在现今房价高涨的背景下，离婚案件中因房屋分割引发的纠纷越来越多且往往成为案件审理中双方争议的焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的出台对离婚房屋中“共同还贷中房屋增值部分”的处理做出了规定，但实践中问题诸多。本文从具体案例揭示入手，在厘清“房屋增值部分”的内涵及适用范围下，对几种常见的增值部分计算公式进行评析，并提出更为实用的一种。
   一、 基本案情与问题的提出
   案例1：争议房屋为2003年男方所购，买了之后就马上结了婚。房款200000元，其中含贷款80000元，另外由于贷款产生了银行利息20000元。在婚姻关系存续近6年期间，男女双方将购房贷款本息共计100000元还清。法院委托评估该房市场现价为440000元。
   案例2：男女双方同意离婚，房屋一套系双方婚姻关系存续期间共同购买，总价1200000元，首付240000元，还贷360000元后截至起诉前尚有800000元贷款未还清，房屋现价2000000元，男方同意将房屋判与女方所有，但要求分割婚姻存续期间房屋增值部分。
案例3：甲乙系夫妻关系，甲出资200000元，乙出资100000元购买房屋一套，房屋登记注明由乙所有，乙遂着手买房，经中介服务后以300000元价格购得二手房一套，乙为此另支付了10000元中介费、20000元土地出让金、20000元税款。后甲要求法院分割房屋，此时房屋价值600000元。乙同意分割房屋但要求将其为购房另支付的50000元各种费用计入房屋价款从而作为增值部分予以分割。
    以上三个案例案情各不相同，案例1属典型的“婚前购买房屋，婚后共同还贷”的情形，应当适用《婚姻法解释三》第10条之规定；案例2中房屋系夫妻关系存续期间所购买，应认定为双方共同财产，案件的争议焦点在于对男方请求的增值部分分割是否可以适用《婚姻法解释三》第10条之规定；案例3争议的焦点主要集中在中介费、土地出让金及其他税费是否应当计入房屋价款从而作为增值部分予以分割。三个案例虽然案情不同，但都涉及房屋增值部分的认定及分割。
    二、房屋增值部分的认定
   （一）房屋增值部分的性质
    1.房屋增值部分不属于孳息
    物的孳息是指该物的出产物和按照该物的用法而就该物取得的其他收获物。 一般分为天然孳息和法定孳息，天然孳息是指原物因自然规律而产生的，或者按物的用法而收获的。法定孳息则是根据法律规定，由法律关系所产生的收益，并且法定孳息的产生必然依赖于他人对原物的使用。孳息具有可从原物分割且分割后无损于原物存在的属性。
房屋增值部分既非天然孳息也非法定孳息。因为它遵循的是市场规律而非天然孳息的自然规律。它并非因为当事人与其他人产生的任何法律关系，就算单纯把房屋放在那里不做任何使用，房屋一样会随市场价格的变化而增值。同时，房屋受市场波动影响可能出现贬值现象。它没有法定孳息的根据。
     2.房屋增值部分应属共同财产
     笔者认为房屋增值部分属于共同财产，应为不动产之收益。收益不仅仅指通过某物或权利行使所获得的利益，而是使用权利与所获利益的综合体。 房屋投资收益属于《婚姻法》第17条规定之外的夫妻共同所有收益。夫妻用一方贷款或者公积金偿还银行的贷款部分，可以理解是夫妻婚后用夫妻共同财产偿还银行贷款的部分，对此还款部分的财产应当属于夫妻共同财产。夫妻双方在还贷过程中共同承担了房屋贬值的风险，根据风险与收益同行的原理，对于房屋中共同还贷的增值部分夫妻任何一方均可要求分割。《婚姻法解释二》第11条“婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产。”婚前购房的行为给购买人婚后带来了一系列利益，对该行为应当视为一种投资。由此而产生的在婚后的收益应为夫妻共同财产。
  （ 二）增值部分与房屋所有权归属的关系
   实践中，房屋增值部分的分割与房屋所有权归属关系密切，根据房屋购买时间以及贷款与否可分为三种：婚前购买用夫妻共同财产还贷；婚后购买用夫妻共同财产还贷；婚后共同购买无贷款。
对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房屋登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷这类房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房屋实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体，婚姻法解释（三）第 10 条规定离婚时处理此类纠纷的原则是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益。 
对于婚前办理按揭手续、婚后夫妻共同清偿贷款的房屋归属的认定，关键在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间。根据《物权法》第9条，婚前购买的房屋为婚前个人财产。婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行，和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并没有改变房屋所有权的归属。婚后参与共同还贷，实际享有的是债权，而不是房屋产权。根据《婚姻法》第18条、《婚姻法解释一》第19条，一方的婚前财产为夫妻一方的财产，夫妻一方的婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此，一方婚前购买的房屋是婚前财产。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
