律师观点分析
甘肃省兰州市安宁区人民法院
民事判决书
原告田X，男，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：黄XX，甘肃XX律师。
委托诉讼代理人：程X，甘肃XX律师。
被告：甘肃XX公司，住所地甘肃省兰州市安宁区。
法定代表人：张X，该公司董事长。
委托诉讼代理人：达XX，男，汉族，住甘肃省兰州市安宁区，系该公司法务专员。
委托诉讼代理人：任XX，男，汉族，住甘肃省灵台县，系该公司法务专员。
原告田X与被告甘肃XX公司（以下简称：甘肃某某某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄XX、程X，被告甘肃XX公司的委托诉讼代理人达XX、任XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田X向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告给付因迟延交房给原告造成损失52585.77元；2.请求贵院依法判令被告返还原告各项费用共计51180元；3.请求贵院依法判令本案诉讼费、其他费用由被告承担。事实与理由：2013年原告购买被告位于兰州市安宁区兰州某某家居建材博览城营业用房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告出售给原告的房屋建筑面积为93.11㎡，每平方米单价为9225.80元，房屋总价为859014元。被告将涉案商品房经验收合格后于2015年10月31日前交付原告，并于交付后365日内将房屋产权证办理在原告名下，逾期将承担3‰的违约金。根据合同约定，原告如期向被告支付了房屋全部价款，履行了合同约定的全部义务。但被告2016年11月15日才向原告交付房屋，被告未遵守合同约定将验收合格的房屋按时交付原告，故其的严重违约行为给原告造成了巨大经济损失，特诉至法院，望判如所请。
被告甘肃XX公司辩称，被告于2015年10月30日、2016年10月、2017年4月多次通知原告过来办理交房手续，被告已经根据合同约定履行了自己的义务，故不应承担任何责任。被告诉请当中的要求被告返还的金额及赔偿的损失没有事实依据，也没有合同约定。请求法庭驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月13日，甘肃某某某某公司与田X签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2015预0xxx8），约定田X购买甘肃某某某某公司开发的位于兰州市安宁区的兰州某某家居建材博览城面积93.11平方米的商品房一间，单价9225.80元/平方米，房款共计858014元。付款方式为田X于2015年1月11日前付购房款439014元，余款420000元为银行按揭贷款。交房日期为2015年10月31日前，合同还约定了双方的违约责任等问题。
另查明：甘肃某某某某公司于2016年11月15日向田X交付涉案房屋。
本院认为，本案的争议焦点为：1、田X主张的损失能否成立；2、田X要求甘肃某某某某公司返还各项费用能否成立。
本案中，田X按约定交纳房款，甘肃某某某某公司理应按照合同约定的期限向田X交付涉案房屋。田X向甘肃某某某某公司主张损失52585.77元，其计算依据是按照贷款年利率5.88%计算，其法律依据是《中华人民共和国合同法》第114条第2款："约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条："当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。"，但田X并未向本院提交其损失的相关证据，且双方在合同中明确约定了逾期交房的违约责任，就应当依照合同约定承担相应的违约责任，故其主张的损失中超过双方合同中约定的违约责任部分无事实依据，本院不予支持。甘肃某某某某公司在庭审时称于2015年10月30日、2016年10月、2017年4月通知田X收房，对此田X在庭审中予以否认，但田X在民事起诉状中自认甘肃某某某某公司于2016年11月15日向其交付了涉案房屋，故甘肃某某某某公司交付房屋的日期应为2016年11月15日。甘肃某某某某公司迟延交房天数为380天（2015年11月1日至2016年1月15日），甘肃某某某某公司应当承担迟延交房的违约责任。按照合同约定的违约金计算方法，本院确认甘肃某某某某公司应向田X支付迟延交房违约金为32604.53元（858014元×万分之一×380天）。
对于田X要求甘肃某某某某公司返还各项费用51180元的诉请，因其请求返还的费用仅有表明为"各项税费"和"门头费"的两项费用由甘肃XX公司收取，其余费用均由甘肃某某某某物业服务有限公司收取，而两公司均为独立法人，各自承担权利义务，故对田X请求返还收款单位为"甘肃某某某某物业服务有限公司"收取的费用部分的诉请本院不予支持。对甘肃XX公司收取的"各项税费"35567.05元，按照目前履行房屋买卖合同的交易习惯，均由房地产开发公司代为办理涉及房屋的办证等事宜，且在办证等事宜过程中，会产生相应的税费，田X可要求甘肃某某某某公司向其提供代缴的相关税费的收费凭证，如低于甘肃某某某某公司向其收取的税费金额，其可就多收取部分另案向甘肃某某某某公司主张。对于甘肃某某某某公司收取的"门头费"2133.33元，因双方在合同中未约定该项费用，且甘肃某某某某公司也未能就该项收费的合法合理性予以说明，该费用应当返还田X。
综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，判决如下：
一、甘肃XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内向田X支付迟延交房违约金32604.53元；
二、甘肃XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内向田X返还收取的门头费2133.33元；
三、驳回田X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2376元，减半收取1188元，由甘肃XX公司负担668元，超诉部分520元，由田X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 师X
书记员 刘咪
二〇一八年八月十九日
