开发商获得商品房预售许可前与买受人签订的《认购书》有效

我国法律、法规对商品房预售实行行政许可的监管制度，体现了较强的国家干预性。《城市房地产开发经营管理条例》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法规、司法解释规定：商品房预售应当取得预售许可证明，未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应属无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立正式的商品房买卖合同达成的书面承诺。其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预定书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等形式。

既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不能认定为出卖人订立预约合同的前提条件。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。