物业服务合同纠纷

律师观点分析

原告诉称

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告程X支付2019年1月1日至2019年6月24日期间的物业管理费2054.59元及违约金（以所欠物业管理费用总额为计算基数，从欠费之日起按照每日千分之一的标准，计算至被告付清上述费用的本金、违约金和其他相关费用之日止），暂计至2021年7月30日的违约金为1752.4元；2、判令被告林XX支付2019年6月25日至2021年3月31日期间的物业管理费7511.49元及违约金（以所欠物业管理费用总额为计算基数，从欠费之日起按照每日千分之一的标准，计算至被告付清上述费用的本金、违约金和其他相关费用之日止），暂计至2021年7月30日的违约金为3301.86元；3、判令被告承担本案受理费；以上合计14620.34元。

事实与理由：原告与佛冈XX公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为佛冈XX提供物业管理服务，服务期限自2014年4月1日起至2019年4月1日止。服务期限届满后，原告又与佛冈XX业主委员会签订了《佛冈XX服务合同》，约定原告管理佛冈XX的服务期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止。被告为清远市佛冈县石角镇沿江东XX1号佛冈XX一区21栋02的物业的权利人，该物业位于佛冈XX，物业类型为别墅，物业面积为177.12平方米。被告作为涉案物业的业主，应当按照上述合同的约定向原告缴纳物业管理费等费用，但经原告多次催告，被告一直拒绝向原告缴纳自2019年1月1日至2021年8月31日期间的物业管理费9566.08元。原告认为，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。根据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等规定现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告及全体业主的合法权益。

在法定举证期限内，原告XX公司向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同；2、单元钥匙/资料签收表；3、不动产权证，证据1-3证明购房人程XX于2010年4月1日已经确认收楼，被告程X于2016年将清远市佛冈县石角镇沿江东XX一区xx栋xx登记在其个人明细，为涉案房屋的业主；4、欠费明细，证明被告欠缴的相应的物业管理费等费的具体情况；5、催收记录，证明原告曾向被告催收物业管理费等费用；6、前期物业服务合同，证明原告自2014年4月1日起为佛冈XX提供物业管理服务；7、委托管理书，证明广州XX公司授权广州XX公司佛冈分公司管理佛冈XX项目；8、核准变更登记通知书，证明广州奥园物业有限公司佛冈分公司已变更为XX公司。

被告辩称

被告程X、林XX未作答辩，在法定举证期限内也未向本院提交证据。

本院依职权收集的证据有：佛冈县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》。

庭审后，原告申请撤回对被告林XX的起诉。

本院查明

本院经审理认定的事实如下：2014年4月1日，佛冈XX公司（甲方）与广州XX公司佛冈分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对佛冈XX实施前期物业管理服务事宜，双方约定：第一条、物业基本情况：物业类型为住宅、商铺、别墅；物业管理区域四至：东至佛冈县XX，南至佛冈县106国道，西至佛冈县XX，北至佛冈县马山……第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，物业服务费不含公共水电费分摊，具体标准如下：多层住宅：1.8元/月.平方米，高层住宅：1.8元/月.平方米，别墅：2元/月.平方米，商业用房：1.8元/月.平方米。第七条、业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺……第三十七条、本合同期限自2014年4月1日起至2019年4月1日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。2019年4月1日，广州XX公司佛冈分公司与佛冈XX业主委员会签订《物业服务合同》，约定：物业名称：佛冈XX；物业类型：住宅、商铺、商住公寓、别墅。坐落位置：佛冈县石角镇沿江东XX；总规划用地面积：427000平方米……第六条本合同期限自2019年4月1日至2022年3月31日止……第十六条本物业管理区域物业服务费收费实行包干制。业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费（以下标准不包含水、电及分摊费）别墅：2元/月.平方米……商住公寓：1.8元/月.平方米……商业用房：1.8元/月.平方米……第十八条物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付12个月的物业服务费，此后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于【每月10日前】向乙方交纳当期的物业服务费，逾期交纳，自欠缴费月份的次月1日起，每逾期一日按欠费总额的千分之一向乙方支付违约金……业主大会及业主委员会应协助乙方开展物业服务，监督广大业主按时足额缴纳物业服务费、水电费以及公摊费用……合同签订后，原告依约履行物业管理服务义务。涉案房屋由程XX向佛冈XX公司购买，2010年4月1日办理了收楼手续。2016年程XX将房屋转让给被告程X，2019年6月25日，涉案房屋转移登记至被告林XX名下。涉案房屋自2019年1月1日起未交纳物业管理费。原告曾通过发短信、催缴函、律师函等形式向被告催收2019年1月1日至2021年7月30日所欠的物业管理费。

另查明，广州XX公司佛冈分公司于二〇二一年四月十六日经佛冈县市场监督管理局核准变更登记为XX公司。

本院认为

本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告主张的是2019年1月1日至2021年7月30日的物业管理费，被告拖欠物业管理费的法律事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，原告与佛冈XX公司签订的《前期物业服务合同》、原告与佛冈XX业主委员会签订《物业服务合同》对佛冈XX的全体业主均具有约束力。被告受让了涉案房屋后作为佛冈XX的业主，接受了原告的物业管理服务，有支付物业服务费的义务。而被告没有按约定及时、足额向原告履行缴交物业服务费等的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告程X交纳拖欠的2019年1月1日至2019年6月24日期间的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。涉案房屋建筑面积为177.12平方米，按别墅标准每月每平方米2元计算，即2019年1月1日至2019年6月24日的物业服务费为2054.59元。至于原告要求以欠物业服务费为基数、按日1‰的标准计算违约金的请求，因《前期物业服务合同》没有约定违约金，《物业服务合同》中才约定逾期按欠费金额每日1‰计算违约金，因此，原告主张计算2019年4月1日前的违约金没有依据，本院不予支持。2019年4月1日后的物业管理费可以计算违约金，但《物业服务合同》约定的违约金太高，本院予以调整，酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）上浮30%计算，即年息5.005%。《物业服务合同》约定当月物业费的违约金自次月1日开始计算，即2019年4月份物业管理费的违约金自2019年5月1日开始计算，如此类推。经本院核算，被告程X应支付自2019年6月1日起计至付清欠款之日的违约金给原告，暂计至2021年7月30日的违约金为214元（取整数），对于原告请求的违约金超出部分本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告程X于本判决生效之日起十日内支付2019年1月1日至2019年6月24日的物业服务费2054.59元及违约金（以2054.59元为基数，按年息5.005%计算，自2019年6月1日起计至付清之日止，暂计至2021年7月30日的违约金为214元）给原告XX公司；

二、驳回原告XX公司的其他诉讼请求。

本案受理费168元，减半计收84元，由原告负担76元，被告程X负担8元，并由被告程X于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。原告XX公司预交的受理费84元，可在本判决生效后向本院申请退回8元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于清远市中级人民法院。

（本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行）

落款

审判员　　王恩宽

二〇二一年十二月十三日

书记员　　廖XX