商品房认购书一般认定为预约合同，特殊情况下认定为本约

商品房认购书的内容是约定商品房买卖双方在一定期限内洽谈购房合同，双方的意思表示真实、自愿，权利义务明确、合法，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一个独立的合同。当双方签订认购书，开发商就应当履行不得将销售之房转于他人的义务，购房人就享有保留所购房屋的权利。认购书应属于商品房买卖合同当中的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。根据传统民法理论，契约分为预约和本约，所谓预约就是当事人约定将来订立一定契约的契约，将来要订立的契约即为本约。当然，如果商品房认购书具备以下两个条件，则该认购书应认定为商品房买卖合同：第一，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；第二，出卖人已经按约定收取购房款。即合同条款齐备、具备实际履行条件。此时，认购书名为预约实为本约。