方X、肖XX等相邻损害防免关系纠纷 —— 成功为四被告辩护成功

律师观点分析

原告与被告肖XX、王XX、肖X、李X系连云港市连云区山水华XX的业主，山水华府X单元XXX室房屋系肖XX、王XX、肖X、李X共同共有的房产，山水华府X单元XXX室系方X单独所有的房产。2020年12月11日晚上8时左右，肖XX、王XX返回家时，发现自家厨房返水，漫延室内，便报告被告XX公司要求及时维修。由于其室内漫水，渗透到楼下原告室内的吊顶、墙壁，造成原告室内吊顶、墙壁装潢损坏及空调损坏。原告与被告肖XX、王XX就损失赔偿问题未能达成一致意见，原告以肖XX为被告，提起诉讼，要求被告肖XX赔偿其损失46427.10元。诉讼中，原告申请追加王XX、肖X、李X为共同被告并承担赔偿损失责任；被告肖XX、王XX、肖X、李X申请追加XX公司、XX物业公司为共同被告对原告的损失承担赔偿责任。本院依法追加王XX、肖X、李X、XX公司、XX物业公司为共同被告，参加诉讼。为减少诉讼成本，经原、被告各方协商，确定空调修复费用为人民币3000元。由于原告与被告各方对原告室内吊顶、墙壁装潢的损失，虽经本院庭前调解，不能达成一致意见，经本院委托江苏XX公司鉴定评估，按照吊顶及墙面拆除重做施工工程造价为5280.13元（不含双方争议项目造价240.76元）。对该鉴定结论，原、被告各方均不要求重新鉴定评估。原告向该鉴定评估公司交纳鉴定评估费4000元。

另查明，肖XX与王XX系夫妻关系，肖X系肖XX、王XX女儿，肖X与李X系夫妻关系。肖XX与王XX居住在山水华府X单元XXX室。2020年12月11日，肖XX、王XX在发现其室内漫水之前，由于肖XX生病住院，王XX进行陪护，后由于王XX父亲生病住院，肖XX随同王XX一起到王XX父亲处居住，以便于王XX陪护其父亲。XX物业公司系山水华XX的前期物业管理服务公司，XX公司系山水华XX发生涉案室内漫水事件时及至今的物业管理服务公司。在XX物业公司对该小区实施物业管理服务期间，被告肖XX、王XX室内厨房下水管道出现过返水现象，XX物业公司进行了及时维修，但未能从根本上解决下水管道返水现象，XX物业公司则用同材质同规格管道从一楼社区用房重新引出直接排入楼南污水井，暂时解决了污水管道疏通排放污水问题。后由于引入污水井处出现堵塞物，排泄污水不畅，造成被告肖XX、王XX厨房内下水管道再次出现返水现象，室内漫水，渗透到原告室内。

再查明，2020年11月11日，XX物业公司与XX公司办理交接手续，由XX公司接管山水华XX的物业管理服务活动。双方在办理交接中，查验存在问题记录单中记录，二单元室外排污井沉淀不够深，管线绕楼容易堵塞。由于肖XX、王XX居住的房屋室内厨房下水管道返水，漫延其室内，造成其财产损失，肖XX、王XX、肖X、李X于2021年1月14日向本院对XX公司、XX物业公司提起诉讼，要求对其损失予以赔偿，本院根据查明的案件事实，按照XX物业公司承担主要责任比例、XX公司承担次要责任比例，判决XX物业公司、XX公司予以赔偿，XX物业公司不服一审判决，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院以（2021）苏07民终2986号民事判决书作出二审判决，维持一审判决。XX物业公司、XX公司现已经履行了判决确定的全部义务。

还查明，评估公司所说的“不含双方争议项目造价240.76元，是指原告客厅西边窗户窗沿处所贴墙纸有开胶翘起现象修复需要的费用。经现场察看，墙纸开胶翘起部分的上边没有从吊顶与墙壁结合处渗水痕迹，故不排除系原告阴雨天没有及时关闭窗户，因受潮湿造成。

裁判分析过程

本院认为，居民小区业主室内排水主管道是业主的共同使用部分，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及法律的相关规定履行维护、养护的责任。根据规定，对于改建、重建建筑物及其附属实施的，应当由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意。XX物业公司在其对山水华XX进行物业服务管理期间，在未按照上述法律的规定，征得业主同意的前提下，对山水华府二单元的业主共同使用的下水主管道进行改建，虽然暂时解决了下水主管道排水通畅问题，但未能从根本上解决问题，以至于后来再次发生下水主管道堵塞，致使被告肖XX、王XX居住的房屋厨房间下水道返水，造成房间漫水，渗透到楼下原告房内的吊顶、墙壁，对原告的财产造成损失。对于原告的损失，被告XX物业公司应当承担相应的赔偿责任。被告XX物业公司在其对山水华XX进行物业服务管理活动期间，对二单元业主公用的下水主管道进行了改造，后由被告XX公司接管山水华XX，行使对小区的物业服务管理活动。在XX物业公司与XX公司的交接记录中记录“二单元室外排污井沉淀不够深，管线绕楼容易堵塞”，说明被告XX物业公司在对下水主管道改造后，也意识到有可能还会发生堵塞的现象，同时也说明其在与XX公司交接时告知了XX公司。产生堵塞物，有可能是在交接前和交接后长时间淤积造成的。被告XX物业公司、XX公司均无证据证明交接前或交接后其对管道经常性地进行了疏通清理。针对上述情况，本院酌情认定被告XX物业公司承担主要责任，即承担60％的赔偿责任，XX公司对原告的损失承担次要责任，即承担40％的赔偿责任。被告肖XX、王XX所居房屋厨房下水管道发生返水，系二单元业主公用的下水主管道发生堵塞，排水不畅返水所致，并非被告肖XX、王XX自家用水不当，发生泄漏所致，进而造成渗水致原告损失，造成原告的损失，被告肖XX、王XX、肖X、李X没有过错，故对原告要求被告肖XX、王XX、肖X、李X对其损失承担赔偿责任，依法不予支持。关于原告客厅西面窗户窗沿处墙纸有部分开胶翘起的问题，从现场察看，开胶翘起墙体的上方与吊顶的结合处，没有渗水下流的痕迹，不排除阴雨天原告没有及时关闭窗户潮湿造成，且原告也没有证据证明此处系楼上被告肖XX、王XX家房间渗水造成，故对经评估此处的修复费用不作为处理赔偿原告损失的范围。依据规定，判决如下：

判决结果

一、被告江苏XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告方X损失人民币3312.05元。

二、被告连云港XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告方X损失人民币4968.08元。

三、驳回原告方X对被告肖XX、王XX、肖X、李X的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费961元，原告承担790元，被告连云港XX公司承担102.6元，被告江苏XXX业服务有限公司承担68.4元；鉴定费4000元，被告连云港XX公司承担2000元，被告江苏XXX业服务有限公司承担2000元（原告已全部预交，两被告承担的部分在其赔付原告款项时一并给付原告）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。

依照规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。