉讼时效,就可以此为抗辩拒绝承担违约金的赔偿责任,同时也就不再急于交付房屋,而对于没有过错的购买者来说,一旦超过合同约定的交房日两年,就丧失违约金请求胜诉权,也就很难督促开发商尽早交房。因此,此种起算方法对于权利人的要求最为苛刻,反而成为违约方逃避法律责任的一种工具,不利于司法追求的社会效果与法律效果相统一。
第二种观点，从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效。
此种观点实际采用的是侵权法理论,即该逾期交房的侵权行为始终存在,故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算,即从开发商实际交付房屋之日起计算。该观点主要依据的是《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》中规定的,侵权行为是持续发生的,诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算。
但是该观点也存在着一定弊端,首先逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的一种合同之债,故不能适用侵权行为的诉讼时效规定;其次,采用此种诉讼时效起算方法会造成当事人为了获取更多的逾期交房违约金,而怠于向房地产开发商主张其权利,造成该诉讼时效被权利人滥用,对于开发商来说又存在一定的不公平性。
第三种观点，从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权。
实践中,有的法院采用了一种更为合理有效地诉讼时效起算方法,即当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形,适用中断或中止的规定。
笔者认为以第三种观点作为开发商违约金请求权时效起算的时点更为合理。
再次，各地法院或仲裁委在违约金调整问题上也做法不一。
开发商在和业主签订的《商品房预售合同》中，关于出卖人逾期交房的违约责任条款中，对于违约金按逾期时间，分别处理。多数约定逾期不超多少日的支付万分之几的违约金合同继续履行，逾期超过多少日后，买受人有权解除合同，或者买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同交付条款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付购房款的万分之几的违约金。合同关于登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后一段期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的一定比例向买受人支付违约金。无论是延期交房违约金还是迟延办证违约金都约定的过低，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该解释第十七条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该解释第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。笔者认为一些《商品房预售合同》约定的违约金过低，应该按照法律规定作出调整。
笔者认为，《商品房预售合同》多是开发商单方提供的格式合同，对于开发商的违约责任没有作出特别标注和特别说明，开发商利用自己的强势地位故意在合同中降低自己的违约责任。在开发商出现延期交房和迟延办证的违约行为时，对合同应该做出不利于开发商的解释。
当然，更为重要的是法律在开发商的违约责任承担方面要做出更为详尽具体的规定，统一法院或仲裁委的裁决标准，如交房的条件，开发商延期交房、迟延办证的时效起算，及违约金计算比例确定一个范围，在法律规定的范围内属于合法有效，低于法律约定的比例属于无效，按最低比例支付。
