律师观点分析
刘XX与连云港XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏07民终458号
上诉人（原审被告）：连云港XX公司,住所地连云港市XX，
法定代表人：A,该公司董事长，
委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师，
委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）：A
委托诉讼代理人：B,连云港市XX法律工作者，
上诉人连云港XX公司（以下简称云升置业公司）因与被上诉人A商品房销售合同纠纷一案,不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初6447号民事判决,向本院提起上诉，本院受理后,依法组成合议庭于2017年4月24日公开开庭进行了审理，上诉人云升置业公司的委托诉讼代理人A,被上诉人B的委托诉讼代理人B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
云升置业公司上诉请求：二审法院依法改判上诉人少承担1万元的违约金，事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第九条关于逾期交房违约金的约定对上诉人的要求过于苛刻,且违约金的计算过高,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,本案违约金已经过分高于被上诉人已付房款的30%,一审法院判决上诉人所承担逾期交房违约金过分高于被上诉人的损失,且上诉人已经要求一审法院予以调整,但一审法院未予调整,明显不当，2.一审法院判决的违约金过高,将导致上诉人无力承担,也无力组织后续的工程验收等,也将导致被上诉人短期内无法收房,最终损害被上诉人的利益，
被上诉人A辩称：一审审理程序合法,上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是由上诉人提出的格式合同,双方的约定是真实意思表示,且双方对违约金的约定带有惩罚性,而上诉人不能积极主动的去督办相关的手续,向业主交房,而用尽民事诉讼的各项程序,属于恶意诉讼,请求二审法院根据相关法律规定予以惩戒，
刘XX向一审法院诉讼请求：判令云升置业公司支付2014年7月1日起至2016年6月30日逾期交房违约金218963元；诉讼费用由云升置业公司承担，
一审法院查明事实：2013年3月31日,A与云升置业公司签订了商品房买卖合同,由B购买云升置业公司开发的位于赣榆区新城区XX、时代东路北侧西南商业街区106铺的商业营业用房一套,建筑面积为57.39平方米,单价为每平方米13050元,房屋价款共计为748940元，合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；合同第九条约定:“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行；逾期超过90日后,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”，合同签订后,A按约交纳了购房款,截止2016年6月30日止,涉案房屋仍未能交付，
一审法院认为：刘XX与云升置业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示,不违反法律法规的规定,系合法有效，A、B升置业公司双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务，A已按照合同约定付清购房款,云升置业公司应按合同约定,于2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付B使用，而涉案房屋至今未能交付A,故云升置业公司已构成违约,应当按照合同约定承担相应的违约责任，云升置业公司应当自2014年7月1日起至2016年6月30日止,按日向A支付已交房价款万分之四的违约金218690（748940×730×0.0004）元，云升置业公司辩称A计算违约金过高,因B依合同约定计算违约金数额,且该约定并不违反法律法规的规定,故对云升置业公司的该辩解理由,一审法院不予采信，云升置业公司辩称其逾期交房是因为政策及行政原因,属于不可抗力,因A置业公司未提交证据予以证实,因此云升置业公司的该辩解理由没有事实依据,一审法院不予采信，综上所述,对刘XX诉讼请求中的合理部分一审法院依法予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,一审法院遂判决：云升置业公司于判决生效之日起十日内支付刘XX逾期交房违约金218690元，如果云升置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息，一审案件受理费4580元,减半收取2290元,由云升置业公司承担（上述费用A已预交,云升置业公司于判决生效之日起十日内直接给付B），
二审诉讼期间,双方当事人未向本院提交新证据，
本院经审理查明,一审法院查明的案件事实清楚,本院依法予以确认，
经双方当事人确认,本案在二审期间的争议焦点为：一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高,上诉人请求调减违约金1万元能否成立，
本院认为,上诉人云升置业公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且未违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同的约定履行，云升置业公司上诉称该合同对其要求过于苛刻没有事实和法律依据,本院不予采信，关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高,上诉人请求调减违约金1万元能否成立的问题,本院经审查后认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额，本案中,由于上诉人未能按照合同约定的时间向被上诉人交付涉案商品房构成违约,且涉案商品房系商业营业用房,上诉人长期不交付涉案商品房客观上给被上诉人造成损失过大,在此情况下,上诉人也未能提供充分证据证实合同约定的违约金过分高于被上诉人的损失,所以一审法院依据合同约定的违约金计算标准判决上诉人承担逾期交房违约金并无不当，云升置业公司以一审判决的违约金过分高于被上诉人已付房款的30%为由,上诉主张一审判决的违约金过高并请求调减违约金1万元,因无事实和法律依据,本院不予支持，
综上,云升置业公司的上诉请求和理由均不能成立,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决结果恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下：A驳回上诉,维持原判，
二审案件受理费4580元,由上诉人连云港XX公司负担，
本判决为终审判决，
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 孙潘红
杨慧
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理，经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理，
第二审人民法院审理上诉案件,可以在本院进行,也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行，
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,XX列情形,分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审，
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审
