律师观点分析
中国XX与龚XX、高XX等金融借款合同纠纷一审民事判决书
连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初2366号
原告：中国XX,地址连云港XX。
法定代表人：XX,行长。
委托代理人：XX,江苏XX律师事务所律师。
委托代理人：XX,江苏XX律师事务所律师。
被告：XX,男,1979年10月13日生,汉族,住江苏省灌云县。
被告：XX,女,1985年4月10日生,汉族,住江苏省灌云县。
被告：灌云县XX公司,住所地江苏省灌云县XX。
法定代表人：XX,总经理。
原告中国XX（以下简称中XX）诉被告XX、B、灌云县XX公司（以下简称XX公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2016年7月19日立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中XX委托代理人XX到庭参加诉讼,被告XX、B、XX公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中XX向本院提出诉讼请求：判令被告XX、B立即偿还原告借款本金145335.33元及利息、罚息（截止2016年6月30日为2575.36元,自2016年6月30日起至实际给付之日止,按合同约定利率计算）；律师费用11600元,共计159510.69元；判令由被告XX公司承担连带责任保证。判令被告XX以其所有的位于板浦名门（惠民XX）第2幢2单元2-102室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还原告债务；判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年11月,被告XX与原告签订《中国XX公司个人一手住房贷款合同》,合同约定：被告XX向原告借款22万元,用于购买位于XX（惠民XX）第2幢2单元2-102室房屋,贷款期限为10年。被告XX公司提供保证担保责任,2011年11月23日,被告XX与原告签订了《房地产抵押合同（按揭）》以被告XX购买的房屋向原告就上述贷款合同提供抵押担保。被告XX作为共同还款人承诺共同承担还款责任。合同签订后,原告即按合同约定将22万元汇入指定账户。然而被告XX却多次不予还款,已构成违约,现原告特诉至贵院,请求依法判决。
被告XX未出庭应诉,亦未提交书面答辩状。
被告高XX未出庭应诉,亦未提交书面答辩状。
被告XX公司未出庭应诉,亦未提交书面答辩状。
经审理查明,2011年11月,原告中XX（贷款人）与被告XX（借款人）、XX公司（保证人）签订《中国XX公司个人一手住房贷款合同》,合同约定贷款金额人民币贰拾贰万元整（220000）,贷款期限为10年,自贷款人实际放款日起算。房屋地址：XX（惠民XX）第2幢2单元2-102室。贷款利率采取浮动利率方式,浮动周期为12个月。从贷款人实际放款日（若为分笔房款,则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日,当月没有对应日的,则当月最后一日为重新定价日）,每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内,贷款月利率为6.1688‰。每满一个浮动周期后,以重新定价日适用的中国XX银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息,每月的12日为结息日和付息日。借款人还款方式采取等额本息方式。若借款人未按约定期限还款,就逾期部分,从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息,直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平加收50%。按罚息利率计收利息的,计算公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/XXX。借款人以本合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的,借款人应本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记,在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。《中国XX公司个人一手住房贷款合同》还约定附件一：个人一手住房贷款合同通用条款（本合同当事方确认,本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本通用条款的确认,无需另行在本通用条款上签字或盖章）构成本合同不可分割的组成部分,具有与本合同相同的法律效力。通用条款约定借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人未抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续,并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管。本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务,包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息的即构成或视为本合同项下违约。出现该违约事件时,贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。终止或解除本合同,全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。有权要求保证人承担保证责任。以及贷款人认为必要的其他措施。保证人应按合同约定承担连带保证责任。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的,则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的,则借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起,保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任,但对于在该日之前已到期的本合同项下债务,以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务,保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。除依法另行确定或当事人另有约定外,因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费等）由借款人承担。《中国XX公司个人一手住房贷款合同》及《个人一手住房贷款合同通用条款》还对原、被告其他权利义务进行了约定。合同签订后,被告XX向原告出具共同还款承诺函,承诺自愿作为共同债务人对借款人在签署合同项下的债务的偿还承担连带还款责任,并向原告作出如下承诺：一旦借款人未按合同约定履行还款义务,在原告向其发出书面通知后,即无条件按原告要求履行还款义务,直至前述合同项下的本息全部清偿为止,无论该笔贷款是否有担保。同日,原告中XX（抵押权人）与被告XX、B（抵押人）、XX公司（担保人）签订《房地产抵押合同（按揭）》,被告XX、B将其共同购买的坐落于板浦名门2-2-102的房地产抵押给原告。2011年11月23日,原、被告至房产管理部门就XX名门（惠民XX）第2幢2单元2-102室房产办理了房屋抵押预告（在建工程）登记证明,抵押登记权利价格为220000元。2012年1月10日,原告中XX向被告XX发放贷款220000元,借款借据载明借款期限120月,浮动利率6.1688‰。
