商品房预售合同纠纷胜诉：开发商延期一年交房，业主委托熊律师起诉获得违约金赔偿约4万余元

律师观点分析

原告：李某林，男，汉族，住重庆市长寿区。

委托诉讼代理人：熊航，重庆中炬律师事务所律师。

被告：重庆某某房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区

被告：重庆某某城有限公司，住所地重庆市巴南区

法定代表人：梁某仪，总经理。

原告李某林与被告重庆某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）、重庆某某城有限公司（以下简称某某城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人熊航、刘家发与被告某某房地产公司委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。被告某某城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告李某林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金80034.47元；2、判令被告重庆某某城有限公司对被告重庆某某房地产开发有限公司的前述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：原、被告于2019年7月20日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区某某路XX号X幢XX号房屋一套，并约定被告应于2020年10月15日前交房。现原告已支付全部价款，但被告迟延交房，遂提出以上诉讼请求。

被告某某房地产公司辩称，迟延交房属实，不认可原告请求的违约金金额，且违约金的逾期期限和计算比例均应调整，应扣除新冠疫情61天管控期间作为不可抗力影响的期限，合同约定的逾期交房违约金过高，应依法调整按每日万分之一计算逾期交房违约金。涉案房屋逾期交付包括了配套设施逾期完善因素，配套设施逾期完善的损失，足以被逾期交房的损失吸收，原告不因此产生新的损失，违约金不应重复计算；房屋交付时已经通水电，气表系燃气公司原因没有安装，需要业主方自主申请安装且不会对此产生新的费用，被告已完成自身施工范围内用电设施，不应对此承担违约责任。

被告某某城公司书面辩称，某某城公司系被告某某房地产公司的股东属实，但某某城公司在某某房地产公司设立时已完全履行出资义务，现无证据表明某某城公司与某某房地产公司存在财务混同情形，原告的诉求于法无据，应予驳回。

原告李某林围绕诉讼请求向本院提交以下证据：重庆市商品房买卖合同、交房通知书、拒绝接房通知书、快递单、付款票据、借款担保合同、收据、完税证明，被告某某房地产公司围绕其辩称向本院提交以下证据：关于延期交付房屋的告知函、关于燃气气表主体阶段不再安装气表的通知、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应、重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级、界石镇租金（年度）、2020年上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息等证据。以上证据，本院均在卷佐证。

根据原被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2019年7月20日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市巴南区某某路XX号X幢XX房屋一套，房屋总成交金额为563623元，原告按约定方式将上述房款支付给被告；被告应当在2020年10月15日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期在90日内，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金等。合同签订后，原告按约支付了房款，被告向原告发出交房通知书，告知原告于2021年7月12日起办理接房手续。

另查明，根据《2020上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息》显示，案涉房屋所在的界石地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月。原告于2021年7月26日向被告邮寄送达了拒绝交房通知书，被告于2021年7月29日签收。

再查明，2020年10月30日，重庆巴南天然气有限责任公司向被告某某房地产公司发出《关于燃气气表主体阶段不再安装气表的通知》，该通知载明：“在主体安装阶段，不再安装燃气气表，由业主在装修或办理通气时我司再上门安装”。

本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告已支付了全部购房款，被告应在2020年10月15日前交付房屋，但未如期交房，已构成违约，应承担支付逾期交房的违约责任。

关于逾期交房违约金应当如何主张的问题。虽然《重庆市商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金为日万分之五，但被告已抗辩该标准过高，要求调整为日万分之一。本院认为可以酌情调整为日万分之三，理由如下：第一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确定应以实际损失为基础。本院认为，业主购买商品房的目的是为居住，房地产开发商逾期交房给业主造成的实际损失为业主租房所付的租金损失。涉案房屋所在地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月，结合该地区的租金标准，本院酌情将逾期交房违约金从日万分之五调整为日万分之三，足以弥补原告的损失。第二，本案是系列案件之一，类案涉及业主众多，过高的违约金可能导致开发商在承担巨额赔偿后破产，致使其他已付购房款的购房人不能取得房屋、逾期交房违约金不能实际履行等情形出现。本院综合系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素考虑，认为下调违约金为日万分之三较为适宜。关于交房截止时间，本案中，原告未实际接房，其向被告邮寄了拒绝接房通知书，被告于2021年7月29日签收，另原告未举示案涉房屋未达到交房条件的证据，应承担举证不能的法律后果，故原告在法律规定的范围内自由处分其权利，本院予以确认，交房期限应以2021年7月29日截止。

2020年初我国发生新冠疫情，根据重庆市各级人民政府等采取的防控措施，结合本案实际情况，新冠疫情对于本案构成不可抗力事件，应当扣除自2020年1月24日至2020年3月10日的不可抗力期间47天的逾期交房时间。故被告逾期交房的时间为（2020年10月16日至2021年7月29日）286天-47天=239天。被告应支付的逾期交房违约金为563623×0.03%×239=40411.77元。

对原告要求被告某某城公司承担连带责任的诉讼请求。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，被告某某城公司系被告某某公司的一人股东，被告某某城公司未能提交其财产独立于被告某某公司的相关证据，按照法律规定，被告某某城公司应对被告某某公司的债务承担连带责任。

综上，对于原告的诉讼请求，本院予以支持40411.77元，超出部分不予支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”之规定，因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告重庆某某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告李某林逾期交房违约金40411.77元；

二、被告重庆某某城有限公司对被告重庆某某房地产开发有限公司的前述债务承担连带清偿责任；

三、驳回原告李某林的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费本院减半收取900元，由被告重庆某某房地产开发有限公司承担（此款已由原告李某林垫付，被告重庆某某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告李某林，本院预收的受理费不作清退）。