租赁房屋失火，租金不退咋办？

有当事人咨询我，说他刚租不到2个月的仓库发生火灾，他提前交了一整年的租金30万元，针对未使用期间的租金他要求房东退还，遭到拒绝，该怎么办？

实务中，针对已预交未使用期间的租金如何处理，经常产生争议。在笔者以往代理的火灾案例中，有以下三种常见处理方式。

第一种，承租人与房东友好协商，房东退还承租人未使用期间对应的租金，这种方式最快捷，但前提是房东同意退还才行。

第二种，承租人在向房东提起财产损害赔偿纠纷之诉，一并要求房东退还未使用期间的租金，这种做法也比较常见。但是，部分法院认为，主张退还租金与主张财产损害赔偿系不同的法律关系，一个是侵权之诉，一个是合同之诉，要求承租人另案主张。而有的法院认为二者虽属不同法律关系，但为减少诉累，可一并作出处理。

第三种，如果房东不同意退还，法院也不同意一并处理，承租人可以单独提起合同之诉，要求房东退还未使用期间的租金。

我们认为，无论是侵权之诉还是合同之诉，案件基本事实相同，又是同一个被告（房东），为减少诉累，当事人或代理律师应当积极与承办法官沟通，提交类案判例，争取一并处理。我们就曾遇到过起初承办法官不同意，后面经积极沟通一并处理的成功案例。另外，我们认为，如果火灾是承租人造成的，房东也有权向承租人主张房屋损毁不能出租的租金损失。

火灾律师刘锋，北京盈科（成都）律师事务所高级合伙人，四川省第一届火灾调查专家委员会专家委员，一级注册消防工程师资格，西南政法大学毕业。多年火灾调查、消防执法办案经历，熟悉消防法规和技术规范，24年400+火灾案办理经验，深耕火灾、消防诉讼、火灾类刑事辩护。