租赁房屋发生火灾，未使用期间的租金被拒退怎么办？

有当事人咨询我，说他刚租不到俩月的仓库发生火灾，他提前交了一整年的租金30万元，针对未使用期间的租金，房东拒绝退还，该怎么办？

租赁期间房屋发生火灾无法继续使用是普遍现象，而租金往往采取预交方式。实务中，针对已预交未使用期间的租金如何处理，经常产生争议。

在笔者以往代理的火灾案例中，有以下几种常见处理方式。

第一种，承租人与房东友好协商，房东退还承租人未使用期间对应的租金，这种方式比较常见，也最快捷，但前提是房东同意退还才行。

第二种，承租人在火灾中因财产受损向房东提起财产损害赔偿纠纷之诉，一并要求房东退还未使用期间的租金，这种做法也比较常见。但是，部分法院法官认为，主张退还租金与主张财产损害赔偿系不同的法律关系，要求承租人另案主张，如承租人坚持主张的，驳回该项诉讼请求。而有的法院法官则认为二者虽属不同法律关系，但为减少诉累，可一并作出处理。目前，后者是主流做法。

第三种，如房东不同意退还，法院也不同意一并处理，承租人可单独提起合同纠纷之诉，要求房东退还未使用期间的租金，法院依法作出处理。

火灾律师刘锋认为，根据《民法典》第186条“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任”之规定，如同一行为同时构成违约和侵权的，属于请求权竞合，原告应当二选一，不能同时主张两个请求权。具体到火灾案件中，财产损害赔偿之诉属于侵权之诉，退还租金之诉属于合同之诉，二者系不同法律关系，故法院法官有权决定是否一并处理。

但无论是侵权之诉还是合同之诉，案件基本事实相同，又是同一个被告（房东），具有牵连关系，在立案难、审期长的今天，为减少诉累，当事人或代理律师应当积极与法院法官沟通，提交类案判例，争取一并处理。我们就曾遇到过起初承办法官不同意，后经积极沟通一并处理的成功案例。

另外，火灾律师刘锋认为，如房屋毁损不能继续出租的后果是因承租人过错造成，承租人起诉要求退还未使用期间租金的，房东也有权主张房屋的租金损失。

火灾律师刘锋，北京盈科（成都）律师事务所高级合伙人，四川省第一届火灾调查专家委员会专家委员，一级注册消防工程师资格，西南政法大学毕业。17年火灾调查、消防执法办案经历，熟悉消防法规和技术规范，24年400+火灾案办理经验，深耕火灾、消防诉讼、火灾类刑事辩护。