租赁仓库起火消防供水缺失，责任由谁承担？

【简要案情】某粮食公司将一仓库出租给多个承租人。租赁期间，一层租户卢某租赁区域因电气线路故障起火和蔓延，火灾用时近10小时才被扑灭。因赔偿问题，二楼租户廖某将粮食公司、卢某等诉至法院。该仓库配置有室内外消火栓系统，但没有连通市政供水管网，消火栓系统日常供水依靠甲公司的一台抽水机从地下抽水。火灾发生时因关闸断电，抽水机无法使用，导致室内外消火栓系统无水。消防车到达后只能折返异处取水，延误火灾扑救时机。

【双方观点】

针对仓库起火时室内外消防设施无水，火灾蔓延导致原告廖某货物受损，被告粮食公司是否承担赔偿责任的问题：

廖某主张，出租人没有提供符合消防安全要求的租赁物，仓库不具有安全适租性。火灾时室内外消火栓系统无水，是造成火灾蔓延损失扩大的主要原因，粮食公司应承担赔偿责任。

粮食公司辩称，根据双方签订的《租赁合同》的约定，承租人需按要求配置较完善的消防设施，并专人保管、保养，保证消防设施随时处于完好状态。承租人没有按照合同约定履行相关义务，是损失扩大的主要原因，被告不承担责任。

【裁判观点】

一审法院认为，租赁双方对于租赁区域内的消防设施设备的定期检测及日常维护可以进行约定，但是，对于设置在公共区域或者室外的固定消防设施，应当属于业主的管理责任范畴，其无权将新建、扩建、改建时依附于建筑主体必须配置的消防设施设备约定给投入使用后不参与工程建设的承租人来承担。本案消火栓系统的设置和维护依附于建筑主体，设置区域已经超出承租人的专有区域范围，应当属于仓库业主的责任范畴，粮食公司应对廖某的损失承担赔偿责任。二审法院裁判观点与一审法院一致。

【律师点评】

该案例对厂房、仓库类租赁双方的权责边界具有一定参考意义。该案中，火灾未被及时有效扑灭造成损失扩大，系受仓库消防供水供电系统缺失影响，该过错责任应由出租人承担。

对于厂房、仓库的出租人而言，不能以合同约定的免责条款对抗法律的强制性规定。租赁物符合用途的底线是具备基本的消防安全条件。室内外消火栓系统作为建筑安全附属设施，对火灾时正常供水扑灭火灾至关重要，属于建筑本身是否“适租”的判定条件之一。如果粮油公司采用发电机作为抽水机的备用电源，或许可以在本次事故中少些责任。

对于厂房、仓库的承租人而言，签订租赁合同时应主动查验厂房、仓库的消防验收/备案合格文件，掌握建筑消防设施的配置、运行状况，尽量避免将自己的财产置于一种危险状态。

【作者简介】 火灾律师刘锋，北京盈科（成都）律师事务所高级合伙人，四川省第一届火灾调查专家委员会专家委员（律师届唯一获聘），四川省消防救援总队法律顾问，一级注册消防工程师资格，西南政法大学毕业。《四川省消防条例》修订人，17年火灾调查、执法办案经历，熟悉消防法规和技术规范，24年400+火灾案办理经验，深耕火灾、消防诉讼，失火罪、重大责任事故罪、消防责任事故罪等火灾类刑事辩护。