浙江某某绍兴XX公司、冯XX等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审原告）：浙江某某绍兴XX公司，住所地绍兴市越城区。

法定代表人：王XX，系公司董事长。

委托诉讼代理人：孟XX，浙江XX律师。

委托诉讼代理人：徐XX，浙江XX律师。

被上诉人（原审被告）：冯XX，男，1979年8月生，汉族，住绍兴市越城区。

被上诉人（原审被告）：绍兴XX公司，住所地绍兴市越城区XX。

法定代表人：冯XX，系公司总经理。

上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈XX，浙江XX律师。

上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：叶XX，浙江XX律师。

上诉人浙江某某绍兴XX公司（以下简称某某公司）因与被上诉人冯XX、绍兴XX公司（以下简称某某酒业）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2021）浙0602民初70##号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月14日立案，依法组成合议庭，经阅卷及询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

某某公司上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人从未与承租人协商一致，将2018年12月11日之后的年租金变更为5万元／年。1．根据双方原签订的租赁合同以及承租方年实际销售额不足100万元的事实，双方存在租赁关系期间的租金均应按10万元／年的标准计取。2．上诉人工作人员罗X向冯XX发送的租赁合同未加盖上诉人公章，罗X的上述行为系个人行为，不代表上诉人同意变更年租金。罗X发送的租赁合同双方最终未签字盖章，故不能认定就租金变更达成一致意见。3．上诉人工作人员收到冯XX支付的5万元租金未再继续催讨，并不代表上诉人同意年租金调整为5万元，更不代表上诉人放弃剩余租金。上诉人工作人员从未表示被上诉人租金已付清。通过案涉的微信记录，上诉人从未认可年租金由10万元调整为5万元。一审法院将上述行为认定为默认行为错误，根据法律对沉默的意思表示的规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。上诉人未催讨不能认定为默认行为。4．上诉人法定代表人及工作人员就拖欠的租金多次向冯XX进行催讨。二、冯XX及某某酒业均向上诉人支付租金，均是租赁合同的承租方，一审认定冯XX非租赁合同的承租方认定事实错误。综上，上诉人认为一审判决认定事实及法律适用错误，请求二审法院依法改判。

冯XX、某某酒业共同辩称，1．本案租赁合同系上诉人与某某酒业之间的约定，冯XX仅仅是作为法定代表人在租房合同上签字履职，故冯XX不是本案的适格主体，一审认定正确。2．本案签订的书面租赁合同约定年限是2017年至2018年，后两年未签订书面合同不能视为对先前合同的延续。3．双方已通过实际行为就年租金变更为5万元达成一致。被上诉人在一审中提交了相关的聊天记录以及转账记录。其中，2018至2019年的租金，被上诉人冯XX告知王XX已付5万租金，王XX未提出异议，后也未要求冯XX进行补足；2019至2020年的租金，上诉人工作人员罗X与被上诉人沟通后，主动发送租赁合同的文本（合同中租金为5万元），罗X与被上诉人之间长期存在贸易、租金等方面的联系沟通，罗X的行为足以让被上诉人相信其就是上诉人的代理人，罗X即使没代理权，也构成表见代理，故上诉人辩称罗X的行为系个人行为是无理无据的。4．上诉人认为以上这些默认行为并不能表明其同意变更租金，但其并无证据予以反驳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，上诉人未能提供证据，应承担不利的后果。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。

某某公司向一审法院起诉请求：冯XX、某某酒业向某某公司支付房屋租金166666.67元，并支付该款自起诉之日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。诉讼中，某某公司变更诉讼请求，请求判：冯XX、某某酒业向某某公司支付房屋租金116666.67元，并支付该款自起诉之日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。

