律师要善于发现隐藏在细节中的魔鬼

——李全利律师办理别墅买卖合同纠纷案件手记

【案情简介】

2012年12月3日，郭靖和黄蓉夫妻二人购买了位于桃花岛的别墅一套。2018年12月14日，郭靖夫妇与欧阳锋签订《桃花岛房产买卖契约》，约定郭靖夫妇将桃花岛别墅以398万元的价格卖给欧阳锋，欧阳锋在签订合同时支付1万元定金交由房屋中介保管，欧阳锋于办证后30个工作日内付首付款119万元，尾款于房屋过户后支付。郭靖和黄蓉同意将桃花岛别墅过户至欧阳锋指定人名下。2019年6月8日，欧阳锋经临沂市某房置换有限公司居间擅自将该别墅卖给小龙女，并以郭靖和黄蓉名义与小龙女签订了《房屋买卖合同书》。2019年6月17日，小龙女和郭靖在房产交易管理中心签订了《存量房交易资金托管协议》。后小龙女要求郭靖夫妇配合办理房屋过户遭拒，小龙女遂以郭靖和黄蓉为被告、以临沂市某房置换有限公司为第三人，提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求郭靖和黄蓉继续履行由欧阳锋代签的房屋买卖合同，并配合办理过户。

一审中小龙女以欧阳锋代郭靖夫妇签订《房屋买卖合同书》，以及小龙女与郭靖签订的《存量房交易资金托管协议》视为对《房屋买卖合同》效力的追认为由，主张郭靖夫妇同意将桃花岛别墅出售给小龙女。欧阳锋认为自己与郭靖夫妇签订的《桃花岛房产买卖契约》，约定了自己有权将桃花岛别墅过户到指定人名下，现指定将桃花岛别墅过户至小龙女名下，符合合同约定。虽然郭靖夫妇以欧阳锋存在欺诈行为，且郭靖患有小脑萎缩因此其与小龙女签订的资金托管协议无效为由抗辩，一审法院最后仍认定了小龙女和欧阳锋签订的《房屋买卖合同书》对郭靖和黄蓉具有约束力，判决郭靖夫妇应履行合同约定，配合小龙女办理桃花岛房屋过户手续。

【代理经过】

一审宣判后，郭靖和黄蓉不服一审判决结果，找到李全利律师咨询上诉方案。李律师看完一审判决书，听取二人陈述后，又仔细查阅了案件材料，对案件的证据和事实进行了重新梳理。李律师发现郭靖夫妇在一审中忽略了欧阳锋代郭靖夫妇和小龙女签订的《房屋买卖合同书》中第十五条“其他特殊约定：1、此房为欧阳锋及其妻子出资，放在郭靖和黄蓉名下。现郭靖、黄蓉委托欧阳锋签署此合同，如出现纠纷，由欧阳锋及其妻子承担一切法律责任”这个关键条款。

同时，李律师根据自己在办理房产纠纷案件中积累的经验以及二手房买卖交易惯例做出了大胆的猜测：房屋买卖双方除需要提供《存量房交易资金托管协议》外，双方还需要签订房屋买卖合同，而郭靖和黄蓉都没和小龙女签订房屋买卖合同，那么房产交易管理中心留存的郭靖夫妇和小龙女签订的房屋买卖合同很可能是伪造的。李律师提示郭靖和黄蓉到房产交易管理中心调取房产交易档案，经查阅，果然发现了一份伪造郭靖和黄蓉夫妇签名的房屋买卖合同。至此，我方掌握了推翻一审判决的又一关键证据。

二审开庭前李律师对案件争议焦点也重新进行了梳理，在此基础上拟定了庭审策略，制定了案件大事记、法律关系图、庭审发问提纲，并提出了新的代理意见。一审法院对于我方主张的欧阳锋民事欺诈，因证据不足等未予支持，这条思路难以突破就要另辟蹊径。对此李律师抓住案情要点，提出小龙女和欧阳锋伪造郭靖夫妇签名而签署的《房屋买卖合同书》，属于恶意串通损害郭靖和黄蓉的利益，即使欧阳锋有指定过户的权利但也无代理郭靖夫妇与小龙女签订《房屋买卖合同书》的权利，因而该合同无效，对郭靖和黄蓉没有法律约束力。针对小龙女和欧阳锋是否是恶意串通问题，李律师针对在案证据，向小龙女、欧阳锋及房产中介进行了多轮发问，小龙女、欧阳锋及房产中介方的回答又印证了小龙女和欧阳锋存在恶意串通的事实。

【办理结果】

经过二审法院审理，我方在证据和代理意见等方面做了大量准备工作，法官最终采纳了李律师的代理意见，改判驳回了小龙女的一审全部诉讼请求，现值人民币500余万元的别墅买卖纠纷案件二审成功改判，有效维护了当事人的合法权益。

【办案心得】

律师办案一定要重视证据，特别是要重视隐藏在证据中的细节，毕竟魔鬼都隐藏于细节中。证据之于庭审，如同武器之于战役，庭审水平再高明的律师手中没有有效的证据也难以打赢诉讼这场无硝烟的战争。庭审可能一两个小时，但是律师在庭外要做大量的工作、要大量的花费的时间，必须沉下心来研究好现有证据，想办法收集新的有利证据，既要全盘把握思路，更要注重细节。业界有不少声誉高的律师，往往其高明之处就在于抓住了一般人没发现的细节，并加以思考和发挥，最终引申到能影响案件走向的关键点。本案之所以成功改判，关键也是发现了证据中的几处细节，尤其是分析出对方可能伪造了买卖合同这点，二审才转败为胜。

日常办案要注意经验积累。每个案件都是不同的，每次办案都会有收获，用心的律师会反思、内化、丰富办案经验。李律师在该案中之所以能“大胆”猜测出对方可能伪造了买卖合同，不是天马行空想出来的，是在李律师办理房产纠纷案件的经验以及专业知识的基础上合理分析出来的，没有以前的积累根本无法打开这个突破口。

各行各业，未来都是留给注重细节、用心爱思考的人的。我们律师更要善于发现隐藏在细节中的魔鬼，抓住它，用好它，依法为我们代理的案件服务。