     对于婚后购买房屋用夫妻共同财产还贷和婚后共同购买但无贷款，依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第2条，房屋所有权应属夫妻共同财产，案例2、案例3中房屋所有权当属夫妻共同财产。其分割可依据夫妻双方的约定，案例2中，男方不要求房屋所有权而只是要求分割房屋增值部分，法院应依照《婚姻法解释（三）》第10条规定，计算出房屋增值部分给予男方，而女方享有房屋所有权。房屋所有权与房屋增值部分归属不同当事人。房屋增值部分应当作为房屋整体的一部分，增值部分随房屋分割而自然分割开来。
    （三）房屋总价款认定
     上述案例3中，房屋属夫妻共同财产无疑，然而房屋中介费、土地出让金及其他税费是否应当计入房屋总价款，存在分歧。笔者对土地出让金持肯定观点，理由如下：根据《物权法》第9条第一款规定，不动产物权的变动，经依法登记后始能产生法律效力。交纳土地出让金及其他税费是办理房屋登记的必要支出。中介费则不应计入房屋价款，理由两点：一是中介费用并非取得房屋所有权的必要支出，没有中介房屋也可以交易；二是中介费纠纷系债权债务关系，应依据债权债务法律关系处理，不宜与房屋分割混同。
     三、“房屋增值部分”的计算
    笔者选取了四个比较常见的分割公式进行分析：
   （一）第一种计算公式：增值部分=房屋现价值/（房屋原价值+全部应还贷的利息）*共同还贷本息－共同还贷本息，一方所得补偿款=（共同还贷本息+增值部分）/2。
   （二）第二种计算公式：增值部分=（房屋现价值－房屋原价值－全部应还贷的利息）/房屋现价值*共同还贷本息，一方所得补偿款=（共同还贷本息+增值部分）/2。
   （三）第三种计算公式：增值部分=（房屋现价值－房屋原价值）/房屋现价值*共同还贷本金，一方所得补偿款=（共同还贷本金+共同还贷利息+增值部分）/2。
    （四）第四种计算公式：增值部分=共同还贷本息*（房屋现值-房屋合同价-全部贷款利息）/（房屋合同价+全部贷款利息）
法谚有云“正义不仅应得到实现，而且要以人们看得见的方式实现”。这个“看得见”从一定程度上应当视为法院的审判能够被当事人所理解。如果判决中使用的计算方式过于复杂，就不能在短时间内使当事人充分明白说理内容。在当事人文化、诉讼水平较低的情况下，这个问题会表现得更加突出，直接影响审判效果。上述四个公式计算方法过于复杂，其中公式三、公式四把本金和利息的升值割裂开来，金钱作为种类物，本金和利息的升值作用应予同等看待，不将利息计入房屋成本、也不计入升值的算法似有不妥。另，除公式三外的其余公式都涉及贷款利息，而现实中贷款利息是个随银行利息率而不断变化的变量，一旦未还贷款数额较大银行利息极小的变动都会引发还款数额的较大波动，这不仅给法院确定贷款利息数额造成极大困难，而且易导致当事人对该问题的不满。
    四、“房屋增值部分”分步计算法
    离婚共同还贷的处理用分步计算法，其主要是将共同还贷以及增值从整体上理解。简单地说，是将其视为增值后的共同还贷，而不是将共同还贷和增值分开计算。例如，两人婚后共同还贷100000元，在此期间房价上升了1倍，那么增值后的共同还贷就是200000元，这200000元一人分一半，由产权人对另一方进行补偿。具体步法如下：
第一步 计算房屋增值率：房屋增值率=房屋现价格/房屋成本；
第二步 计算增值后的共同还贷：增值后的共同还贷  =共同还贷额×房屋增值率。案例1增值部分，适用分步计算法，增值后的共同还贷=100000元×[440000元/（200000元+20000元）]=2000000元。一方所得补偿款=（共同还贷+增值部分）/2=增值后的共同还贷/2=100000元。据此，法院判决房屋归王男所有，王男付给杨女100000元。该公式对于案例1这种典型婚前买房婚后共同还贷情况极为适用。就案例2中贷款尚未还清的情况能否适用该公式，依照《婚姻法解释三》第10条的规定，可以适用，即增值后的共同还贷=360000元×[2000000元/1400000元）] ≈510000元。男方增值部分为该款项的一半即255000万元。案例3中的增值部分也可用该公式计算，只是对于增值部分应当按双方出资比例予以分割。
    五、公式运用中应注意的问题
    首先，计算房屋增值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用屋现价除以购买时房屋价格直接得出增值率。比如：花1000000元买了一房子，首付500000元，贷款500000元，利息100000元。两年之后将房子以1050000元卖出，结果是亏损50000元。如果不考虑利息问题，用房屋现价除以购买时价格，机械地计算增值率，就会得出增值率为（105-100）/100=5%，亏损还变成盈利。其次，不应将本金与利息人为地割裂开再计算增值。本金和利息同为金钱，作为种类物，其产生的增值收益应一视同仁，不宜分开。此外，实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。 例如案例3中应当按照双方出资比例予以分割，而对于案例1中男方婚前贷款买房，婚后还贷的情况，根据案件的实际情况如子女随女方生活等，可以判决给女方超过100000元的补偿。