一审法院认定事实：2017年12月1日，某某公司（甲方、出租方）与某某酒业（乙方、承租方）签订《租房合同》1份，约定甲方将位于东湖镇塘下赵XX0475老厂一楼办公室建筑面积160平方、二楼、三楼办公室建筑面积200平方及办公楼南侧钢棚建筑（已拆除）约300平方，出租给乙方使用，租期2017年12月12日至2018年12月11日止，如需续租提前30天通知甲方，并经双方同意后重新签订租房合同并支付房租为准，在同等条件下，乙方对承租房具有优先续租权。乙方销售浙江某某绍兴XX公司的产品，年销售额在100万以下，房租每年10万元；年销售额在100万及100万以上150万元以下，房租为7万元；年销售额在150元及150万元以上，房租为5万元。先付房租后使用，乙方应将房租10万元，在2018年1月1日前一次性付给甲方，年底根据年销售额按约定退还减免部分租金。若期满后三天内不完成腾退并归还钥匙的，甲方有权打开门户，且水电押金不退，如屋内尚有乙方未搬走的物品，视作乙方放弃，甲方有权处理，无需承担任何责任。逾期超过十五天未腾退的，甲方除上述权利外，还有权要求乙方支付按每天1000元计算的房屋占用费。合同还就其他事项进行了约定。上述合同落款处由某某公司法定代表人王XX在出租方代表签名处签名，由冯XX在承租方代表签名处签名，并分别加盖了某某公司的公章和某某酒业的公章。上述合同签订后，某某公司的工作人员王XX于2018年1月5日出具收条1份，载明：“今收到冯XX仓库出租费10万元整。”同时，某某公司亦将案涉房屋交付给某某酒业使用至2021年2月8日。租赁期间，因某某酒业年销售额每年均在100万以下，且未按约按时支付房租，2020年9月18日，某某公司的工作人员罗X通过微信要求冯XX支付2018年至2019年的房租，冯XX表示原租赁合同已经过期，2018年至2019年的房租已经变更为5万元，且其已向王XX支付，但罗X对此不予认可，仍要求按照原合同履行；2020年10月6日，罗X通过微信向冯XX发送2019年12月12日至2020年12月11日止的租赁合同拟稿；2020年10月23日，冯XX通过微信告知罗X，2019年至2020年的租金5万元已转账给董事长，罗X回复“OK”。另查明，某某酒业实际占有使用案涉房屋期间内，共向某某公司支付20万元，其中的2018年至2019年的租金5万元，冯XX于2020年1月24日汇款支付，并通过微信向王XX告知已付。现某某公司认为未足额支付租金及占有使用费，遂诉至法院。

一审法院认为，某某公司与某某酒业签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。本案双方之间房屋租赁合同已于2018年12月11日租赁期限届满，此后某某酒业继续使用该房屋，某某公司亦未对此提出异议，故双方之间已经达成不定期租赁协议。对于某某公司要求冯XX及某某酒业共同支付租金的诉请，案涉合同的相对方应系某某酒业，冯XX虽在案涉租赁合同上签字，但仅作为承租方代表签字，后续支付租金的行为亦属于职务行为。对于某某酒业应支付的租金问题，双方后续虽未签订书面的租赁合同明确租金金额，但原租赁合同到期后，在冯XX2020年1月24日向王XX告知已付2018年至2019年的仓库费用5万时，王XX作为第一年租金10万元的收取者，并未对租金不足10万元提出异议，亦未要求冯XX后续进行补足；而罗X作为协助某某公司董事长处理日常事务的工作人员，在一开始催讨租金的时候对5万元租金不予认可，但经沟通，其主动通过微信向冯XX发送租金为5万的租赁合同，又在冯XX告知2019年至2020年的租金5万已转董事长后未进行进一步催讨；某某公司虽主张其从未同意过变更租金，但未能举证对其上述默认行为进行反驳，根据现有在案证据，该院认为双方已用实际行动对年租金变更为5万元达成了一致意见，故某某酒业仅需向某某公司支付2020年12月12日起至2021年2月8日的租金8082.2元（50000元／年÷365天＊59天，按50000元／年的标准计算）。对于某某酒业认为货款足以抵扣租金的抗辩意见，因某某公司不予认可，故该院在本案中不予一并处理。某某酒业拖欠该款至今未付，某某公司要求支付上述款项相应利息的诉讼请求符合法律规定，该院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零七条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、绍兴XX公司应于判决生效之日起三十日内支付给浙江某某绍兴XX公司租金8082.2元，并支付该款自2021年7月7日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回浙江某某绍兴XX公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1316元，由浙江某某绍兴XX公司负担1225元，绍兴XX公司负担91元。

二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。

经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，1．关于冯XX是否为租赁合同承租方的问题。根据《租房合同》，乙方为某某酒业，冯XX作为承租人代表在案涉合同上签字及后续支付租金的行为均属职务行为，上诉人主张冯XX为租赁合同承租方的上诉理由，本院不予采纳。2．关于不定期租赁期间的租金标准问题。根据冯XX与王XX、罗X的微信聊天记录及收条，冯XX向王XX支付2018年至2019年租金5万元，王XX收到后无异议，后罗X向冯XX催讨该笔房租，经沟通，罗X不再催讨并发送2019年至2020年租金5万元的租房合同，冯XX又支付5万元租金，罗X亦不再提出异议。罗X提供的租房合同虽未签署，但双方已就租金标准达成合意且冯XX已履行。上诉人主张罗X发送租房合同系个人行为，但罗X一直代表某某公司向冯XX催讨租金，发送租房合同亦属职务行为，故对该上诉理由本院不予采纳。上诉人主张从未放弃原租金标准，但未提供证据证明其在冯XX支付租金后仍催讨或明确租金标准的事实。一审法院认定不定期租赁期间的租金标准为5万元并据此计算需支付的租金并无不当。

综上，浙江某某绍兴XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2472元，由浙江某某绍兴XX公司负担。

本判决为终审判决。