代理案外人执行异议起诉，判决停止对案外人房屋执行解除查封，确认房屋所有权归案外人

律师观点分析

案情简介：

原告:夏X，女，汉族，住宿州市埇桥区南关XX，现住宿州市。

委托诉讼代理人:葛XX，安徽XX律师。

被告:李X，女，汉族，住宿州市。

委托诉讼代理人:马X，安徽XX律师。

委托诉讼代理人:李X，安徽XX实习律师。

第三人:年XX，男，住宿州市。

第三人:赵XX，女，住宿州市。

原告夏X与被告李X、第三人年XX、赵XX案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏X及其委托诉讼代理人葛XX，被告李X及其委托诉讼代理人马X、李X到庭参加诉讼。第三人年XX、赵XX经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

夏X向本院提出诉讼请求:

1、依法撤销(2021)皖1302执异63号行裁定书;

2、依法判决立即停止对宿州市XX房的强制执行并解除查封;

3、依法判决确认原告与第三人于2015年415日签订的《房地产经纪合同》合法有效，并确认位于宿州市XX楼1301室房屋归原告所有，判决第三人立即协助、配合原告办理该房屋产权过户登记;

4、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由:

2015年4月15日，原告通过宿州市XX公司与第三人签订《房地产经纪合同》，赵XX将其名下所有位于宿州市XX拆迁还原房屋，以240000元的价格出售给原告。原告按合同约定支付220000元购房款，余款2万元待诉争房屋产权过户完毕后付清。2015年5月10日前，第三人将诉争房屋交付原告占有，原告即装修居住至今。后，被告李X作为申请执行人，向埇桥区人民法院申请强制执行，贵院于2020年8月28日作出执行裁定，宿州市不动产登记中心2020年9月21日协助查封诉争房屋。原告提出执行异议，宿州市埇桥区人民法院作出(2021)皖1302执异63号执行裁定书，驳回原告异议申请。原告特具状诉讼，请求法院支持其诉讼请求。

李X辩称：

1、原告的诉讼请求第二项属于案外人执行异议之诉审理范围，第三项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉审理范围，第三项应当驳回;

2、原告在诉状中陈述在2015年4月15日购买了案涉房屋。5月10日合法占有，原告没有证据证明在5月10日前入住房屋，我们认为是在2016年4月以后，李X申请查封房屋的时间是2015年6月16日3李X申请执行两第三人的案件中，原告已经提出了执行异议，但埇桥区法院驳回了原告的请求，是合法有效的，请求法院继续执行该房屋，原告的诉讼请求均应当予以驳回。

第三人年XX、赵XX未作陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下:

1、原告所举证的其与第三人签订的购房合同，用以证明在2015年4月15日法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，已对案涉诉争房产进行了处置。对该购房合同真实性，被告不予认可，但被告未提出证据予以证明，本院认为，该合同系通过案外人宿州市XX公司订立的三方房屋买卖合同，合法有效，不违反法律规定，故本院对该购房合同予以认可;

2、原告所举证的2015年5月10日出具的购房款收条及转款凭证，用以证明原告在查封之前已经按约支付购房款22万元整的事实。被告质证称该转账凭证上支取人陈XX与收款人李XX均非本案当事人，对其真实性与关联性均不认可。本院认为，原告所举证收条下署合同各方当事人名字以及日期，真实有效。原告所举的转款凭证上支取人与收款人虽非本案当事人，但支取人陈XX系原告夏X丈夫，根据案涉收条内容，可以认定原告系按照第三人(即诉争房屋出卖人)的要求支付价款，该支付行为合法有效，且该收条与转款凭证于同日出具，能够相互佐证，故本院对该收条及转款凭证子以认可;

3、原告所举证的诉争房屋2015年5月18日签订的装修合同。被告质证对其真实性无法判断，不能证明是否实际履行。本院认为，该装修合同合法有效，不违法法律规定，且具有装修尾款等款项收据予以佐证，故本院对其予以认可。

本院经审理查明:

