律师观点分析
庄明与连云港XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终545号
上诉人（原审被告）：连云港XX公司,住所地连云港市XX，
法定代表人：A,该公司董事长，
委托诉讼代理人：A,该公司法律顾问，
被上诉人（原审原告）：A
上诉人连云港XX公司（以下简称云升公司）因与被上诉人B商品房销售合同纠纷一案,不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初5965号民事判决,向本院提起上诉，本院于2017年2月24日受理后,依法组成合议庭,于2017年4月24日公开开庭审理了本案，上诉人云升公司的委托诉讼代理人A、被上诉人B的委托诉讼代理人C到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
上诉人云升公司上诉请求：依法改判上诉人少承担1万元的违约金，事实和理由：一审判决不符合法律规定和客观情况，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第9条约定的违约金计算过高,根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律规定若干问题的解释》第16条的规定,约定的违约金过分高于其损失的违约方可以请求法院酌情予以调整，违约金高于损失的30%应当认定为过高，本案中,已经过分高于被上诉人已付房款的30%,一审判决过分地高于其损失,上诉人已经按照法律规定请求一审法院予以调整,但一审法院仍然按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》机械地计算违约金,显然不当，此外,上诉人无力承担如此高昂的违约金,将会对上诉人造成致命地打击，届时上诉人将无法为包括被上诉人在内的广大业主提供工程验收、电力改造、消防验收即工程上的收尾工作,被上诉人在短期内将无法取得涉案房屋,相信这也不是所有人愿意看到的结果，故请求二审法院在考虑实际情况的基础上,依法对违约金予以调整,以保证上诉人的正常运转,尽快完成合同的其他约定，
被上诉人A辩称,一审判决认定事实清楚,证据充分,程序合法,适用法律正确,判决正确,请求驳回上诉,维持原判，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是由上诉人提供的格式合同,双方的约定是真实意思表示,且双方对违约金的约定带有惩罚性，然上诉人不去积极主动地督办相关手续,向业主交房,而是用尽民事诉讼的各项程序,属于恶意诉讼,请求二审法院根据相关法律规定予以惩戒，
庄明向一审法院起诉请求：1、判令云升公司支付2014年7月1日起至2016年6月30日逾期交房违约金98331元；2、本案诉讼费用由云升公司承担，
一审法院认定事实：2012年10月24日,A与云升公司签订了商品房买卖合同,由B购买云升公司开发的位于赣榆区新城区XX、时代东路北侧西南商业街区172铺的商业营业用房一套,建筑面积为36.22平方米,单价为每平方米9297.68元,房屋价款共计为336762元，合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；合同第九条约定:“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行；逾期超过90日后,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”，合同签订后,A按约交纳了购房款,截止2016年6月30日止,涉案房屋仍未能交付，
一审法院认为,A与云升公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示,不违反法律法规的规定,系合法有效，双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务，A已按照合同约定付清购房款,云升公司应按合同约定,于2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付B使用，而涉案房屋至今未能交付A,故云升公司已构成违约,应当按照合同约定承担相应的违约责任，云升公司应当自2014年7月1日起至2016年6月30日止,按日向A支付已交房价款万分之四的违约金98334.5（336762×730×0.0004）元，A只主张云升公司给付98331元,系对其自身实体权利的处分,不违反法律规定,一审法院依法予以认可，云升公司辩称A算违约金过高,因B合同约定计算违约金数额,且该约定并不违反法律法规的规定,故对云升公司的该辩解理由,一审法院不予采信，云升公司辩称其逾期交房是因为政策及行政原因,属于不可抗力,因云升公司未提交证据予以证实,因此云升公司的该辩解理由没有事实依据,一审法院不予采信，
综上所述,对庄明诉讼请求中的合理部分一审法院依法予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,一审法院判决云升公司于判决生效之日起十日内支付庄明逾期交房违约金98331元，一审案件受理费2260元,减半收取1130元,由云升公司承担，
二审诉讼期间,双方当事人未向本院提交新证据，
本院经审理查明,一审法院查明的案件事实清楚,本院依法予以确认，
经双方当事人确认,本案在二审期间的争议焦点为：一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高,上诉人请求调减违约金1万元能否成立，
本院认为,上诉人云升置业公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且未违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同的约定履行，云升置业公司上诉称该合同对其要求过于苛刻没有事实和法律依据,本院不予采信，关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高,上诉人请求调减违约金1万元能否成立的问题,本院经审查后认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额，本案中,由于上诉人未能按照合同约定的时间向被上诉人交付涉案商品房构成违约,且涉案商品房系商业营业用房,上诉人长期不交付涉案商品房客观上给被上诉人造成损失过大,在此情况下,上诉人也未能提供充分证据证实合同约定的违约金过分高于被上诉人的损失,所以一审法院依据合同约定的违约金计算标准判决上诉人承担逾期交房违约金并无不当，云升置业公司以一审判决的违约金过分高于被上诉人已付房款的30%为由,上诉主张一审判决的违约金过高并请求调减违约金1万元,因无事实和法律依据,本院不予支持，
综上,云升置业公司的上诉请求和理由均不能成立,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决结果恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下：A驳回上诉,维持原判，
二审案件受理费50元,由上诉人连云港XX公司负担，
本判决为终审判决，
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年六月十六日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,XX列情形,分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审，
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审