另查明,至2016年6月30日,被告XX逾期还款4期,拖欠原告利息2575.36元,本金还剩余145335.33元未还。2016年1月1日,中国XX银行公布施行的5年以上贷款基准利率为4.9%。原告庭审中主张自2016年6月30日起至实际给付之日止的利率按2016年6月30日中国XX银行同期贷款利率上浮5%再加收50%计算。2016年12月2日,原告中XX与江苏XX签订《委托代理合同》,并支付律师代理费11600元。
再查明,上述借款发生期间,被告XX与B系夫妻关系。
上述事实,由原告中国XX提供的《中国XX公司个人一手住房贷款合同》、共同还款承诺书、零售贷款借款借据、《房地产抵押合同（按揭）》、《委托代理合同》、律师费发票以及当事人陈述等证据在卷予以证明。
本院认为,合法的借贷关系受法律保护。原告中XX与被告XX、XX公司签订的《中国XX公司个人一手住房贷款合同》及《房地产抵押合同（按揭）》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定,合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面地履行自己的义务。作为该合同的出借方中XX,按照合同的约定,将合同项下的款项出借给被告XX,被告XX应当按照合同的约定承担向原告全面履行偿还借款本息的义务。由于被告XX违反合同约定,至2016年6月30日累计逾期4期,原告有权宣布贷款提前到期,并要求被告XX归还剩余借款本金145335.33元及利息、罚息,对原告该诉求,本院依法予以支持。其中,利息暂计算至2016年6月30日的金额为2575.36元,自2016年7月1日起至被告实际给付之日止,原告主张按2016年6月30日中国XX银行同期贷款利率上浮5%再加收50%计算,即7.72%（4.9%×1.05×1.5）,不违反法律规定,但利率应依合同约定采取浮动利率的计算方式,浮动周期1年,每年1月1日重新定价一次,每满一个浮动周期后,以重新定价日适用的中国XX银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%再加收50%作为下一个浮动周期的适用罚息利率。上述债务发生于被告XX、B夫妻关系存续期间,故对原告诉请被告XX共同偿还上述款项的诉求,本院予以支持。被告XX、B作为共同抵押人,与中XX签订房产抵押合同,将涉案房产抵押给中XX,并对该抵押房产在房产登记管理部门办理了房屋抵押预告登记,但至今未就该抵押房产并未办理他项权证,因抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他性,原告中XX作为涉案房屋抵押权预告登记权利人,在未办理房屋抵押他项权证之前,其享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房产办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人对房产的处分,但并非是现实的抵押权,原告主张对该抵押房屋享有优先受偿权的条件并不具备,故对原告要求对XX（惠民XX）第2幢2单元2-102室房屋享有优先受偿权的主张,本院不予支持。对原告要求被告XX公司对被告XX的上述还款承担连带责任的诉求,根据合同约定,XX提供阶段性担保,阶段性保证人担保至借款人办妥正式的抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止,保证范围包括合同项下的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金等实现债权的其他费用,现被告并未办妥正式的抵押登记,被告XX公司的阶段性担保责任并未解除,故被告XX公司应当对被告XX借款的本金、利息及实现债权的费用承担连带责任。另外,对原告产生的律师费11600元,有委托代理合同及律师费发票为证,且合同中已经约定合同项下产生的律师费由借款人、抵押人及保证人承担,故对原告要求被告XX、B与XX公司连带承担律师费11600元的诉求,本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《中华人民共和国物权法》第二十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下：
一、被告XX、B于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告中国XX借款本金145335.33元及利息（暂计算至2016年6月30日的金额为2575.36元,自2016年7月1日起至被告实际给付之日止,按年利率7.72%计息,利率采取浮动利率的计算方式,浮动周期1年,每年1月1日重新定价一次,每满一个浮动周期后,以重新定价日适用的中国XX银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%再加收50%作为下一个浮动周期的罚息利率）,并承担律师费11600元。
二、被告灌云县XX公司对上述第一项还款承担连带给付责任。
三、驳回原告中国XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3490元、公告费800元,共计4290元,由被告XX、B、XX公司连带负担（因原告已预交,三被告将该款在本判决生效后十日内一并给付原告）。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3490元,并将交款凭证交于本院,连云港市中级人民法院开户行：XXX,帐号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百五十三条规定,本判决生效后,权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 XX
代理审判员 B
人民陪审员 C
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 D
法律条文及及上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。
连带责任的保证人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人内履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。
（三）《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够行使不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
（四）《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
（五）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定,现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院,亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的,本院将依照最高人民法院《关于适用 的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力