2011年5月30日，第三人赵XX以被征收人的身份签订了编号为A-050号的《城市房屋征收安置协议书》，安置地址为宿州市鹏程路安XX8#楼A区十三A1(1305室)、15#楼十三层西 A1(1301室)。2015年4月2日，宿州市鹏程路安XX15#楼十三层西A1即本案诉争房产上房结清。2015年4月15日，原告与第三人赵XX道过宿州市XX公司(以下简称幸福房产中介)签订《房地产经纪合同》，将鹏程小区15号楼1301室以24万元出售给原告，并约定:“双方同意于2015年5月10日前由甲方将上述房地产正式交给7方。……乙方欠甲方贰万元房款，产权证过户好付给甲方。”该合同后有赵XX、年XX、王XX与夏X的手写签字。同年5月10日，原告夏X通过其丈夫账户按约定将购房款200000汇入李XX账户，同日，赵XX、年XX、李XX与王XX向原告出具收条，写明:“今收到夏X购房款贰拾贰万元整(￥220000)(鹏程小区15#楼1301室)，余款贰万元待房子过户时付清。”原告于2015年5月18日开始正式对案涉诉争房产进行装修，并于2016年4月至2020年期间，办理了该房屋的燃气手续，缴纳了物业费、维修基金等费用。2014年10月14日，王XX诉年XX民间借贷一案在本院的主持下进行了调解，后作出(2014)宿埇民一初字第6927号民事调解书，年XX自愿于2014年12月20日偿还王XX借款XXX元整。该调解书生效后，年XX未主动履行，该案件进入执行程序。2015年6月17日，本案第三人年XX、赵XX与其债权人王XX签订《和解抵付协议》，将赵XX名下的位于宿州市埇桥区聊程路安XX与15号楼1301室作价用以抵偿借款。2015年6月18日。本院依据该抵付协议出具(2015)埇执字第02199号执行裁定书。后李X作为异议人，向本院提出执行异议，要求撤销上述执行裁定书，后本院作出(2016)皖1302执异52号执行裁定书。裁定撤销(2015)埇执字第02199号执行裁定书。王XX不服，向宿州市中级人民法院申请复议，2018年7月30日，宿州市中级人民法院作出(2018)皖13执复25号执行裁定书，裁定驳回复议申请，维持(2016)皖1302执异52号异议裁定。2020年11月20日，夏X作为异议人向本院提出执行异议，要求停止对诉争房产的执行，本院于2021年5月27日作出(2021)皖1302执异63号执行异议裁定书，裁定驳回夏X的异议。现夏X向我院提出案外人执行异议之诉，要求判如所请。

另查，被告李X诉第三人年XX、赵XX民间借贷一案，于 2015年6月15日在本院立案进行审查，诉讼过程中，本院于2015年6月16日作出(2015)埇民一初字第05465号民事裁定书，裁定对赵XX所有的位于宿州市鹏程路安XX8#楼A区十三层A1、15#楼十三层西A1(房屋编号:A-050)予以查封。2015年8月27日，本院作出(2015)埇民一初字第05465号民事调解书，年XX、赵XX自愿于2015年11月30日前返还给李X借款本金100万元。后年XX、赵XX未主动履行，该案件进入执行程序。2020年8月28日，本院作出(2016)皖1302执669号之二执行裁定书裁定查封被执行人赵XX所有的拆迁安置在宿州市XX二期15#楼1301室房产，宿州市不动产登记中心于2020年9月21日协助查封了该诉争房产。本案诉争房产现登记在开发商宿州市XX公司名下，产权证号为皖(2019)宿州市不动产权第XXX

号。

以上查明事实有当事人提交的房屋买卖合同、转账凭证、收据、房屋征收补偿安置证、本院作出(2014)宿埇民一初字第6927号民事调解书、(2015)埇民一初字第05465号民事裁定书、(2015)埇民-初字第05465号民事调解书，(2016)皖1302执异52号执行裁定书(2021)皖1302执异63号执行异议裁定书等证据以及当事人的陈述，在卷佐证。

法院认为：

本案的争议焦点在于原告夏X是否对案涉诉争房产享有排除执行的权利。根据法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，案涉诉争房产系由第三人赵XX享有产权的房产拆迁安置而来，第三人赵XX享有对案涉诉争房产的处分权且案涉房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反国家法律法规强制性规定，故案涉房屋买卖合同合法有效。根据原告提供的收据、转账凭证以及诉争房产的装修合同，亦可以认定原告于2015年5月10日已按照约定支付购房款且于同月18日之前已合法占有案涉诉争房产，其合同签订时间与占有案涉房屋时间均早于被告申请的对该诉争房产的查封时间，对此，本院予以确认。后因第三人均无法联系，故原告夏X对无法办理案涉房屋过户手续没有过错。综上，原告夏X提供的证据足以证实其享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的停止对案涉房屋的执行并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。

案件判决:

一停止对宿州市XX房屋[皖(2019)宿州市不动产权第XXX号]的强制执行并解除查封:

二、原告夏X与第三人赵XX于2015年4月15日签订的《房地产经纪合同》合法有效，确认位于宿州市XX房屋产权[皖(2019)宿州市不动产权第XXX号]归原告夏X所有;

三、驳回原告夏X的其他诉讼请求。

本院2021年5月27日作出(2021)皖1302执异63号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。

案件受理费4900元，由被告李X负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。